참여정부 5년, 부동산시장 총결산 - 집값 50% 이상 올라

참여정부 5년 분양시장의 이슈는 수도권과 지방이 양극화된 가운데 집값 잡겠다는 규제가 오히려 집값 상승을 부추켜 50% 이상 오른 것으로 나타났다. 이에 따라 서민을 위한 참여정부의 주택정책은 빈대를 잡기 위해 초가 삼칸을 불태우는 꼴이 됐다. 우선 분양가에 있어서는 서울, 경기, 인천을 포함한 수도권 분양가가 42% 오를때 지방은 52%가 올라 시장 침체에도 불구하고 지방의 분양가 상승이 높았다. 실적면에서도 5년 동안 아파트는 135만 가구가 공급됐는데, 이 중 수도권에는 57만 가구가 공급됐으나 지방에는 이보다 20만 가구 많은 77만 가구가 분양됐다. 결국 이런 고분양가와 공급물량 증가는 지방에 미분양 증가를 가져왔다. 2007년 11월 현재 지방에 남아 있는 미분양은 수도권보다 9배 이상 많다. 부동산포털 닥터아파트는 참여정부 출범 후 분양가, 분양실적, 미분양추이 등으로 참여정부 5년의 분양시장을 총정리했다. ■분양가 - 지방 중소도시 상승 가장 높아 참여정부 기간 분양가 상승률은 지방 중소도시가 가장 높은 것으로 나타났다. 2003년 전국 3.3m2당 분양가는 803만원에서 2007년 1,090만원으로 35.7%(287만원) 올랐다. 이 기간 권역별로는 지방 중소도시가 52.3%(235만원)로 가장 높게 올랐다. 이어 지방 광역시는 49.4%(314만원), 수도권 42.9%(387만원) 순이다. 지방 중소도시는 전라남도와 충청남도에서 분양가 상승이 높았다. 전남은 남악 신도시 개발 등으로 분양가가 높게 상승했으며, 충남은 아산 신도시를 비롯해 KTX 개통, 경부선 복선 전철 등의 호재로 분양가가 지속적으로 상승했다. 지역별로는 △인천이 108.3%로 가장 많이 올랐으며 △대전 92.0% △울산 90.2% △전라남도 75.9% △충청남도 66.0% △서울 64.6% △경기 59.7% 등이다. 인천은 참여정부 이전에는 분양가가 낮은 곳이었지만, 2003년 송도국제도시 분양이 본격화 되면서 분양가 상승이 컸다. 2003년 3.3m2당 603만원으로 전국 16개시도 가운데 5번째로 높았으나, 현재는 1,250만원 수준으로 전국 16개시도 가운데 서울 다음으로 높은 분양가 상승을 기록했다. 전국 연도별로 분양가는 2003년에 23.9%로 가장 많이 올랐으며, 2004년(2.4%)은 소폭 오르는데 그쳤다. 그리고 2005년(-0.02%) 들어서는 오히려 떨어진 후 2006년(6.4%)과 2007년(24.4%) 2년 연속 오름세를 기록했다. 8.31대책으로 부동산 시장이 악화된 2005년을 제외하고는 전반적으로 분양가가 올랐다. 특히 2007년에는 분양가 상한제를 앞둔 상태에서 많은 업체들이 고분양가로 분양을 서두르면서 가장 높은 상승률을 기록했다.

