아파트 경·공매 성공 노하우, 인기 있는 꼬마빌딩 싼 값에 내 것 만들기

고금리로 인한 이자부담 및 매매가격 하락세가 이어지면서 경매시장으로 유입되는 아파트가 증가하고 있는 것으로 파악됐다. 10일 지지옥션에 따르면 전월 전국 아파트 경매 진행 건수는 2450건으로 지난달 1652건 대비 48.3% 증가했다. 작년 3월 1415건 대비 무려 73.1% 증가한 수치다. 자료=지지옥션

갭투자나 영끌 등 무리한 주택 매입 후 이자 부담 한계에 다다른 물건들이 속속 경매시장에 나오고 있다. 전문가들은 "올해 금리가 현 수준을 유지한다면 이자 부담 한계에 다다른 매물과 전셋값 하락세로 역전세난이 심화해 경매 물건 증가세가 가파를 것"이라고 분석했다. 이러한 상황에서 경·공매 시장에서 '저가 사냥'이 가능한 알짜 매물 선별 전략을 지지옥션 이주현 선임연구원을 통해 알아본다.

지지옥션 이주현 선임연구원. 사진=지지옥션

Part 1. 경공매 접근법

-임장과 명도 등 경공매가 이뤄지는 절차는?
“먼저 채권자가 채무자 부동산에 경매를 신청하면 법원에서 선임한 감정평가사가 부동산 감정을 하고, 집행관에게는 현황조사명령을 내립니다. 이후 배당요구종기일 등 일련의 절차를 진행한 후에 첫 매각기일을 잡게 되는데요. 이날에 입찰자가 직접 법원에 가서 입찰표를 제출할 수 있습니다. 이때 법원에서는 매각기일 1주일 전에 감정평가서와 매각물건명세서, 현황조사서를 인터넷 등을 통해 공개하는데요. 통상적으로 여기서부터 입찰자는 권리분석과 현장 조사를 시작하게 됩니다.

최고가매수신고인이 된 후에는 1주일 동안 법원에서 낙찰자와 절차상 하자 여부를 검토하고 최종 매각허가결정을 내립니다. 이후 매각 허가에 대해 이해관계인의 이의신청 기간(1주일)이 지나면 낙찰자에게 매각 허가가 확정되고, 이때 비로소 낙찰자의 지위가 확정됩니다. 이후 약 4주간의 대금납부 기한이 잡히고, 이 기간에 금융권과 대출 계약 후 대금납부를 하게 됩니다. 대금을 납부하게 되면 진정한 소유자가 되는데, 이때부터 소유권자로서 권한이 없는 점유자를 내보낼 수 있습니다. 보통 합의를 통해 원만히 해결되는 경우가 많지만, 그렇지 않을 때는 법원의 인도 명령절차를 통해 강제집행을 하기도 합니다.”

-경매와 공매는 무엇이 다른가요?
“경매는 민사집행법이 적용되고, 압류재산 공매는 국세징수법에 따라 각 절차를 정해 놓았습니다. 경매는 사인 간의 채권, 채무를 해결하기 위한 절차고, 압류재산 공매는 체납세금을 회수하기 위한 절차라고 이해하시면 됩니다. 전반적인 흐름은 대동소이 하지만, 가장 큰 차이점을 꼽자면, 경매는 입찰자 또는 대리인이 직접 법원에 출석해야 하지만, 공매는 온비드에서 인터넷 입찰을 합니다. 또 경매는 유찰 때마다 20~30%씩 저감한 후 약 한 달 후에 다시 매각기일을 잡지만, 공매는 일주일에 한 번씩 10%를 저감하면서 진행합니다.

절차에서 약간의 차이는 있지만, 등기부등본에 나오는 권리의 소멸이나 인수, 상가·주택임대차보호법 등은 경매나 공매가 똑같이 적용되기 때문에 권리분석에 차이는 없습니다. 따라서 절차가 아닌 면에서 경매나 공매의 접근법이 크게 다르지 않습니다.

다만, 경매의 경우에는 낙찰 후 점유자를 신속하게 내보낼 수 있는 제도인 인도명령 신청제도가 있지만, 국세징수법이 적용되는 공매는 이와 같은 절차가 없어 다음에 더욱 복잡한 명도소송이라는 과정을 거칠 수 있다는 점이 또 다른 점이라고 할 수 있습니다.”

