권리금 없는 신축 푸드코트 매장 “안정적인 수익”, “넘치는 매출” 기대!

▲강남역 효성해링턴 타워 더 퍼스트 상업시설 투시도.(자료= (주)효성)

대개의 경우 브랜드 인지도가 높은 고급 레스토랑이나 맛집은 특정 동네나 거리가 아닌, 새롭게 랜드마크로 떠오르는 건물 안에 들어서곤 한다. 하지만, 요즘에는 맛집을 찾아가려면 동네를 일일이 찾아다닐 필요 없이 빌딩 속에서 취향에 맞게 쇼핑하듯 고르면 되는 ‘푸드코트 매장’이 유행이다.

‘푸드코트(food court)’란 쇼핑센터, 백화점, 경기장 따위의 건물 내에 여러 가지 종류의 식당들이 모여 있는 구역이나 시설을 말한다. 군데군데 떨어져 있던 음식점을 한곳으로 모아놓아 이용객들이 한 곳에서 다양한 메뉴를 골라 즐길 수 있도록 해놓은 매장이다.

일단 푸드코트는 한식·양식·중식 등의 음식점을 비롯하여 커피전문점과 패스트푸드, 테이크아웃 등 다양한 음식점이 한곳에 모아져 있어 모든 메뉴를 한눈에 보고 고를 수 있는 매력이 있어 ‘푸드마트’. ‘푸드갤러리’ 등의 말로도 쓰이고 있다.

대표적인 푸드마트의 예로는 전국 어디를 가든 고속도로 휴게소 등에서 쉽게 만나 볼 수 있다.

이제는 푸드코트의 입점이야말로 인근 먹거리 시장에도 영향을 미칠 뿐만 아니라 이러한 푸드코트의 입점만으로도 유동인구의 증가와 흐름변화에도 매우 밀접한 관계가 있으며, 그 지역의 상권을 대표하기도 한다.

▲좌) 강남역에 위치한 효성 해링턴타워 더 퍼스트 상업시설 중 푸드코트 예시도. (자료= (주)효성) 우측 불광,상암,부산 대형마트 내 푸드코트.

실제로 지난 2002년 당시 ‘2002 한·일 월드컵’ 경기의 뜨거운 열기 속에 경기기간 동안 상암월드컵 경기장을 찾는 관람객과 이용객의 숫자는 상상을 초월하는 수준이었다. 이에 월드컵경기장내에 위치한 상업시설의 인기도 높아졌고 매장이 남아나지 않을 정도였다.

우선 ‘홈플러스 상암점’과 ‘CJ CGV’가 입점을 하고 2층에는 ‘상암월드컵 웨딩홀·뷔페’와 ‘의류·잡화’ 매장들이 줄지어 입점을 시작했다. ‘푸드코트’ 역시 이시기에 월드컵경기장 서북쪽으로 입점을 서두르게 되는데, 후발주자로 나선 이 푸드코트를 처음부터 환영했던 점포주는 거의 없었다.

유난히 반대가 심했던 의류매장 점포주들은 푸드코트 특성상 냄새가 풍겨 옷에 음식물냄새가 베일 수 있다는 심각한 오해에서 비롯된 것이다. 하지만, 이런 문제를 해결해야하는 푸드코트 매장측은 웨딩홀보다 더 고급스럽고 깨끗한 인테리어로 시공했다. 더군다나 푸드코트 가운데에 위치한 카운터에 가까이 와야 비로소 맛있는 냄새가 나올 정도로 대형 환기시설과 설비시스템을 겸비하여 인근 매장점주들의 이런 오해들을 불식시켰다.

게다가 K-리그 축구경기를 관람하는 고객은 물론이거니와 CGV 상암점의 영화 관람객들의 푸드코트의 이용으로 인해 자연스럽게 인근매장의 매출이 계속해서 증가되는 등 오히려 푸드코트의 다른 순기능이 있었다.