■분양 - 서울 매년 줄어, 올해는 2003년의 4분의1 수준ㅍ 참여정부 5년 동안 전국에 공급된 아파트는 총 135만4,557가구다. 연도별로는 2003년 34만6,085가구, 2004년 25만6,536가구, 2005년 26만8,880가구, 2006년 26만6,654가구, 2007년 21만6,462가구다. 이 기간 눈에 띄는 것은 서울의 분양물량 감소다. 특히 올해 분양실적은 2003년의 4분의1 수준이다. 서울 분양물량 추이를 살펴보면 △2003년 4만1,990가구 △2004년 2만7,222가구 △2005년 1만5,954가구 △2006년 9,108가구 △2007년 1만1,408가구다. 참여정부 집권 이후 시간이 지날수록 서울지역 내 분양물량이 큰 폭으로 줄어든 이유는 주택을 공급할 수 있는 사업부지 확보가 쉽지 않은 상태에서 재건축 규제로 사업성이 악화돼 신규분양이 이뤄지지 않았기 때문. 최근 들어 길음뉴타운을 시작으로 미아뉴타운, 은평뉴타운 등에서 분양물량이 공급됐거나 될 예정으로 향후 다소 분양물량이 늘어날 수 있겠지만, 서울지역내 수요층을 감안하면 추후 물량부족이 예상된다. 지방(광역시, 중소도시)은 2003년 이후 2006년까지 물량이 꾸준히 상승했지만, 2007년에 물량이 크게 감소했다. 전반적으로 부동산 시장이 좋았지만, 수도권에서 신규 사업지를 확보하기가 어렵게 되자, 많은 건설사들이 지방으로 사업을 추진하였기 때문이다. 지방 연도별 분양물량 추이는 △2003년 17만6,142가구 △2004년 13만5,184가구 △2005년 17만395가구 △2006년 18만6,150가구 △2007년 10만9,750가구다. ■미분양 - 지방 미분양 2006년 들어 큰 폭으로 증가 전국 미분양(아파트, 주상복합) 물량(12월 기준, 2007년은 11월 기준)은 2004년 1만9,451가구였다. 2005년은 7,000가구 늘어난 2만6,705가구에 그쳤지만, 2006년(4만3,864가구) 들어 큰 폭으로 증가하기 시작해 2007년 11월 현재는 6만2,477가구에 이르렀다. 수도권은 △2004년 8,108가구 △2005년 5,588가구 △2006년 2,841가구로 꾸준히 감소했지만, 2007년 들어 6,233가구로 미분양이 늘었다. 지방은 수도권과 반대다. 2004년 1만1,343가구를 시작으로 2007년 현재 5만6,214가구로 큰 폭으로 증가했다. 수도권과 달리 2003년 이후 지방은 공급물량이 계속해서 증가추세를 보였지만, 부동산시장 악화로 수요층이 턱없이 모자라 2006년 미분양이 큰 폭으로 증가한 것으로 분석된다. ■5년, 체감 집값 상승률 50% 이상 네티즌 10명 중 6명은 참여정부 5년 동안 집값이 50% 이상 올랐다고 응답했다. 닥터아파트가 만 20세 이상 실명인증 회원 2,501명을 대상으로 11월 23일부터 12월 5일까지 ‘참여정부 5년 부동산정책 평가’에 대한 설문조사를 실시한 결과다. 참여정부 5년 동안 체감한 집값 상승률을 묻는 질문에 전체 응답자의 66.2%가 50% 이상이라고 응답했다. 이 중 31.4%가 50% 상승이라고 답했으며, 16.2%는 100% 상승(집값이 2배 올랐음을 의미), 10.0%가 100% 이상 올랐다고 답했다. 참여정부 5년 동안 체감한 전셋값 상승률을 묻는 질문에는 응답자의 29.6%가 30% 상승을, 20.9%는 20% 상승, 17.2%는 50% 이상 올랐다고 했다. 참여정부 기간 동안 나온 부동산 대책이 집값 안정에 기여했는가를 묻는 질문에는 87.3%가 50점 미만의 점수를 줬으며, 이 중 0점이라고 응답한 비율이 26.8%다. 참여정부 부동산의 이러한 정책으로 발생한 가장 큰 문제점이 무엇인지 묻는 질문에는 응답자의 23.2%가 거래중단으로 인한 서민 피해를 꼽았으며, 22.2%는 일관성 없는 정부 정책에 대한 불신, 15.5%는 부동산시장 침체로 인한 경기위축이라고 응답했다. 이 중 거래중단으로 인한 문제점을 해결하기 위해 시급히 완화해야 할 정책이 무엇인지 묻는 질문에 응답자의 31.4%가 주택담보대출 규제 완화를 손꼽았으며, 다음으로 23.7%는 1가구 1주택자 양도세 비과세 요건 완화라고 응답했다. 참여정부의 각종 부동산 정책 중 집값 안정에 높은 기여를 한 정책을 묻는 질문에는 응답자의 27.4%가 2007년 1.11대책(민간택지 분양가상한제, 청약가점제)이라고 답했으며, 22.3%는 2005년 8.31대책(양도세 1가구 2주택자 중과)을 꼽았다. 