-명도소송과 인도명령 신청제도의 차이는 무엇인가요?
“통상적으로 대항력 없는 점유자를 강제로 내보내기 위해서는 명도소송 절차를 밟아야 합니다. 이는 민사소송의 일환으로 최소 6개월 이상의 기한과 큰 비용이 소요되죠. 경매 과정에서 이와 같은 소송 절차를 통한 지연을 해소하고 낙찰자에게 신속하게 점유 이전을 받을 수 있도록 하기 위해 만들어진 제도가 바로 인도명령 신청제도입니다. 법원에 인도명령을 신청하면 통상적으로 일주일 내에 허가 결정이 나오며, 본 결정문으로 협상을 진행합니다. 협상으로도 해결이 안 될 경우 이 결정문을 토대로 강제 집행을 실행할 수 있습니다.

-빌라, 아파트, 주택 등의 경·공매 접근법은 각각 어떤 차이를 보이나요?

“아파트는 국토부에서 제공하는 실거래가격 정보가 많고, 인터넷 포털에서 제공하는 매물들을 통해 많은 가례를 접할 수 있어 시세 조사가 크게 어렵지 않습니다. 하지만, 빌라나 단독주택은 아파트보다 개별성이 강하다고 할 수 있습니다. 즉, 바로 인접해 있는 위치가 비슷한 빌라더라도 구조와 방향, 엘리베이터 유무, 주차장 여부 등이 모두 다르기 때문에 한가지 거래 사례를 보고 경매물건의 시세를 산정하기가 쉽지 않은 애로사항이 있습니다.

또 건축법상 불법 용도 변경, 무단 증축 문제로 위반건축물로 등재된 사례도 많기 때문에 보다 철저한 현장 조사가 필수입니다. 단독주택은 건물 보다 토지의 가치가 중요한데 토지의 모양, 용도지역 등이 서로 다르고, 주변에서 거래된 사례도 많지 않기 때문에 많은 발품을 팔면서 주변을 샅샅이 살펴보는 꼼꼼함이 무엇보다 중요합니다.”

-매매가 대비 전세가가 높은 곳, 감정가가 시세 대비 낮은 물건 등 경·공매 매물에서 알짜 조건을 판별할 수 있는 조건은 무엇인가요?
“경매 감정평가는 경매가 개시된 직후에 이뤄집니다. 이후 통상적으로 최소 6개월, 길게는 1년 후에나 1회차 매각기일이 잡히게 되는데, 여기서 감정평가 시점과 입찰 시점의 차이로 감정가와 시세에 갭이 발생하는데요. 예를 들어 만약 부동산시장이 상승장이라면 감정가가 입찰 당시 시세보다 낮을 수밖에 없으며, 하락장에서는 상대적으로 감정가격이 시세보다 높을 수밖에 없습니다. 따라서 감정가격을 시세로 판단하면 절대 안 됩니다.

그런데 간혹 경매 절차의 지연으로 감정평가 후 2~3년 지난 물건이 경매시장에 나오는 경우가 있는데요. 이런 경우에는 대게 감정가격이 시세보다 상당히 낮은 경우가 대부분입니다. 따라서 감정평가 시점이 오래된 물건을 찾아보면 상대적으로 저가에 매입할 기회가 오기도 합니다”.

3월 낙찰가율이 가장 높았던 지역은 서울(76.7%)로 4개월 연속 1위를 지키고 있다. 업무.상업시설 중 신속통합계획구역, 구축 아파트 단지 내 상가 등 임대수익 보다는 향후 재개발, 재건축으로 인한 가치상승 기대감이 있는 경매물건들이 높은 낙찰가율을 보였다. 사진=연합뉴스

- 규제지역 및 배후 지역(강남-강동, 용산-마포, 신도시 역세권, 목동신시가지)의 아파트는 많은 사람이 선호하는 지역인 만큼 경매시장에서 관심이 높은데 유의 사항은 무엇일까요?