젊은 고객들에게는 이곳이 데이트 명소로도 꼽히기도 한다. 고객들이 각종 SNS에 올려놓은 사진들이 올라오면서 이 푸드코트 매장을 이용객들이 나날이 증가하게 되었다. 푸드코트의 이용고객은 바로 인근 매장의 고객으로까지 이어지면서 인근 의류·잡화 매장의 매출을 끌어 올리는 견인차 역할을 톡톡히 하고 있는 것이다.

푸드코트를 이용하는 고객들에게 양질의 음식을 저렴한 가격으로 승부하는 것도 푸드코트 매장의 성패를 좌우하기도 한다. 특히 한 음식점의 가격은 매장의 임대료와 인건비, 기타경비 등이 좌우한다고 해도 과언이 아니다.

이런 1층 음식점의 임대료는 해당 상가건물의 입지조건인 배후수요와 유동인구 등에 따라 결정되는데 이런 입지조건에 따른 요소들은 해당 지역의 땅값과 지가상승에도 상당한 영향을 끼친다. 지가상승으로 인해 상가건물의 가치는 상승하고 이런 상가 건물가치 상승은 그대로 임대료의 상승과 권리금의 증가로 이어질 수밖에 없다.

음식점을 운영하면서 지불하게 되는 인건비와 제반비용이야 입지조건에 따라 매출이 다른 결과가 나타나는 현상을 보면서 점포주가 지불하게 되는 고액의 임대료와 시설비 및 권리금 등이 음식점의 메뉴 가격결정에도 반영이 될 수밖에 없다는 결론이다.

하지만 보통 지하에서도 잘 운영되는 공공 구내식당들을 보면 그 실마리를 조금은 풀 수도 있을 것이다.

▲강남역 효성해링턴 타워 더퍼스트 현장개요.

서울에 위치한 구청 지하 구내식당으로 입점한 업체주에 따르면 상주고객인 구청직원과 민원인만으로는 운영비를 보조받는 차원에서 운영자체가 어렵지는 않다고 말한다. 하지만 저렴한 금액으로 양질의 음식서비스를 제공함으로써 입소문이 빠른 인근 주민들의 발길이 끊이지 않고 있는 것이 바로 흑자운용의 비결이라고 전한다.

게다가 별도의 시설비가 들지 않고 주변의 상가보다 임대료도 매우 저렴하기 때문에 음식점을 창업하는 사람들에게는 초기자금의 부담이 매우 적고 여유롭게 창업준비가 가능하다는 또 하나의 장점도 있다.

서울시 강남역 근처에서 1층에서 돈까스 전문점을 운영하고 있는 김선억(가명)씨는 요즘 고민이 많아졌다. 4년 전 김씨는 10평이 채 되지 않는 점포를 보증금을 1억5000만원, 월세를 1400만원에 1억 원이 넘는 권리금을 주고 식당을 인수하였고 다시 8000만원의 인테리어 비용을 들여서 오픈했었다.

오픈하면서 1년까지는 매출이 꾸준하여 들어간 음식점을 마련하면서 발생한 초기비용을 3년 안에 뽑겠다는 계획을 세운지도 잠시, 그 다음 해부터는 부동산경기와 실물경기가 함께 어려워지면서 매출도 줄고 3년 째 계속되는 적자로 인해 음식점운영이 어려워졌다.

김씨는 “1층의 값비싼 임대료가 한 몫을 한다”고 심경을 토로한다. 이어 “임대료의 인상과 초기비용이 지금 내 발목을 잡고 있다”고 전한다.

오피스텔 중에는 세입자가 옷과 이불만 갖고 들어갈 수 있는 ‘풀옵션 원룸’이 있는 것처럼 푸드코트 매장에도 기본적인 식당 인테리어가 되어 있고 상·하수도 시설도 상비되어 있으며, 한꺼번에 500여 명이 이용할 수 있는 공동테이블과 각 점포마다 개별창고가 제공되는 등 말 그대로 숟가락과 집기류만 있으면 별도의 초기자금을 줄여 창업이 가능한 ‘풀옵션 푸드전문 매장’이 오픈 예정에 있다.

