▲각종 대기업 오피스와 학원 중심인 강남역 1~4번 출구 안쪽 골목거리 전경.(사진=이호영)

역세권은 기차역이나 지하철 등을 중심으로 하여 다양한 상업지역, 업무지역, 주거지역 등의 활발한 유동이 많아 활성화된 권역을 말한다. 역세권의 범위에 대한 명확한 구분은 없으나 보통 출구에서 도보로 5~10분 이내에 도달할 수 있는 지역을 말하기도 하며, 통상 역사를 중심으로 하여 반경 500m 이내의 지역을 지칭한다.

지하철이 있는 도시에서 지하철역은 일상적인 도시인구의 대중교통의 핵심적인 역할을 할 뿐만 아니라 이동수단으로서도 커다란 비중을 차지하고 있다. 게다가 환승역은 2~3개의 지하철이 만나 환승으로 인한 편리성과 출구에서 가깝게 연계버스와의 접근성을 높여 지하철역으로의 유동인구의 집중이라는 측면에서 주변지역의 상권과 지가에도 매우 큰 영향을 끼치고 있는 것이 사실이다.

역세권의 결정짓는 요소에는 거리나 지형과 같은 자연적인 요소와 접근성과 이용의 편리성 그리고 주변 상권의 경제 성숙도 등이 있으나 그중 가장 중요한 요소는 역출구로부터 거리이며, 직접적인 영향을 미치는 역 반경 500m 이내의 역세권은 부동산시장에 있어 가격에 영향을 미치기 때문에 이것을 파악하는 것은 부동산 시장조사와 가격평가에서 중요한 일이다.

특히, 부동산시장에 있어서 역세권의 의미는 조금 더 복합적인 성격을 가지고 있어 거리에 따른 역세권을 세분해 분석해봐야 한다. 먼저 명확한 거리기준이 없지만 역사를 중심으로 반경 150m 이내의 지역을 ‘초역세권’이라 불리기도 한다.

초역세권 지역은 반경 500m 이내의 지역에 거주하거나 경제활동을 하고 있는 모든 인구들의 이동하는 동선들의 집합이 매우 중요하다.

이 지역 내 주거지에서 출구까지 유동인구가 흘러나오고, 반경 500m 이상의 지역에 거주하는 사람들은 물론이거니와 시내버스, 마을버스 등을 이용하여 지하철역으로 환승하기 위한 유동인구가 만나면서 출·퇴근 시간에 더욱 과도하게 밀집된 지역이 된다.

그래서 초역세권 지역 내 대로변에는 반드시 환승을 위한 버스정류장이 즐비해있다. 출구별로 상권이나 임대료, 지가 등이 차이가 나는 것은 출구방향의 주거지의 인구밀도에 따라 달라지기 마련인데 배후지가 약한 출구는 단연 환승을 위한 버스노선과 정류장도 적을 수밖에 없기 때문에 출구별 유동인구가 주변 부동산가격이나 주변 상권에 미치는 영향력은 매우 크다.

▲4월 현재 공실 ‘제로’인 강남역 9번 출구 인근 이면도로.(사진=이호영)

대표적인 예로 강남역 출구별 유동인구는 출구 주변의 지가와 주변 상권에도 매우 밀접한 관계가 있다. 서울 강남구와 서초구를 가로지르는 강남역 사거리의 일일 유동인구는 신분당선 개통 이전인 2011년 85만 여명에서 지난해 98만9241명(2013년 8월·FR인베스트먼트 집계)으로 늘어났다.

2호선 기준으로 강남역 이용객은 4년 전에 하루 평균 12만5000여명에서 지난해 1만 명 가까이 늘어난 13만5595명(서울메트로 집계)이다. 강남역은 17년 동안 ‘수송인원 전국 1위’ 자리를 고수 중이다. 대한민국 최고 가장 번화한 곳으로 불리기 아깝지 않은 이유다.

같은 초역세권이라도 미세한 거리에 따라 임대료·보증금 차이가 확연하다. FR인베스트먼트가 강남역 초역세권 3개 블록 전체를 조사한 결과에 따르면 강남역 반경 150ｍ 내 매장(1층 66㎡기준)의 3.3㎡당 평균 임대료는 월 357만8000원, 보증금은 2743만3000원으로 나타났다. 반면 150ｍ를 넘어선 지역 점포의 월 임대료는 3.3㎡당 평균 42만원, 보증금은 861만8000원으로 집계됐다.

강남역 9·10번 출구는 일일 유동인구가 29만6870명으로 12개 출구 중 가장 많다. 반면 1∼4번 출구 유동인구은 하루 20만1982명으로 가장 적었다. 9·10번 출구는 대학생과 20~30대 젊은 직장인이 많은 반면 1∼4번 출구는 30~60대의 대형 오피스 입주업체 직원들과 역삼세무서 이용고객과 주변 3~4만 명의 학원생들이 대부분이다.

초역세권의 과밀된 유동인구의 소비심리로 인해 초역세권 상권은 더욱 활발해지며, 이를 바탕으로 부동산 가격이나 상권의 성숙도에도 영향을 끼친다. 이런 이유로 객단가(해당 점포의 고객 1인당 소비액)도 출구에 따라 격차를 보여 각기 출구별 매출액도 틀리다.

▲이호영 대표.(사진=왕진오 기자)

한국창업부동산정보원에 따르면 강남역 9·10번 출구 객단가는 3∼4만원으로 12개 출구 중 가장 낮은 반면 1∼4번 출구 객단가는 5∼7만원 선이이며, 삼성타운이 자리한 5∼8번 출구의 객단가도 최고 7만원 선이라고 전한다.

2008~2009년 강남역 상권엔 신분당선 개통을 하고 삼성타운 입주 등의 호재도 있었기 때문에 인구유입으로 인한 유동인구의 증가는 어찌 보면 당연한 이치지만, 신분당선 개통으로 지하철 경제권의 지각변동이 서서히 일어나고 있으며, 삼성타운 입주 등으로 인해 배후수요가 늘어나게 되었다.

이처럼 역세권이 부동산 시장에 주는 영향력은 지하철이란 수송수단이 존재하는 이상, 다른 대체수단이 존재하지 않는 한, 앞으로도 계속해서 지속될 것이 자명하다.

▶이호영 대표(2hoyoung@naver.com) 공인중개사/(현)미호건설 대표이사/(현)우리부동산 컨설팅 대표.

글:이호영(정리=왕진오 기자)