계약 체결시 계약금 분쟁 대비한 유의사항들 확인해야

일반적으로 계약을 체결할 때 계약금을 주고받는 경우가 많은데, 계약금에 대한 분쟁 많다. 이에 따라, 미리미리 매매나 임대차계약시의 유의사항들을 살펴볼 필요가 있다. 부동산써브 하재윤 상담위원은 “계약서는 사전에 분쟁을 예방하기 위해 작성하는 것”이라며 “봄 이사철을 앞두고 매매가 이뤄지는 경우가 많은 만큼 상세히 계약내용을 기재해야 된다”고 설명했다. 부동산써브와 함께 계약금의 성격과 계약금의 반환여부에 대해 알아봤다. ■계약금이란 무엇이며 어떠한 기능을 가지는가? 계약을 체결할 때 당사자 일방이 상대방에게 교부하는 금전 및 기타의 유가물을 계약금이라 한다. 매매의 경우 계약금은 보통 매매대금의 10%가 지급되고, 지급된 계약금은 매매대금의 일부로 충당된다. 계약금은 최소한 계약을 체결하였다는 의미의 증거로서, 금액의 성격과 계약 위반시의 손해배상 약속의 성격을 가지며, 계약에서 벗어나는 해약금의 성격을 가진다. ■24시간 내 해제시는 계약금의 반환을 요구할 수 있나? 당사자 간 계약은 자유이지만, 일단 계약이 유효하게 성립된 이후에는 약정한 대로 이행해야 할 구속을 받는다. “일정한 경우, 24시간 이내에 계약을 해제할 수 있다”는 당사자 간 특약이 없는 경우에는 24시간 이내라 할지라도 계약금의 반환을 요구할 수는 없다. 즉, 특약을 기재하지 않는 한 일단 계약금이 수수된 상태에서는 지급된 계약금의 반환을 요구할 수 없다. ■가계약금은 계약금과 다른 것인가? 부동산거래(매매 또는 임대차 등)시 제3자와의 선계약을 방지하기 위해 미리 정식계약을 예정해 체결하는 가계약은 본 정식계약과는 독립적인 계약으로서의 성질을 가진다. 그러므로 위 가계약금이 선급금 또는 계약금의 일부로 상대방에게 교부되었다면, 이는 법 규정에서의 본계약의 해약금으로 추정되어 교부금을 포기하고 수령자는 그 2배를 상환해 계약을 해제할 수 있다. 즉, 매수인이 찾고 있던 물건을 찾았을 때 다른 사람이 먼저 계약하는 것을 막기 위해 가계약금을 지급하는 경우, 이러한 가계약금도 계약금의 일종으로 보며, 위 계약금의 설명과 반환가능 여부에 대한 설명이 그대로 적용된다. ■이행에 착수하기 전까지는 계약금의 해제가 가능한데, ‘이행의 착수’ 란 무엇을 의미하나? ‘이행의 착수’란 중도금의 지급 등을 의미하는데, 아파트 분양계약서 중도금을 일부라도 지급한 경우에는 이제 계약금에 의한 해제는 할 수 없고, 중도금이나 잔금의 미지급에 의한 계약해제의 문제만이 생길 뿐이므로, 아파트 분양을 신청하는 입장에서는 이러한 부분에 대해 분양계약서의 내용을 자세히 검토해야 한다. ■분당에 사는 정모 씨는 계약금을 주었지만 반환받았다고 하는데, 이는 어떠한 경우인가? 매매 당사자 사이에 지급된 계약금에 대해 “계약금을 준 자가 계약을 위반한 경우에는 계약금을 포기하고, 계약금을 받은 당사자가 계약을 위반하는 경우에는 그 2배를 상대방에게 물어주고 계약을 해제할 수 있다”는 특약을 하지 않으면, 계약금을 받은 자는 실제 손해만을 청구할 수 있을 뿐이지 지급된 계약금이 당연히 상대방에게 귀속되는 것은 아니다. 이와 관련해 분쟁이 잦은데, 특히 구두상의 내용을 명확히 하기 위하여 계약서의 내용 중에 위약시의 조치에 대해 약정하는 경우가 많이 있다. 정모 씨의 경우는 계약서에 어떠한 경우는 계약금을 반환한다는 것을 명확히 기재한 경우이다.