“최근 낙찰가율이 하락하면서 2~3회 유찰된 아파트 중 재건축 호재가 있어 하방 압력(가격하락 압력)이 덜할 것으로 보이는 또는 실거주 여건이 좋은 곳들 위주로 많은 응찰자가 몰리고 있습니다. 하지만 매매시장이 좋지 않은 상황에서도 매도 호가가 높게 유지되는 곳 또한 많기 때문에 최근에는 입찰가 산정이 더욱 까다롭습니다. 또 급매물이나 특수관계로 이뤄진 거래사례 또한 많기 때문에 실거래가와 매도호가만을 보고 쉽게 판단해서는 안 됩니다. 지금은 자신이 잘 알고 있는 지역이나, 평소 관심이 있던 아파트들 위주로 동향을 살펴 적정가를 산출하는 것이 무엇보다 중요합니다.”

- 매도 호가가 높게 유지된 곳은 그만큼 낙찰 시 차익이 높아지기 때문에 입찰가를 높게 받아도 유리한 것 아닌가요?

“꼭 그렇지는 않은 것이 매도 호가가 높게 유지되는 곳 중에는 실질적으로 매매할 생각이 없음에도 자신의 단지 가치가 하락하는 것을 막기 위해서 호가를 높게 내놓는 경우가 종종 있습니다. 이는 실질적으로 거래되는 금액이 아니기 때문에 그런 것들을 보고 이 가격이 현재 거래되는 시세로 판단하면 안 됩니다.

또한 실거래가 중에서도 최근 증여성 매매 거래가 많이 있어 실제 시세보다 낮게 거래되는 경우가 있습니다. 이런 가격을 참조해 낙찰가를 책정하게 되면 낙찰가가 낮아지는 만큼 낙찰을 받게 될 확률도 낮아지게 됩니다. 따라서 정확하게 시세를 파악하려면 부동산에서 실거래 동향을 파악하거나, 실거래가 중에서도 완만하다가 갑자기 뚝 떨어져 있는 거래들은 배제하고 생각하는 게 좋습니다. 이 밖에도 전세값이나 전세가율이 그대로 유지된 곳들은 시세나 호가를 실제 시세로 판단할 수 있습니다.”

- 아파트 경·공매 시 입지 선정과 접근 노하우가 있다면?

“지금은 단기투자 목적보다는 장기적인 관점에서 실거주 목적으로 접근해야 할 시기인 듯합니다. 따라서 GTX 개통으로 도심권 접근성이 좋아지는 곳들, 재건축사업 완화에 따른 수혜를 볼 지역들, 신속통합기획구역으로 지정된 곳(공공이 개입해 재개발, 재건축이 신속히 진행될 가능성이 높은 곳) 등 장기적인 거주와 함께 가치 상승을 기대해 볼 만한 곳을 중심으로 살펴봐야 합니다. 특히 전세값이 완만하게 유지되는 곳은 실거주자들의 만족도가 높다고 볼 수 있기 때문에 그런 지역이나 단지도 참고해볼 만합니다.”

경매시장에서 서울지역 '꼬마빌딩'은 낙찰이 꾸준히 이뤄지고 있는 것으로 파악됐다. 지지옥션에 따르면 올해 1분기(1~3월) 서울 용산·마포구 등지에서 매매가 100억 원 안팎의 이른바 '꼬마빌딩'으로 활용할 수 있는 근린주택 경매 물건이 잇따라 낙찰됐다. 3월 업무·상업시설의 진행 건수는 2023건으로 전월(1,818건)에 비해 205건이 늘어나면서 2021년 11월(2,099건) 이후 1년 4개월 만에 2000건을 돌파했다. 사진=픽사베이

-상가형 매물, 상업용 빌딩은 일반 주택거래와 어떤 차이가 있나요?

“상가 등 수익형 부동산은 무엇보다 수익률이 중요합니다. 따라서 경매물건 인근지역에 대한 임차 수요와 임대료에 대한 꼼꼼한 조사가 선행되어야 합니다. 특히 경매물건에 소유자가 영업하던 곳 또는 대항력 있는 임차인이 배당요구 한 경매물건은 더욱 주의해야 합니다. 먼저 소유자가 사용하고 있는 곳들은 대체로 경매 물건에 대한 점유자 현황 조사 시 보증금과 월세의 가치산정이 명확히 신고되지 않은 곳이 많습니다. 따라서 정확한 가치를 판단하기 쉽지 않아 주의가 필요합니다.

