일반상업지역 상한 용적률 최대 800%·준주거지역 500%로 상향… “사업성 개선”

서울 여의도 63아트 전망대에서 바라본 어의도 아파트 전경. 사진=연합뉴스

NH투자증권은 최근 사업 추진 동력을 얻은 여의도 재건축 단지에 중장기적 접근이 필요하다며 2024년을 자산 선점 효과가 유효한 시기로 분석했다.

27일 NH투자증권은 ‘여의도 재건축 심층분석, 사업진행현황 및 사업성 검토’ 보고서를 출간하며 이같이 밝혔다.

보고서에는 여의도 재건축 단지별 사업진행현황 및 특징과 시장 동향, 사업 이슈를 점검하고 사업성 검토를 통한 향후 전망이 담겼다.

NH투자증권은 여의도 재건축 단지가 신탁방식과 신속통합기획으로 사업 추진 동력을 얻고, 지구단위계획을 통한 용도지역 상향, 용적률 및 높이 규제 완화로 사업 진행이 가속화됐다고 분석했다.

‘여의도 아파트지구 지구단위계획’에 따라 여의도 재건축 16개 단지는 9개 특별구역으로 구분하여 일반상업지역 또는 준주거지역으로 상향될 예정이다. 이에 따라 일반상업지역 상한 용적률 최대 800%와 준주거지역 500%로 높아지며 사업성이 개선될 것이라 전망했다.

재건축 시기는 단지별로 공작아파트가 가장 빠르며 한양을 두 번째로 꼽았다. 시범, 목화도 각각 사업시행자 지정 및 조합설립인가로 속도가 빠른 편이라고 봤다.

여의도 재건축 사업 주요 이슈로는 ▲신탁방식 사업시행 ▲여의도 지구단위계획 ▲신속통합기획 ▲토지거래허가구역을 꼽았다. 신탁방식 사업은 속도감 있는 사업 추진이 가능해 최근 여의도 재건축 단지들이 선호하는 방식이다.

16개 단지 중 신탁 방식 사업을 진행하는 곳은 한양‧시범‧삼익‧은하‧광장(3~11동)‧공작‧수정 아파트 등 7개 단지로 조사됐다. 여기에 한양, 시범은 신속통합기획까지 확정하며 사업 추진에 더 힘이 실리고 있다고 분석했다. 다만 현재 서울시와 기부채납 비율 관련 갈등을 겪고 있어 향후 사업 진행 변수가 될 수 있다고 봤다.

사업성 검토 시 중요한 요인인 대지지분을 보면 서울‧광장(3~11동)‧삼부‧미성 아파트 순으로 평균 대지지분이 크다고 분석했다. 규모와 입지 면에서 현재 대장격이라 볼 수 있는 시범 아파트를 기준으로 서울 주요 재건축 단지와 비교하면 평균 대지지분은 잠실주공5단지, 목동이 더 큰 편이나 향후 용도지역 상향에 따른 계획 용적률이 높아지며 사업성이 좋아질 것으로 전망했다.

다만 여의도 재건축은 단지별 사업방식, 토지거래허가구역 해제 여부, 기부채납, 추정 분담금 등 아직은 미지수이고 사업의 원활한 추진 여부 또한 지켜봐야 한다고 분석했다. 현재 사업초기단계로 향후 변수도 다양해 단기보다는 중기 또는 장기간 소요될 것으로 전망했다. 그럼에도 사업완료 시에는 49~65층에 달하는 아파트들이 초고층 오피스빌딩과 한국의 마천루를 형성해 여의도 가치가 더욱 높아질 것으로 내다봤다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 “아직 초기 단계로 향후 기부채납 비율, 초고층에 대한 원활한 사업 추진 여부, 즉 속도가 가장 중요한 기준으로 판단된다”며 “매수를 고민하고 있다면 단기 차익이 아닌 중장기적 접근이 적합하고 2024년은 긴 흐름에서 자산 선점 효과가 유효한 시기”라고 전했다

또한 매도를 생각하는 소유주의 경우 단기 매도 타이밍은 토지거래허가구역 해제 등 규제 완화 시점이 좋고, 가능하면 장기 보유할 것을 제언했다.

정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 “대다수 단지들이 현재 설계 완료 또는 진행 중이며 지구단위계획에 따라 적용되는 용도지역이 다르기 때문에 현재와 계획 용적률을 잘 비교해봐야 한다”며 “재건축은 속도가 무엇보다 중요해 이에 입각한 사업장을 선별할 필요가 있다”고 말했다.

<문화경제 김예은 기자>