세부적으로, 참여정부의 재건축 규제 정책 중에서 집값 안정에 기여했다고 생각하는 것을 물은 결과에서는 임대주택 공급확대를 골자로 한 개발이익환수제(20.6%)를 선택했으며, 세제정책 중에서는 2007년부터 1가구 2주택 양도세율을 50%로 강화(20.3%)한 정책을 꼽았다. 반면, 집값 안정에 기여도가 낮았던 정책으로는 응답자의 42.2%가 ‘기업·혁신·행정복합도시 등 개발 정책’이라고 응답했다. 마지막으로, 내집마련 시기를 묻는 물음에 응답자의 36.3%가 2008년 상반기, 29.1%가 2007년 4분기를 택했다. 수요자들은 내년 상반기까지를 적절한 매수 타이밍으로 보고 있는 것으로 분석된다. ■숫자로 본 참여정부 부동산 시장 닥터아파트가 참여정부(2003~2007년) 부동산 시장을 숫자로 되짚어 봤다. ▶ 135만4,557가구= 참여정부 기간 전국에 분양된 아파트(주상복합 포함)는 총 135만4,557다. 연도별로 살펴보면 2003년 34만6,085가구, 2004년 25만6,536가구, 2005년 26만8,880가구, 2006년 26만6,654가구, 2007년 21만6,462가구로 감소하는 추세다. 특히 서울시의 경우 주택을 공급할 수 있는 사업부지 확보가 쉽지 않은 상태에서 재건축 규제마저 강화돼 신규분양이 이뤄지지 않았다. 2007년 1만1,408가구로 2003년(4만1,990가구)에 비해 72.83% 감소했다. ▶ 1,090만원= 2007년 3.3㎡당 전국 분양가는 평균 1,090만원으로 2003년(803만원)에 비해 35.7%(287만원) 올랐다. 지역별로는 인천이 2003년 3.3㎡당 603만원으로 전국 16개시도 가운데 5번째로 높았으나, 2003년 송도국제도시 분양이 본격화되면서 분양가가 큰 폭으로 올랐다. 2007년 1,256만원으로 서울(1,799만원)에 이어 두 번째로 높은 분양가 상승률을 기록했다. ▶ 9,521대 1= 코오롱건설이 2007년 4월 송도국제도시에 분양한 오피스텔 송도 더프라우 소형 타입(52~89㎡)의 청약경쟁률이다. 중형 타입(99~128㎡)은 4,302대 1을 대형 타입(132~234㎡)은 2,681대 1을 기록했다. 계약 후 바로 전매가 가능하고, 인근에 분양한 단지보다 낮은 분양가로 주목을 끌면서 수요자들이 대거 몰려 사상 최고의 청약경쟁률을 기록했다. 이로 인해 2007년 2분기 오피스텔 인기가 급상승하게 됐으며, 주거용 오피스텔 분양권도 전매를 제한해야 된다는 소리가 나왔다. 아파트 중 최고 경쟁률은 판교신도시 1차 동시분양(2006년 4월)에 나왔던 A15-1블록 풍성신미주 109㎡로 75가구 분양에 15만5,509명이 신청해 2,073대 1을 기록했다. 동판교에 위치한 단지로 1,000가구 이상 대단지인데다 강남 및 분당 신도시와 가까워 수요자들의 관심이 높았다. 서울에서는 1,335대1이 가장 높은 경쟁률이다. 2006년 2월 현대건설이 삼성동에 분양한 현대1차(AID 영동차관 재건축) 109㎡ 1가구 모집에 1,335명이 몰렸다. ▶ 6만2,447가구= 2007년 11월 전국 아파트(주상복합 포함) 미분양 가구수다. 수요에 비해 공급물량이 많았던 지방을 비롯해 수도권 택지지구에서 대거 분양이 이뤄졌으나 대부분 미분양으로 남아 2006년 세창, 삼익, 비콘건설, 2007년 신일, 한승건설이 중견 건설사들 등 부도를 맞기도 했다. ▶ 5,727만원= 3.3㎡당 매매가로 가장 비싼 아파트는 강남구 삼성동 현대아이파크 181㎡다. 삼성동 아이파크는 한강 조망권과 강남권 대형 아파트로 인기가 꾸준한 곳으로, 2~5위 역시 삼성동 현대아이파크가 차지했다. 용산구 이촌동 한강자이 304㎡는 5,163만원으로 삼성동 현대아이파크에 이어 ㎡당 매매가가 높은 아파트에 순위를 올렸다. ▶ 564.63%= 참여정부 개별 아파트 중 매매가 상승률이 가장 높은 아파트는 인천시 중구 신흥동 항운아파트 59㎡로 2003년 대비 564.63%(2억3,150만원)가 상승해 최고를 기록했다. 49㎡ 역시 483.33% 상승한 2억1,000만원이다. 2위는 인천 중구 항동 연안아파트 59㎡로 2003년에 4,600만원이었던 것이 현재 평균 매매가 2억4,750만원으로 무려 438.04% 상승했다. 두 곳 모두 송도국제도시내 9공구로 이주하는 방안이 검토되면서 크게 올랐다. ▶ 0%= 분양가 상한제, 청약가점제가 시행됨에 따라 신규 분양시장이 급속히 냉각되고 있다. 2007년 9월 분양한 춘천시 만천리 KCC 스위첸 아파트가 청약률 0%를 기록한 것을 시작으로 울산, 대전 등 대도시에서도 청약률 제로(0%) 단지가 속속 등장했다. <박천수 기자>