또한 임차인이 대항력이 있음에도 불구하고 배당요구를 했다면 권리금이나 계약갱신요구권 등을 포기하면서까지 임대차 계약 해지를 요구하는 것입니다. 그만큼 해당 부동산에서 미래 수익이 나지 않을 위험성이 내포되어 있다는 의미이므로 유의해야 합니다. 꼬마빌딩의 경우에는 경매시장에서 인기가 많습니다. 일단 매매시장에서 일반인들이 많은 정보를 접하기 쉽지 않기 때문에 관심도가 높고요. 경매 감정가의 경우 주변 시장의 수익률을 정확히 반영하지 못하는 경우도 많습니다. 그렇다고 무턱대고 높은 금액을 써서는 안 되고, 우선 자신이 원하는 기대수익률을 정하고, 월세와 비용 등을 감안해 입찰가를 산정해야 합니다.”

- 특례보금자리론 대출 등 경·공매 접근 시 활용할 수 있는 대출 구성 및 유의 사항은 어떻게 되나요?

"경매도 특례보금자리론을 이용할 수 있습니다. 다만, 주택가격 한도가 낙찰가격이 아닌 KB시세 등을 기준으로 하므로 미리 적용 대상이 되는지 확인해야 합니다. 또한 적용 대상이더라도 원하는 시기에 대출이 가능한지, 스케줄 관리도 필수입니다. 경매로 낙찰받을 경우 통상적으로 낙찰 시점부터 약 6주의 대급납부 기한이 주어지는데, 이 기간에 실행이 가능해야 합니다. 물론, 이 기간을 넘어서더라도 재매각기일 3일 전까지 지연이자를 납부하고 잔금 납부는 가능하므로 너무 걱정할 필요는 없습니다."

이주현 선임연구원은 낙찰 과정에서 현장의 중요성을 강조하며 지역 전문가인 중개업소를 방문해 적정 매수호가 산정에 지표가 될 수 있는 정확한 시세를 파악하고, 직접 매물 현장을 방문해 서류상 확인이 불가능한 권리문제 등을 사전에 파악하는 것이 중요하다고 말했다. 사진=지지옥션

Part 2. 매물 분석법
 

- 경·공매에서 가장 중요한 사항은 권리분석과 시세 파악인데 노하우가 있다면?

“부동산 경매는 시세보다 저렴하게 구입할 수 있지만, 매매와 다르게 여러 가지 리스크가 있습니다. 매매는 중개업소의 중개행위가 있고, 매도자와 가격 협상 여지가 있지만, 경매는 스스로 권리분석을 해야 하고, 가치판단도 할 줄 알아야 합니다. 또 매매와 다르게 미리 집 내부를 볼 수 없고, 원하는 이삿날 등을 협의할 수 없기 때문에 이런 리스크를 감안해서 접근해야 합니다.

권리분석에 특별한 노하우는 없습니다. 기본적인 법률 내용을 알고 있어야 하는데, 특히 아파트와 같은 주택은 주택임대차보호법의 기본적인 내용을 숙지하길 바랍니다.

경매는 앞서 말씀드렸듯이 시세보다 저렴하게 구입하는 것이 목적입니다. 간혹 입찰장 분위기 또는 사설 경매사이트의 높은 조회수를 보고 생각했던 금액보다 더 욕심을 부리는 경우도 있는데 분위기에 휩쓸리지 않는 소신도 필요합니다. 인터넷 정보와 현장 분위기 등을 느껴보고 자신이 수용 가능할 수 있는 범위 내에서 욕심부리지 않고 입찰가를 산정하길 바랍니다.

시세 파악 시에는 매수인 입장에서와 매도인 입장에서 바라보며 현실적으로 거래할 수 있는 최소의 금액대를 찾아내는 게 관건입니다. 그러기 위해서는 아무래도 지역 전문가인 중개업소를 방문해 보는 게 좋습니다.”

-유찰이 많은 매물은 가격이 낮아지는 장점이 있지만, 그만큼 법률적 문제, 권리관계 문제 등의 위험도 예상되는데 어떻게 확인할 수 있나요?

