▲강남구 '역삼 푸르지오시티' 단지 내 상가 조감도.(자료=(주)대우건설)

지난 상반기 정부의 전·월세 임대소득과세 정책의 영향으로 인해 부동산 투자자들은 아파트에서 상가투자로 돌아선 부동산 투자자가 지속적으로 증가하고 있다. 그 중에서도 지속적인 인기를 누리고 있는 상가유형은 아무래도 ‘로드형 상가’를 꼽을 수 있다.

‘로드형 상가’는 해당 상권의 유동인구와과 비례하여 지속적으로 인구가 유입되면서 신규고객들이 증가하는 한편 기존고객들이 어울려지면서 자연스럽게 서서히 대형 상권으로 변천하는 게 사실이다.

대로변은 물론이거니와 도로를 낀 부지에서 신규 분양하는 ‘로드형 상가’의 경우 일부 상가 분양가가 일반 상가 분양가의 두어 배 이상을 뛰어넘는 수준을 형성하는 등 분양 경쟁이 치열하다. 유동인구가 늘어나는 만큼 고정수요 고객이 증가하게 되고 고객의 질과 객단가와 인구가 더 증가되는 만큼 더 비싼 임대료를 받을 수 있기 때문이다.

최근 ‘단지 내 상가’는 점차 변신하고 있다. 기존의 ‘단지 내 상가’들이 주출입구, 부출입구 등에 입주민만을 대상으로 하는 소규모 점포수를 가진 상가였다면 최근의 ‘단지 내 상가’는 도로변으로 노출을 극대화시키는 형태 즉, ‘로드형 상가’로 지어지는 추세이다.

로드형으로 지어진 상가는 대부분 저층으로 지어져 접근성이 우수하고 시안성이 좋아 다양한 업종으로 구성되거나 유사한 업종의 특화거리로 상권이 형성된다. 대표적인 예가 신사동 가로수길, 정자동 카페거리, 일산 라페스타 등이 있다.

최근 공급되는 단지내 ‘로드형 상가’는 대부분이 높아야 지상 2~3층으로 접근성은 물론, 엘리베이터, 복도, 계단 등 공용면적의 최소화를 시켜 다른 상가에 비해 전용률이 매우 높게 나타난다.

일단 분양면적은 작지만 전용률이 높다는 것은 사용자로 하여금 실제 사용할 수 있는 실면적이 늘어나기 때문에 계약자들에게는 훨씬 이득일 뿐만 아니라 임대료와 수익률측면에서도 매우 높게 나타난다.

예를 들어 분양면적 기준 분양가가 3.3㎡당 2000만원에 동일한 상가일 경우 전용률이 50%인 일반상가와 90%인 로드형 상가를 비교해 본다면 일반상가의 경우 전용면적 3.3㎡당 기준 분양가는 4000만원이지만 전용률이 90%인 로드형 상가의 3.3㎡당 분양가는 2222만원에 구입하는 셈이다.

상가는 통상적으로 임대를 주거나 거래를 할 때 전용면적 기준으로 책정되기 때문에 상가를 구입할 때 전용률을 따져 보는 것이 상가 투자의 정석이다.

㈜대우건설은 서울 강남구 역삼동에 위치한 ‘역삼 푸르지오 시티’의 상업시설을 분양을 시작했다. ‘역삼 푸르지오 시티’는 삼면이 도로를 접하는 전체가 모두 로드형으로 지어져 특화 상권으로 자리 잡을 수 있으며 높은 전용률로 인해 경제성까지 갖춘 알짜 분양 상품으로 눈여겨 볼만하다.

‘역삼 푸르지오 시티’는 지상 1,2층과 지하 1층, 3개 층으로만 구성되어 있어 2층에 경우 학원, 병원 등이 들어서기에 아주 적합하다. 특히 바로 위에는 333실의 오피스텔의 고정수요와 인근에는 오피스 빌딩이 넘치는 금융·비즈니스 벨트로 주·야로 손님이 붐비는 곳이라고 업체 관계자는 전하고 있다.

▲'도로변 노출로 수익률을 극대화시킨 '로드형 상가' 분양현장'.

‘엠코 애비뉴’는 ㈜SJ홀딩스가 시행하고 현대엔지어링㈜가 시공한다. 4600여세대의 공동주택이 들어서는 세천지구에 입지한 엠코 애비뉴는 세천지구 공동주택 중심 메인도로에 위치해 세천지구 중심상권이라고 해도 과언이 아니다. 인근 성서5차 산업단지 근로자들까지 수요로 흡수 할 수 있기 때문에 임대수요가 풍부할 것으로 예상된다.

㈜효성은 강남구 역삼동 일대에 ‘효성 해링턴타워 더퍼스트’ 상업시설을 분양중이다. 이 상가는 2014년 7월 입주한 로드형 상가로서 유동인구를 자랑할 만하다. 업체관계자는 오피스텔의 성공적인 입주를 마친 만큼 고정고객의 증가로 인해 잔여 상가를 정리 중에 있다고 전한다.

서대문구에 위치한 ‘DMC 파크뷰자이’는 서북권 최대 규모의 4300세대의 대규모 아파트를 단지 내 위치한 ‘로드형 상가’와 ‘스트리트형 상가’로서 추후 모집공고 이후에는 유효 분양수요가 급증할 것으로 예상되며, 지금도 방문하는 고객들의 지속적으로 문의가 많이 들어온다는 분양관계자의 말이다.

㈜뉴한양개발이 시행하는 마곡지구 C1-1블록에 위치한 ‘뉴한양 마곡시티’ 역시 상가분양을 준비 중에 있다. 특히, 이 단지는 지하 6층~지상 14층 1개동 오피스텔은 총 294실(전용면적 22.51~45.58㎡)의 규모로 현재 잔여세대 마감 중이며 상업시설은 지상 1층으로만 이루어진 ‘로드형 상가’로서 입점시 약 300실의 오피스텔 고정수요의 독점권을 쥐게 된다.

부동산 정보업체 ‘부동산센터’ 장경철 이사는 “일반 상가보다 로드형 상가는 단지 내 튼튼한 고정수요는 물론 인근지역의 유동인구를 흡수할 수 있는 충분한 매력을 갖고 있다.”며 “다만 상가 투자에 있어 가장 우려되는 점이 공실 여부인 만큼, 상가의 입지는 물론이고 배후 지역의 유동인구 및 상권 등을 꼼꼼히 분석할 필요가 있다”고 조언했다.

CNB=진오성 기자