▲이미경 대표.(사진=왕진오 기자)

(주)효성은 강남구 역삼동 일대에 ‘효성 해링턴타워 더 퍼스트’ 상업시설을 분양공급 중에 있다. ‘효성 해링턴타워 더 퍼스트’ 상업시설은 지상 1~2층과 지하1층, 전체 전용면적이 1614.61㎡의 규모로 60여 개의 점포로 이루어져 있으며, 올 7월에 입주할 예정이다.

상가의 지상 1층은 편의점, 커피전문점, 편의시설, 지상 2층은 병원, 학원, 피부관리, 미용실 등이 권장업종이다. 지상 1층과 2층의 층고는 각각 6.5ｍ, 5.4m로 설계됐으며, 입점 업체를 위해 지하에는 별도의 물품 보관창고가 조성돼 있다.

강남역 일대는 하루 평균 100만에 이르는 유동인구를 통해 막강한 배후수요를 보유하고 있어 투자자들 사이에서 0순위로 꼽히는 투자처로 통한다.

이 지역은 역세권 프리미엄과 인프라, 대규모 상권을 바탕으로 안정적이고 고수익을 기대할 수 있기 때문에 오피스텔이나 상가 등의 수익형 부동산을 분양할 때마다 투자자들이 대거 몰리는 형국을 보인다. 특히, 고가의 한정된 부지에 투자가치가 높은 만큼 현대적이고 최신 트렌드를 반영한 신규 단지일수록 더욱 희소성이 생기기 마련이다.

(주)효성은 기존 오피스텔 분양에서 평균 28대 1의 경쟁률을 기록하며 성공리에 분양을 마친데 이어 ‘효성 해링턴타워 더 퍼스트’ 상업시설을 비교적 저렴한 가격에 분양 공급하고 있다.

가장 큰 강점은 역시 입지다. 지하철 2호선·신분당선 강남역이 1분 거리인 역세권으로서 강남대로와 테헤란로의 교차지역에 위치해 있다. 주변 삼성타운, LIG, 교보생명, 메리츠화재 등 대기업을 비롯하여 외국계 기업, 금융, 컨설팅, IT기업들도 밀집해 있어 배후수요가 매우 풍부하다.

‘효성 해링턴타워 더 퍼스트’ 상업시설의 특징은 건설부지 자체가 남향코너로서 채광이 넉넉하며 공개공지와 녹지가 있고 건축물의 미관에도 매우 신경을 많이 썼다. 상가 주변으로는 올 11월 준공예정인 대성학원이 입주예정이며 입시학원, 어학원, 편입학원, 메티컬학원 등 여러 학원들이 있어 2만 2000여 명 이상의 학생들과 젊은 학원생이 매우 붐비는 교차로다.

이렇게 젊은 직장인과 학생들의 유동인구와 동 건물에 입주한 400여명의 오피스텔 고정고객이 푸드코트 매장으로의 접근성을 높이기 위해서, 주변 건물들의 지하 1층과 달리 메인 도로변에서 바로 들어갈 수 있도록 출입구(sunken)를 중앙으로 배치했다는 것도 커다란 장점이다.

신규 예비창업자나 투자자들이 점포를 계약할 때 유의사항은 현재 인수하려는 기존점포의 매출이 신규점포의 매출과 동일하게 그대로 이어지지는 않는 점을 명심해야만 한다.

현 점포의 단골고객이나 조급하게 결정하기보다는 점포가 속해있는 해당 지역의 유동인구나 상권을 면밀하게 분석한 후에 동일한 업종과 시간대별과 요일별, 계절에 따른 매출변동이 있는지 여부를 확인하는 작업이 매우 중요할 수밖에 없다.

특히 김씨의 사례처럼 초기자금이 부족한 상태에서 무리한 결정을 하게 된다면 나중에는 부족한 사업자금으로 인해 사업의 성패가 좌우되기 때문에 상대적으로 초기자금이 저렴한 업종을 선택하거나 쉽게 들고 날 수 있는 푸드코트 매장도 좋은 대상이 된다.

▶이미경 대표(023031414@hanmail.net) △시현부동산정보센터 대표 △(주)미호건설 상무이사 △쓰리바이어스(3BiAs)대표.

글:이미경(정리=왕진오 기자)