“우선 등기부등본상 인수권리를 파악해야 합니다. 경매 실무에서는 일명 ‘말소기준권리’라는 게 있습니다. 즉, 민사집행법 91조를 보면, 경매로 매각될 시 소멸하는 권리와 소멸하지 않는 권리가 있습니다. 먼저 등기부등본에 나온 권리를 확인하고, 갑구와 을구의 권리 관계상 우선순위를 접수번호와 순위번호를 통해 일렬로 나열해 말소대상 여부를 명확히 판단해야 합니다. 이때, 전체 권리를 나열할 때는 같은 구는 순위 번호를 비교하며, 서로 다른 구에 있는 것들은 접수 번호 순서로 나열합니다.

또 임차인의 대항력 유무에 따라 보증금을 낙찰자가 떠안을 수도 있기 때문에 이점을 주의해야 합니다. 다음으로는 등기부등본에 나오지 않는 권리도 있습니다. 예를 들면 유치권의 경우 등기 여부와 상관없이 권리자가 부동산을 점유하면 성립하는 권리입니다. 즉 공사대금을 받지 못한 공사업자가 낙찰자에게 공사금 변제 시까지 점유 이전을 거부하겠다는 권리입니다. 물론 경매개시결정 등기 전부터 점유개시를 하고 있었는지 등의 유치권 성립요건을 갖추지 못한 경우가 더 많지만, 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

이러한 권리분석은 기본적으로 법원에서 공개하는 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서 및 등기부등본을 통해 1차적으로 확인해 볼 수 있으며, 유치권과 같은 서류상 확인이 불가능한 경우를 대비해 현장을 방문해 2차 확인과 검증이 필수입니다.”

-매물 서류에는 전월세 기록(대항력 있는 임차인 등)이 없는데 대항력 있는 모든 권리관계를 꼼꼼히 확인할 방법은 무엇인가요?

“주택이 경매로 진행할 경우, 입찰자는 해당 부동산의 전입세대내역을 열람할 수 있는데요. 법원 정보지 등 경매가 진행되고 있다는 입증서류를 가져가면 됩니다. 법원 기록에 임차인이 조사되지 않았더라도 입찰자는 만일의 리스크에 대비해 전입세대 열람을 통해 재차 확인해 두는 것이 좋습니다. 만약 조사되지 않은 임차인이 나타났다면 전입 일자를 확인하고 등기부등본상 말소기준 권리보다 빠른지 늦은지 비교해 봐야 합니다. 여기서 주의할 점은 전입세대열람내역의 세대주의 전입 일자뿐만 아니라 최초 전입자의 전입 일자를 꼭 확인해야 합니다. 세대주가 변경되더라도 한 세대 내 최초로 전입한 가족이 대항력 유무 판단의 기준이 되기 때문입니다.

추가로 만약 낙찰받은 후 법원 매각물건명세서에 나오지 않았던 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 낙찰자는 매각 불허가를 신청하면 무효가 되어 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이는 매각물건명세서 권리관계에 중대한 하자이기 때문입니다. 그런데 만약 대금을 모두 납부해버린 후에 확인됐다면, 국가를 상대로 손해배상책임을 물을 수 있겠으나, 그 절차가 매우 까다롭고 복잡하므로 사전에 리스크를 확인하는 것이 최선입니다.”

-유치권, 법정지상권, 지분 경매 등 법리적인 부분이 엮인 특수물건은 어떻게 구분할 수 있나요?

“유치권의 경우에는 통상적으로 현장에서 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막을 설치하는 경우가 많습니다. 법정지상권과 관련된 물건은 토지와 건물 중 하나만 경매로 진행하는 경우를 들 수 있고, 지분경매는 공유자 중 일부 지분만 경매로 진행하는 경우입니다.

특수물건은 경매 초심자가 접근하기에는 무리가 있습니다. 우선 각종 권리의 성립 여부를 파악해야 하고, 향후 해결 과정에 대한 이해와 계획이 잡혀야 합니다. 그리고 여러 사례를 통해 시뮬레이션이 가능해야 합니다. 특수물건의 경우 일반 경매사건보다 경쟁률이 낮고, 상대적으로 높은 수익을 기대할 수 있지만, 그만큼 해결 과정이 길고, 까다롭습니다.”

