‘전월세 상한제’만이 서민을 위한 전세가 안정을 위한 유일한 수단인가

▲서울 송파구 잠실의 한 부동산중개업소 시세판.(사진=연합뉴스)

요즘 ‘서민들의 집 걱정 없애기’라는 주제로 여기저기 방송이나 뉴스에서 자주 등장하는 용어가 있다. 바로 ‘전월세 상한제’다. 전월세 상한제를 실시해 뛰는 전세가를 비롯한 임대보증금과 월세를 바로 잡아 서민의 주거안정을 도모하자는 좋은 취지라는 것을 어느 누구도 절대 부인하지는 못한다.

전월세 상한제는 부동산 시장에서 전세 및 월세의 인상률을 제한하는 제도이다. 이 제도는 2011년 2월 9일 민주당 전월세 대책특별위원회(위원장 원혜영)가 “전월세 인상률을 5% 이내로 하고 임대차 계약기간 갱신을 1회에 한해 최대 4년간 보장하자”는 내용으로 '임대차 보호법' 개정안을 내놓은 것이 바로 '전월세 상한제'다.

최근 전세가격 폭등과 전세의 품귀현상은 부동산 임대 시장의 수급 불균형이 주요 원인으로 분석되었다. 무엇보다 최근 들어 주택시장이 침체돼 주택가격이 하락하거나 안정화되면서, 주택 매매를 통한 시세 차익 실현이 어려워짐에 따라 주택 매매 수요가 전세로 전환되는 현상이 확산되고 있기 때문이다.

우선 공급측면에서는 저금리 기조 속에 임대 수익과 전반적인 경기 침체로 인한 소득감소를 이유를 들어 임대인들은 임대형태가 전세에서 월세로의 전환이 이루어지면서 임대 소득을 챙기려는 임대인이 점점 늘어났고 주택시장 침체로 인해 매매 거래가 실종되자 대출이 있는 주택은 이자를 충당하기 위해 전세보다는 월세를 선택하는 경우가 많았다.

수요측면에서는 장기간의 주택시장 침체로 인해 주택가격이 하락하고 안정화되면서, 매매를 통하여 주택 구입을 함으로써 매매에 관한 시세 차익 실현이 어려워지고 기대감마저 감소하고 하면서 매매 수요가 전세 수요로 몰리면서 전세공급은 극감했고 주택 임대 시장에 있어 시장 왜곡과 불균형이 점점 심화됐다.

‘자유로운 시장 원리에 위배되며 개인 사유 재산권의 침해’라는 주장에 맞서 ‘재산 운영으로 인해 발생한 이익금의 실현규모를 공공복리 차원에서 규제하는 것이 마땅하다’는 주장이 있다.

대부분의 경제와 부동산 전문가들은 시장경제 자유 원칙을 심각하게 해칠 우려가 있다는 데에 동의하고 공감하고 있는 것이 사실이다.

1차적으로 전세공급은 당연히 줄고 월세공급이 자연스럽게 늘면서 오히려 전체적인 임대가의 폭등으로 인해 자칫 부동산 시장 자체를 왈칵 뒤집어 놓게 될 수 있고, 2차적으로는 임대인과 임차인간의 음성적 거래가 빈번하게 발생될 것으로 예상되며 이에 따라 이중계약의 난립이 우려된다.

이는 오히려 선의의 서민들에게 막대한 피해를 입힐 뿐만 아니라 임대인과 임차인간의 신뢰도 하락으로 이어지고 둘 사이의 분쟁도 끊이지 않을 것으로 예상된다.

더욱이 임대기간을 1년에서 2년으로 연장했을 때 2년마다 올릴 전세 값을 한꺼번에 올리는 경우가 많고 몇 달을 공가로 나뒀다가 아예 금액을 올려서 놓는 등 오히려 세입자들에게 더 큰 피해가 돌아갈 수도 있다.

한편에서는 개인 사유 재산권을 침해할 뿐 아니라 시장가격을 무시한 강제적 가격결정으로 주택공급을 위축시킬 거라는 우려뿐만 아니라 계약갱신청구권 제도를 둘러싼 위헌 논란도 일고 있다. 민법에서는 계약 자유의 원칙에 따라 임대인과 임차인의 쌍방 합의로 계약을 체결하도록 되어있기 때문에 이 제도의 실효성 문제도 여러 차례에 거쳐 자주 거론되기도 했다.

이에 앞서 지난 실시한 부동산대책 중의 일원으로 세입자의 임대료 소득공제의 실질적인 실적이 늘지 않고, 오히려 임대인들이 소득노출을 우려해 소득공제 희망 임차인과의 계약을 원하지 않는 등 여러 문제점들이 나오는 것처럼 그 실효성도 많이 떨어진 게 사실이다.

▲현행 '주택임대차보호법과 시행령'의 임차인 보호 주요내용.

또한 임대인이 임차인보다 항상 우월한 지위를 가졌다고 왜곡된 시각을 가진 일부 사람들로 인해 머릿속의 그림만 가지고 전월세 상한제를 대책 없이 무작정 실시했다간 심각한 오류 발생으로 임대시장 수급불균형만 심화시키는 당연한 결과를 초래할 수 있다는 것이다.

전월세 상한제 같은 인위적 가격 규제책을 섣불리 도입하면 전세금 단기 폭등뿐만 아니라 후폭풍으로 인한 부작용이 더욱 커질 것이 자명하기 때문에 신중하게 결정하고 점진적인 임대주택의 확대와 더불어 전세 수요를 억제하거나 다른 수요로의 전환 방법을 간구해야 한다.

지속적으로 전세 및 월세 가격의 상승 추세를 보이는 곳에 대해서는 ‘주택임대차신고지역’으로 지정해 권장가격을 고시하고 강제성은 없지만 권장가격을 넘으면 임대가를 조정할 수 있는 절차를 두는 추진안은 나쁘지 않다고 본다.

작금의 전세가격 폭등이 마치 ‘전월세 상한제’의 도입과 연관을 짓는 사람들도 더러 있다. 현재 부동산 시장에서 전세매물의 품귀현상이나 전세가격 폭등이 지속적으로 이어지리라고 생각하지 않는다.

일부지역에서는 전세가가 매매가를 초월한 곳도 있고 80~90%에 육박한 곳도 있지만 이는 바닥을 친 매매가의 상승세가 전세가의 상승세를 아직도 쫒아가지 못하고 있다. 하지만 이런 추세가 영원하지는 않으리라 본다.

전체 부동산 시장의 수요를 간파하여 전세수요의 매매수요로의 전환을 유도하고 전세수요의 억제정책으로 인해 상대적인 전세공급의 증가로 인해 전세가의 하락으로 이어져서 전반적인 주택 시장의 안정되는 모습을 조심스레 기대해 본다.

▲이미경 대표.

▶이미경 대표(023031414@hanmail.net) △시현부동산정보센터 대표 △(주)미호건설 상무이사 △쓰리바이어스(3BiAs)대표.

글:이미경(정리=왕진오 기자)