올바른 정보수집과 수지분석에 항상 주의를 게을리 하지 않아야 한다

▲도심 근교의 전원주택지.(사진=이호영)

꽃샘추위도 지나고 어느덧 봄이 왔다. 학교마다 새로운 학기가 시작되고 사회초년생들의 발걸음도 바빠지는 시기이다. ‘봄’하면 보통 이사철을 떠올리게 된다. 전셋집이나 월세집을 구하노라면 봄이라는 계절 덕분에 절기에 따른 부동산의 민감도도 역시 커지기 마련이다.

이렇게 임대시장이 민감도가 높다고 한다면 부동산에서 민감도가 가장 둔한 상품은 바로 땅이라고 할 수 있다. 다른 부동산 상품과는 달리 땅이라는 상품은 용도에 따라 달라지겠지만 가장 눈에 띄는 특징은 바로 자금의 회전력이 매우 느리다는 것이다.

땅은 자금의 회전력뿐만 아니라 현금유동성과 환금성도 역시 부족하다. 게다가 내 땅에 알맞은 수요자를 모집하기에 매우 긴 시간을 요구하며, 매도하기 위한 적절한 시기를 고르기가 쉽지는 않다. 부동산특성상 단기보다는 장기적인 투자를 하여야 되기 때문에 반드시 부동산 투자는 여유 자금으로 신중하게 투자해야 한다.

대개의 경우 주변의 지인들의 소문에 땅에 투자하여 막대한 이익을 얻었다는 이야기들을 듣고 본인의 육감만을 가지고 무모한 투자를 하는 경우가 있다. 자칫 섣부른 선택으로 인해 무리하게 빚을 내어 함부로 투자를 하게 된다면 환금성이 약한 특성으로 인해 오히려 빚이 산더미처럼 늘어나는 경우를 종종 보게 된다.

결국 빚을 청산해야 하는 소유자는 다시 헐값에 땅을 매각하게 되고 반대로 이를 사들이는 여유 있는 신규 투자자에게 상대적으로 많은 시세차익을 돌아가게 되는 광경이 자주 목격되기도 한다. 이에 자금력이 부족한 투자자들이야말로 더욱 올바른 정보수집과 수지분석에 항상 주의를 게을리 하지 않아야 한다.

하지만 땅에 대한 투자는 한 번의 실수로 인해 커다란 재산적 손실을 가져 올 가능성이 높고 투자자는 수시로 바뀌는 제도와 법령, 주변 개발호재, 대책 발표 등의 정보를 수집하고 분석하는 등의 노력을 기울이어야 할 것이다.

땅을 매입할 때 중요한 것은 광역적 도시계획도 검토해서 광범위하게 도로나 철도와의 인접성과 연계성도 고려해야한다. 고속도로뿐만 아니라 국도나 지방도의 신설과 확장계획 등도 살펴보고 전철이나 지하철의 연장 등도 투자의 변수로 작용하기 때문에 장래의 교통흐름의 전개 방향도 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

특히 우리가 땅을 투자할 때 유의사항은 떠도는 소문이나 유언비어 등을 통해 잘못된 정보수집으로 인해 거품 찬 금액으로 매입하게 되는 경우도 있다. 부동산컨설팅 법인들이 초기에 신규매입을 한 이후에 신도시 주변의 땅을 중심으로 차명으로 땅을 매입하고는 지역주민들에게는 사업설명회와 세미나 등을 개최하는 등 허위정보를 흘려 시세차익을 노리는 수법을 벌이기도 한다.

단기적으로는 실제로 영화나 드라마를 촬영하는 분위기를 연출하고 현수막을 걸어 마치 영화나 드라마 세트장이라고 허위소문을 낸 뒤에 임시불법건축물을 짓고 땅을 팔아치우는 등 실로 다양한 형태로 사기행각을 벌이는 일도 일어났다.

▲서울 근교의 전원주택.(사진=이호영)

또는 사고자 하는 땅의 가격이 주변 평당 가격보다 매우 저렴하고 면적이 넓어 단숨에 혹해서 땅을 사는 경우도 가끔 있다. 이런 경우는 땅을 매입하고 장기적인 계획 없이 이루어진 투자가 되어 저렴한 금액으로 매입하였지만, 장기간 이 땅에 커다란 자금이 묶여있어 올바른 투자가 되지 못한다.

마지막으로 주변에 님비현상이 심한 곳(쓰레기매립장, 하수종말처리장, 화장터, 납골당, 공동묘지, 송전탑, 고압선, 공장지대 등.)을 피하고 산사태와 눈사태 등 자연재해의 가능성이 있는 곳도 피하여야 할 것이다.

부동산은 특성상 부동성으로 인해 발품을 팔지 않고는 양질의 부동산을 구매하기가 쉽지는 않듯이 좋은 땅을 사기 위해서도 마찬가지로 발품이 필요한 것이 사실이다. 발품이 중요하지만 발품보다 더욱 중요한 것은 정확한 정보수집 능력과 투자분석이 성공과 실패의 갈림길이 있다.

▲'이호영 대표'.(사진=왕진오 기자)

▶이호영 대표(2hoyoung@naver.com) 공인중개사/(현)미호건설 대표이사/(현)우리부동산 컨설팅 대표.

글:이호영(정리=왕진오 기자)