최근 감소 추세를 보이던 20·30세대의 아파트 매입이 다시 늘고 있다. 특례보금자리론 신설과 생애최초 주택구입자 등 실수요층을 위한 대출 기준이 완화되면서 급매물 매수에 나선 것으로 보인다. 2일 한국부동산원의 매입자 연령대별 주택거래현황을 분석한 결과 지난 2월 20대 이하와 30대의 전국 아파트 매입 비중은 31.96%로 30%를 넘어섰다. 사진=연합뉴스

-부동산 시장에 급매로 나오는 매물과 경·공매로 나오는 매물은 각각 어떤 경우에 유리한가요?

“사실 경매로 나오는 물건이 시세보다 싸게 매입할 수 있기 때문에 유리합니다. 하지만, 자신이 원하는 단지 또는 지역의 경매물건이 안 나올 수도 있고, 원하는 층과 동이 아닐 수도 있기 때문에 무조건 경매로 매입해야 이득이라고도 볼 수 없습니다.

또 부동산 상승장에서는 경매 경쟁이 심하다 보니 오히려 급매물과 별반 차이 없는 가격에 낙찰되는 경우도 허다합니다. 원하는 특정 입지나 단지에 투자하고자 한다면 경매 동향을 살펴보고 얼마에 낙찰될지 가늠해 급매물 가격과 경매 리스크에 따른 기회비용 등을 저울질해봐야 합니다.

반면 하락장에서는 경매가 확실히 유리한 면이 있습니다. 매수심리가 꺾이다 보니 경매 경쟁률이 떨어지고 낙찰가율도 매우 낮아집니다. 그래서 매매시장의 호가 보다 크게는 20% 이상 낮은 가격에 낙찰되는 경우가 많습니다. 이때는 어느 정도 매매시장 하락세에도 가격방어가 가능한 수준이기 때문에 경매를 우선으로 고려하는 것이 적절한 전략이라고 보입니다.”

-경쟁률이 높은 매물 입찰 시 가격을 설정하는 노하우는 무엇이 있나요?

“경쟁률이 높다는 것은 그만큼 많은 이들이 원한다는 뜻입니다. 다시 말하면 너무 많은 차액을 바라면 안 된다는 뜻이기도 하고요. 일단 전세가보다 낮게 매입한다는 마음은 버려야 합니다. 그리고 단지 내 전세가율의 흐름을 참고하는 것도 좋습니다. 최근 매매가격이 급등하면서 전세가율이 매우 낮아진 상황입니다. 따라서 급등 전 비교적 안정적이고, 평균적인 전세가율을 적용해 역으로 적정 낙찰가를 계산해서 산정하는 것도 좋은 방법입니다. 또 과거 같은 단지 또는 인근 단지에서 낙찰된 사례를 참고해 봐야 합니다.

거주 여건이 좋을 곳일수록 경쟁이 심합니다. 하지만 최근 고금리 여파로 부동산 시장이 관망세로 전환되며 경쟁이 심하더라도 낙찰가율이 예전만큼 높은 수준은 아닙니다. 다만, 금리가 높은 상황이기 때문에 자신의 자산 현황을 파악하고 감당할 수 있는 범위를 정하는 것이 무엇보다 중요한 시기입니다.”

-마지막으로 일반인들이 경·공매에서 쉽게 놓치는 부분이 있다면?

“법원에서 입찰표 작성 시 많은 실수가 일어납니다. 가격을 적는 칸은 연필을 사용할 수 없으며, 가격을 수정해서도 안 됩니다. 수정하고자 할 때는 새로운 입찰표에 다시 기재해야 하며, 각 금액 단위에 정해진 곳에 숫자를 기재해야 하므로 단위를 밀려 쓰는 일이 없도록 주의하고 또 주의해야 합니다.

또 과거에는 경매 낙찰 시 일반 매매 시 보다 대출이 많이 나올 수 있었습니다. 하지만 지금은 LTV와 DTI 등 주택담보대출 규제가 똑같이 적용되기 때문에, 사전에 대출 가능 금액을 알아보고 입찰에 참여하시기를 바랍니다.”

<문화경제 김예은 기자>