‘집, 언제 팔지 저울질’… ‘그러나 보유해도 손해?’

“1·11”, “1·31 정책” 등 강력한 정부 정책 발표가 이어지면서 부동산 시장 양상이 작년과는 사뭇 다르게 흘러가고 있다. 연 초 분위기를 보면 매매시장이 꽁꽁 얼어붙은 가운데 무주택자들이 정부의 시장안정정책의 효과를 보기위해 내집마련을 잠시 미루면서 일부 지역은 저렴한 전세를 선점하려는 움직임을 보이고 있다. 시장 분위기가 매도자에서 점차 매수자 우위 시장으로 이동할 것이 예상되는 가운데 아파트 다주택자들은 지난해 집값이 많이 오른 대가(?)로 예년에 비해 많은 보유세를 납부해야 할 듯하다. 아파트 보유세를 산정하는 가장 기본적인 기준인 공동주택 공시가격이 올 4월 30일 발표될 예정이다. 공시가격이 상승하면 재산세 및 종합부동산세가 오를 뿐 아니라 재산세 및 종합부동산세 기준으로 매겨지는 교육세와 농어촌특별세 또한 동반 상승하고 도시계획세·공동시설세 등 각종 부동산 세금이 동시에 오르기 때문에 상당액의 세금을 납부해야 하는 소유자도 나올 수 있다. 내집마련정보사에서는 올해 공동주택공시가격 산정 기준이 될 것으로 예상되는 지난해 가을 및 올해 초 서울지역 아파트 가격 및 올해 예상되는 공동주택 공시가격을 조사했다. 미리 세제계산을 해본다면 실속 있는 재테크가 가능할 것이다. ■ 1·11대책 버블세븐지역 흔들다 한편 1·11부동산대책에 강남·서초·송파 등 버블세븐 지역이 민감하게 반응하면서 아파트값이 떨어진 것으로 조사됐다. 닥터아파트(www.DrApt.com)가 1·11대책 발표이후부터 1월 23일까지 버블세븐 지역의 아파트 값을 조사한 결과 0.08% 하락한 것으로 나타났다. 조사 기간동안 수도권 전체는 0.09% 올랐으며 비버블세븐 지역(버블세븐 7곳을 제외한 지역)은 0.25% 상승한 것과는 대조적인 모습이다. ■ 보유세·부동산매매 시점 놓고 고민 시장 분위기가 매수자를 찾기 힘든 상황인데 다수의 부동산 소유자 입장에선 앞으로도 점점 늘어날 예정인 보유세와 부동산 매매 시점을 잡는 시기를 고민하지 않을 수가 없게 됐다. 올해 공동주택공시가격 공시일이 4월 30일로 예정된 가운데 건설교통부 관계자에 따르면 “올해 아파트 공시 가격은 4월30일 발표할 예정이다. 공시가격 산정 기준은 1월 1일이지만 그 기간은 시장 상황에 따라 유동적일 수 있다”고 말했다. 건설교통부의 2007년 부동산 공동주택가격 공시 추진일정에 따르면 2006년 9월1일~2007년 1월 26일까지 조사계획, 특성조사, 가격산정을 한 후 3월 14일~4월3일까지 소유주들의 의견제출 기간을 보낸 후 4월 30일 공시할 계획이다. 이에 따르면 시장상황에 따라 유동적이라 하지만 대략 지난해 가을부터 올해 초까지 기간의 부동산 가격이 공시가격 산정의 기준이 될 것으로 예측할 수 있다. 공시가격이 오르면 재산세 세율이 0.15~0.5%까지 적용되며 공시가격이 6억원을 초과하게 되면 6억 초과분에 대해서는 종합부동산세 세율 1%에서 최고 3%가 적용된다. 또한 공시가격이 6억원을 초과하게 되면 과도한 세 부담을 덜어주기 위해 개정된 공시가격 6억원 이하까지의 주택에 적용되는 세 부담 상한제도 또한 받을 수 없고 고가주택 소유자라는 타이틀(?)과 함께 이래저래 세금부담은 늘어난다. 올 4월 30일 공동주택 공시가격이 크게 오를 것으로 예상 되는 가운데 6월 1일 주택을 소유한 사람이 올해 재산세 및 종합부동산세 과세 대상이 된다. 따라서 4월 이후 보유세를 피하기 위한 급매물도 시장에 나올 수 있을 것으로 예상된다. 부동산을 거주 목적 및 재테크 투자 수단으로 이용하는 다주택자들은 시장에 많은 매물이 나오기 전에 적절한 가격을 산정하여 남들보다 빠르게 부동산 매매를 하는 것이 현명한 판단이라고 생각된다.

버블세븐지역의 매매가변동률을 살펴보면 강남구(-0.16%)가 내림폭이 가장 컸으며 송파구(-0.11%), 용인시(-0.06%), 서초구(-0.04%), 양천구 목동(-0.04%), 분당(-0.01%)이 뒤를 이었다. 버블세븐 지역에서 평촌(0.17%)은 유일하게 상승세를 기록했다. 버블세븐지역으로 지목된 2006년 5월 15일부터 한 달 동안 버블세븐지역이 0.46% 상승한 것과 11·15 부동산대책 이후 한 달간 1.66% 오른 것과 비교하면 1·11 대책에는 민감히 반응하고 있는 것을 알 수 있다. 버블세븐 지역이 민감하게 반응한 것은 1·11 대책으로 주택담보 대출 건수가 1인 1건으로 제한 된데다 민간택지 분양가 상한제도입에 따른 분양가 인하 방침이 발표되면서 매수자들이 빠르게 관망세로 돌아섰기 때문으로 분석된다. 시세보다 1천만원 이상 하락한 매물 출현에도 매수자들은 앞으로 더욱 더 시세가 하락할 것이라는 기대감에 쉽사리 매수에 나서지 않아 버블세븐 대부분의 지역에서 거래는 끊겼다. 1·11 대책 발표 이후 강남구 개포동 시영 19평형이 5천만원이 떨어져 11억5천만~12억원, 송파구 잠실동 주공5단지 35평형이 5천만원 내려 14억5천만~14억7천만원이다. 서초구에서는 반포동 주공1단지 22평형은 2,500만원, 방배동 현대1차 50평형이 7,500만원 각각 하락했다. 용인시는 중동 서희삼정 32평형과 현진에버빌 46평형이 각각 4천만원, 2,500만원 씩 떨어졌다. 조사기간 동안 유일하게 오름세를 기록한 평촌은 매수세 위축으로 거래는 없지만 리모델링에 대한 기대감에 매도 호가 중심으로 상승세를 보였다. 범계동 목련우성5단지 23평형이 3,500만원 올라 3억7천만~4억원, 달안동 샛별한양4차1단지 32평형이 2천만원 올라 4억5천만~5억원이다. 닥터아파트 이영호 리서치팀장은 “버블세븐지역의 아파트 시장은 당분간은 매수자들의 관망세가 심화되면서 조용한 분위기를 유지 할 것”이지만 “급매물이 한차례 소진되고 나면 양도세 중과로 인해 더 이상 급매물이 나오기 힘들고, 봄 이사 철이 시작되면 분위기가 반전 될 가능성이 크다”고 말했다. -신철호 기자