내일부터 1년간 DSR 40% 대신 DTI 60% 적용

올 하반기 '역전세' 심화가 예상되면서 서울 일부 지역은 평균 전세가가 최고점 대비 20% 가까이 하락한 것으로 나타난 2일 서울 강동구의 아파트 단지 모습. 사진=연합뉴스

집주인 A씨는 기존 전세 계약의 만기를 앞두고 다음 세입자를 구하고 있으나 전세 시장의 경색으로 전세 문의가 뜸하다. 보증금을 기존보다 1억 원 가까이 낮췄지만 계약을 하겠다는 세입자는 나타나지 않고 있다. 결국, A씨는 은행에 대출 상담을 진행했지만, 대출 규제로 한도가 그만큼 나오지 않는다는 답을 들었다. A씨는 곧 세입자에게 보증금을 반환해 주어야 하지만 당장 수억 원에 이르는 전세금을 어떻게 마련해야 할지 모르겠다며 한숨지었다.

전세 시장 경색과 전셋값 하락으로 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난'이 심화되고 있는 가운데, 정부가 역전세에 따른 세입자 피해를 예방하기 위해 역전세 반환대출에 대한 규제완화 조치를 시행하기로 했다.

금융위원회는 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 전세금 반환용도로 은행권 대출을 이용할 경우, DSR·RTI 등의 대출규제를 27일부터 1년간(2023년 7월 27일부터~ 2024년 7월 31일까지) 한시적으로 완화 한다고 26일 밝혔다.

전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 것이 골자다.

DSR은 모든 금융권의 대출 원리금을 따지지만, DTI는 주택담보대출 이외 다른 대출은 이자 상환분만 반영하기 때문에 더 느슨한 규제로 통한다.

집주인이 임대사업자인 경우에는 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 하향한다.

이번 반환대출 규제완화 조치로 인한 집주인의 대출 한도 증가분은 개인다주택자의 경우 약 1.75억 원, 개인임대사업자는 약 3.75억 원이 증가될 전망이다.

이번 대책은 기존 세입자가 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연되어 주거이동이 제약되거나, 전세금 미반환 우려가 심화되는 것을 방지하기 위해 마련됐다.

해당 조치에 따라 집주인은 후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금)을 대출받을 수 있게 된다. 기존의 계약대비 전세금을 감액해 전세계약을 연장하는 경우도 지원대상에 포함된다.

뿐만 아니라, 집주인이 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록, 완화된 대출규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환자금을 지원받을 수 있도록 했다. 단, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환토록 할 예정이다.

또한 기존 세입자 퇴거 후 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우에도 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원할 예정이다.

다만 이 경우, 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 후속 관리조치가 병행된다.

금융위는 이번 대책이 역전세 문제를 해소하기 위해 전세금 차액분에 대해 한시적으로 대출규제를 완화하는 것인 만큼 동 자금이 타 용도 등으로 활용되지 않도록 엄격하게 관리한다는 계획이다.

이를위해 지원 대상은 역전세 반환대출 규제완화 발표가 이뤄진 7월 3일 이전에 임대차계약이 체결된 경우 중 7월 31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정한다. 또한, 지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획이다.

대출금은 현 세입자에게 직접 지급하여 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다.

반환대출 이용기간 동안 집주인이 신규주택을 구입하지 못하도록 하여, 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과할 계획이다.

하지만 집주인의 주택담보대출 실행에 따른 근저당 설정으로 신규 세입자의 보증금이 후순위로 밀리는 문제도 제기된다. 정부는 집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록, 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입' 특약의 임대차계약 체결을 의무화했다.

정부관계자는 “역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화하여 시장충격을 최소화 하는 취지”라고 설명하면서, “다만 이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것”이라고 밝혔다.

한편, 이번 역전세 반환대출 규제완화로 인해 가계부채 증가세 심화되는 것이 아니냐는 우려에 대해 정부 관계자는 "기본적으로 ‘전세금 차액’에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙이며, 필요한 반환대출 수요는 여러 제도적 장치들을 통해 차단할 예정"이므로 "해당 조치로 인해 가계부채가 크게 증가할 가능성은 제한적"이라고 설명했다.

또한 이 조치가 갭투자자 사후구제라는 비판에 대해서는 "(이번 대책이) 최근 역전세로 인해 어려움을 겪고 있는 세입자를 보호하기 위해 추진하는 것"이며, "전세금 반환에 꼭 필요한 만큼만 대출을 지원하고신규주택 구입 등 타용도로 악용되지 않도록 제도적장치를 마련"했다고 덧붙였다.

당장 후속세입자가 없거나 자가거주하는 경우까지 규제완화대상에 포함된 이유에 대해 정부는 "일부 세입자는 집주인이 자가거주를 원한다는 이유로 지원대상에서 배제될 우려"가 있기에, "역전세로 인해 어려움을 겪는 세입자를 최대한 폭 넓게 보호한다는 정책 취지"에 따른 결정이라고 밝혔다.

한편, 한국은행이 5월 발표한 자료에 따르면 현재 역전세로 인한 평균 전세금 차액은 7천만 원 내외로 전망되고 있다.

<문화경제 김예은 기자>