▲항공사진으로 본 한강과 맞닿은 마곡지구. 사진왼쪽으로 김포공항이 보인다. (사진=마곡지구 개발팀)

서울에서 가장 인기가 많은 분양현장은 단연 위례신도시와 마곡지구. 특히 마곡지구의 오피스텔이 인기를 끌고 있는 이유로는 단연 풍부한 배후 수요가 꼽힌다. 마곡지구에다 인근 방화뉴타운까지 더하면 총 2만 3655가구로 이뤄지는 대규모 주거단지로 수용 인구만 6만여 명에 달한다.

마곡지구는 부지 면적이 366만㎡로 서울 상암동 디지털미디어시티(DMC)의 6배에 달하는 데다 기업들이 대거 입주하는 자족형 도시로 개발되는 점이 향후 지구의 발전 가능성을 높이고 있다.

뿐만 아니라 마곡지구에는 LG그룹 11개 계열사와 연구원, 대우조선해양, 이화의료원 등 55개 업체 직원 7만여 명이 근무하는 국내 최고의 두뇌들이 모이는 대기업의 첨단 연구개발(R&D)단지와 업무·상업단지도 조성되기 때문에 마곡지구는 판교 업무지구의 5배에 이르고 서울 내 최대 업무단지라고 볼 수 있다.

여기에 직주근접이라는 장점도 있다. ‘직주근접’이란 직장과 주거지역을 인근지역 내지 가까운 곳에 두는 것을 말하는데 서울 같은 대도시의 경우에는 도심의 과밀로 인한 지가상승과 도시교통의 발달로 인해 직장은 두심에 두고 주거지를 외곽으로 이전하는 경향을 보이게 된다.

하지만 이러한 직장과 주거의 분리는 도심공동화를 야기할 뿐만 아니라 장시간의 출퇴근에 따른 일상적인 시간소모 및 추가적인 에너지 소비를 불러일으키게 되므로 최근에는 도심 재개발을 통한 직주근접형 도시개념이 주목받고 있는 것이다.

마곡지구의 또 다른 장점은 지구 내에 군데군데 지하철역이 들어서기 때문에 역세권이 형성되는 것도 또 하나의 매력이다.

예컨대 판교신도시는 지하철 신분당선 판교역, 문정지구는 서울 지하철 8호선 문정역뿐이다. 이에 비해 마곡지구는 발산역·마곡역(5호선), 신방화역·마곡나루역·양천향교역(9호선) 등 5개 역이 지나는 서울이 아껴둔 노른자, 마지막 개발지, 역대 최고의 개발 호재를 맞고 있다.

그렇다면 이렇게 지하철 등 교통호재로 인하여 서울의 도심과의 접근성이 개선됨에 따라 부동산 가격에 얼마나 영향을 주는가에 대해서는 여러 사례들이 있지만, 대표적인 예를 하나 들어본다.

▲마곡지구 도시개발사업 개발계획(변경)도.(자료=SH공사)

실제 2012년 10월 지하철 7호선 연장구간(온수역~부평구청역)이 개통되고 지난해 11월 분당선 수원구간이 연장되면서 인천·부천 등 수도권 서부권과 수원·용인 등 남부권의 교통 여건이 한층 개선돼 지역 상권과 부동산 시장에 호재로 작용을 했다.

지하철 7호선 연장선의 개통으로 상동역·중동역과 부천시청역 주변 상권이 들썩거렸다. 아파트 전세가는 물론이고 상가 매매가가 동반 상승했다. 상가의 경우 3.3㎡당 4000만 원에서 4500만 원으로 올랐으며 유동인구가 증가해 역 근처 오피스텔 수요가 늘면서 월 40만원선인 오피스텔 임대료가 45만원선으로 5만원 가량 증가했다.

지난해 11월에 개통한 분당선 수원 연장구간인 3개 역의 하루 평균 이용객(승하차 기준)은 2만4,833명으로 지하철 이용 시민이 늘어난 것으로 나타났다. 역세권 공시지가는 망포역 부근 기준으로 2010년 대비 최고 6.9% 올랐다.

최근 망포역 주변에선 굵직한 상가 건물도 거래됐다. 망포역 바로 앞에 위치한 대지 770.7㎡, 연면적 985.6㎡인 2층 건물이 64억여 원에 팔렸고 수원시청역, 매교역, 매탄권선역 등 지하철역이 새롭게 들어서면서 이 일대 아파트와 상가 등 매매가는 10%가량 오른 것으로 나타났다.

이렇게 서울이 아닌 수도권에서도 서울로 이어지는 교통망과 전철의 신설 등이 주변 지가와 역세권 상권에도 매우 커다란 영향을 주듯이 서울지역 내에서도 서울 중심지로의 교통호재는 그 지역의 지가와 상권의 상승과 발달에도 크게 한 몫을 하는 이유다.

마곡지구의 뜨거운 개발과 분양열기를 잠재우기에는 너무나도 커다란 장점들이 노출되어 있기 때문에 투자자와 실소유자들의 마곡지구에 대한 관심은 지속될 것이며 도시가 완성된 뒤의 마곡지구의 부동산시장의 변화는 당분간 지켜봐야 할 것이다.

▲이호영 대표.

▶이호영 대표(2hoyoung@naver.com) 공인중개사/(현)미호건설 대표이사/(현)우리부동산 컨설팅 대표.

글:이호영(정리=왕진오 기자)