내 돈으로 짓고 내가 정한다? 대형 건설사들 ‘분양가 대란’

서울 삼성동 무역센터에서 바라본 강남구 아파트 단지 일대. 사진 = 연합뉴스

(CNB저널 = 정의식 기자) 6월 24일부터 적용된 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제 조치에 서울 강남과 여의도 등 핵심지역의 재건축·재개발 사업에 비상이 걸렸다. 현행보다 분양가를 더 낮춰야 할 상황에 처한 해당 사업 조합과 시공사들은 분양 일정을 연기하거나 아예 ‘후분양’을 검토하고 있는 상황이다. 이에 따라 도심 재건축·재개발 사업에 주력하던 건설사들은 손실을 피하기 쉽지 않을 전망이다.

주택도시보증공사(HUG)의 새로운 고분양가 산정 기준 발표로 수도권 부동산 시장에 긴장감이 감돌고 있다.

HUG는 ‘주택도시기금법’에 의해 설립된 국내 유일의 주택보증 전담 공기업이다. HUG는 부동산 선(先)분양 과정에서 필요한 분양보증을 발급하는데, 건설사들은 의무적으로 HUG의 주택보증 상품에 가입해야 한다. 그래야만 금융기관의 중도금 대출이 가능하고, 입주자 모집공고도 할 수 있다. 대부분의 아파트가 선분양 방식으로 지어지는 걸 감안하면, HUG의 주택보증은 아파트 건설의 필수절차다.

6월 6일 HUG는 전국 ‘고(高)분양가 관리지역’의 분양가 상한 기준을 지금보다 최대 10%포인트 낮추는 내용을 담은 ‘고분양가 사업장 심사기준 개선안’을 발표했다. 고분양가 관리지역은 서울 전 자치구와 경기도 과천시, 광명시, 하남시, 성남시 분당구, 세종특별자치시, 대구 수성구, 부산 해운대구, 남구, 수영구, 연제구, 동래구 등이다.

변경된 기준에 따르면, 과거에는 신규분양 예정사업장의 분양가가 주변의 분양단지보다 1년이 경과한 경우 종전분양가의 110%로 산정할 수 있어서 분양가격을 올릴 수 있었지만, 앞으로는 1년 이내 분양은 종전분양가의 100% 이내로 제한된다. 1년 초과 분양의 경우에도 105% 이내, 주변시세의 100% 이내 등 분양가격을 종전보다 높이기가 어려워졌다. 규제 도입 시기는 오는 24일부터다.

난감해진 강남·여의도 재건축조합들

HUG의 규제 강화로 직격타를 맞게 된 건 서울 강남과 여의도 등 ‘노른자위’로 꼽히는 지역의 재건축·재개발 아파트다.

그간 이 지역에서 신규 분양되는 아파트들은 신축 브랜드 아파트의 강점을 내세우며 기존 분양단지보다 높은 고분양가를 책정함으로써 수익을 확보해왔기 때문이다. 하지만, 새로운 규제가 적용되면 주변보다 높은 분양가를 책정할 수 없다. 이에 관련 재건축조합과 시공사들이 선택한 해법은 ‘분양일정 연기’와 ‘후분양’이다.

먼저, 여의도 옛 MBC부지에 들어서는 ‘브라이튼 여의도’는 주상복합아파트의 분양일정을 잡지 않고, 오피스텔 부분만 다음달 우선 분양하기로 했다. 시행사인 신영이 HUG와 분양가 책정 과정에서 이견을 좁히지 못했기 때문이다.

신영 측은 이 아파트가 여의도에서 14년 만에 분양하는 고급 아파트라며 분양가를 3.3㎡당 4000만원 이상으로 잡기를 원했지만, HUG는 주변 시세를 고려해 3000만원대를 요구한 것으로 알려졌다.

철거가 진행 중인 브라이튼 여의도 사업현장. 사진 = 정의식 기자

이후 HUG의 새 규제가 적용되면, 브라이튼 여의도의 아파트 분양가는 3.3㎡당 3430만원을 넘지 못하게 된다. 인근에 1~2년 이내 신규 분양단지가 없어 기존 아파트 시세를 참조해야 하는데, 인근 여의도 자이의 시세가 3.3㎡당 3433만원 선이기 때문이다. 이에 건설업계에서는 브라이튼 여의도가 ‘후분양’을 선택할 가능성을 높게 보는 분위기다.

신반포3차·경남아파트 통합 재건축 단지인 ‘래미안 원베일리’(삼성물산)도 후분양 전환을 고민 중인 것으로 알려졌다. HUG와 협의를 통해 선분양할 경우엔 분양가 3.3㎡당 4000만원 중후반대지만, 이 지역 기존 아파트 시세는 3.3㎡당 8000만원을 넘는 수준이기 때문이다.

차라리 내 돈 내고 짓는 ‘후분양’ 택해

인근 부동산중개업소에서는 “차라리 HUG와 협의가 필요없는 후분양을 통해 분양가를 높게 책정하는 것이 조합과 시행사, 수분양자 모두에게 유리하다”는 얘기가 흘러나오고 있다.

이외에 서초구 반포 주공1·2·4주구(현대건설), 서초구 방배13구역(GS건설), 강남구 대치동 1지구(대우건설) 등도 후분양 여부를 저울질하고 있는 것으로 알려졌다.

반면, 강남구 삼성동 상아2차 재건축 단지인 ‘래미안 라클래시’(삼성물산) 조합의 경우 애초에 선분양 조건으로 자금계획을 짜놓은 상태여서 후분양으로 돌리기가 쉽지 않은 상황이다.

HUG는 인근에서 지난 4월 분양한 강남구 일원동 일원대우 재건축 단지 ‘디에이치 포레센트’(현대건설)의 일반분양가(3.3㎡당 4569만원)에 맞춰 분양가를 책정할 것을 요구하고 있지만, 조합 측은 입지상의 차이 등을 들어 3.3㎡당 4700만원 이상의 분양가를 요구하고 있었다.

하지만 이번 HUG의 규제 강화로 조합 측은 더 낮은 분양가를 감수해야 할 상황에 몰렸다. 일단 조합 측은 근시일내에 대의원 회의 등을 거쳐 HUG가 제시한 분양가 수용 여부를 결정한다는 계획이다.

전문가들 “조합·시행사 수익성 낮아진다”

이처럼 수도권 재건축·재개발 분양이 혼돈에 빠진 가운데, 해당 사업 시공을 맡은 건설사들의 실적이 타격을 받을 가능성도 점쳐지는 분위기다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 “신규 분양가격이 직전 분양가 대비 소폭상승, 동등 혹은 이하 가격으로 산정해야 할 경우 과거 110% 수준 대비 수익성이 둔화될 수밖에 없다“며 ”분양을 추진 중인 재건축·재개발 단지에 부담으로 작용해 조합과 시행사의 수익성 둔화로 이어질 것“이라고 예상했다.

그는 “정비사업 중심의 건설사에 부정적 이슈라 판단되며, 정부의 신도시 공급확대 정책과 관련해 대규모 신규 택지개발사업을 진행하는 개발업 중심 건설사에 상대적으로 유리할 것”이라고 내다봤다.

현대건설 관계자는 “HUG의 분양가 규제 정책이 시행되면 어느 정도 분양가 상승은 멈춰질 것으로 보인다”면서 “조합과 HUG의 협의 과정에서 건설사의 조정 역할이 한층 중요해진 형국”이라고 진단했다.