신도시개발은 개발오적에게 특혜를, 시민에게 고통을
동탄 제2신도시개발 제외된 골프장은 모 정치인의 것?

20년만에 활황세를 보이고 있는 국내 증시에서 일부 정치 비자금을 크게 형성했을 가능성이 있다는 설이 나돌고 있는 가운데, 또 다시 신도시 조성사업을 통해 정치성 자금을 조성할 가능성이 있다는 말이 시중에 퍼지고 있다. 이와 관련, 일부에서는 경기 동탄 제 2신도시가 노무현 정권의 마지막 노른자위로 보고 있으며, 신도시 안에 골프장이 제외된 것을 놓고 골프장의 지분에 일부 특정 정치인의 지분이 포함되었다는 설이 동탄 제2신도시 주변에서 나돌고 있다. 판교신도시와 송파신도시, 검단신도시 발표 등 지난 4년간 단군이래 최대의 개발계획을 남발하여 땅값과 집값을 세계 최고가로 만든 정권이 최근 잠시 주춤하자 또다시 투기세력과 개발세력을 위해 동탄 제2 신도시 개발 계획을 발표했다. 동탄 제 2신도시 근교 지역의 아파트 값이 55%나 폭등하고, 후보지 주변지역들도 덩달아 급등하고 있다. 개발세력과 언론, 그리고 정부의 손발이 척척 맞아 떨어지고 있음을 입증하는 현상이 또다시 재현되고 있다. 이처럼 개발오적이 주장하는 ‘공급 확대론’을 맹목적으로 추종해온 개발정부는 강남 집값 잡겠다던 제2강남 판교신도시 개발로 2004년 집값을 폭등시켰고, 2005년 8·31대책에는 송파신도시, 2006년 10월 검단신도시를 발표하여 수도권 집값을 폭등시켜왔다. ■ 개발관료, 개발정보 흘리고 정보로 정치자금 조성? 시민 85%가 요구하는 개발이익환수장치를 무력화시킨 상태에서 공공도시가 아닌 투기세력과 개발업자만을 위한 개발 계획 발표를 시민단체들은 반대하고 있다. 아울러 주권자인 시민의 표를 원한다면 17대 대통령이 되겠다고 나선 후보자와 18대 국회의원이 되고자하는 정치인은 이에 대한 입장을 밝히고 입법에 나설 것을 촉구하고 있다. 정부는 ‘신도시’개발로 공급부족을 해소하여 집값안정에 기여할 것이라는 엉터리 정책을 지속해왔고, 이 근거로 89년 5대 신도시 건설이후 집값 안정 경험을 주장했다. 그러나 정부의 신도시 개발은 개발관료들의 위선이며, 건설업계에 특혜를 주기위한 명분에 불과하다는 것이다. 신도시 개발로 집값안정이 가능했던 90년대 이후 상황과 현재의 근본적 차이를 간과하고 있다. 우선, 현재의 주택보급률은 이미 106%를 넘어섰고, 현재 건설중이거나 계획된 주택만 300만채에 이르고, 이것이 완성되면 주택보급률은 120%를 넘을 것이다. 참여정부들어 양극화 심화로 결혼연령의 노령화, 이혼가정 증가, 청년실업, 저출산 등으로 주택수요가 급감하고 있음에도 불구하고 공급부족을 말하는 것은 개발오적 편임을 입증하는 것이다. 주택보급률이 70%로 주택이 부족했던 1989년에는 신도시를 통한 싼값의 주택공급확대가 집값 안정에 기여했다는 평가를 할 수도 있다. 그러나 투기세력이 주택을 사재기해서 무주택자가 45%이고 주택보급률은 106%인 상황에서 4년간 분양가를 3배나 높여온 현재방식의 개발은 명분이 없다.

현재 추진되고 있는 동탄, 판교, 김포, 파주, 광교, 송파, 평택, 양주, 별내, 삼송, 은평뉴타운 및 25개 뉴타운, 시화호 간척지 개발, 행정복합도시, 혁신도시, 기업도시 등 수도권과 택지개발지구와 구도시 등 모두 신도시로 개발중에 있다. 또 현재는 개발이익환수 장치가 없다. 90년대에 집값이 비교적 안정세를 유지했던 것은 토지의 공익성과 사회성을 인정하는 토지와 주택에 대한 강력한 개발이익환수 장치가 있었기 때문이다. 군사정권이었던 노태우 정권도 토지공개념(택지소유상한제, 개발이익환수제, 토지초과이득세)을 도입하여 투기를 강력하게 억제하였다. 그러나 이 제도들은 IMF 외환위기 이후 침체된 부동산 시장의 활성화를 위해 폐지되었다. 정부는 이런 현실을 간과하면서 신도시 개발을 추진하고 있다. 각종 개발에서 발생하는 막대한 개발이익의 사유화를 방지할 수 있는 제도를 마련하지 않고 무분별하게 쏟아내는 개발계획은 투기만 부추길 뿐이다. 참여정부가 많은 대책을 쏟아냈으나 실효성을 거두기 어려웠던 것은 개발이익을 환수하는 제도들이 없었기 때문이다. 따라서 강력한 개발이익환수제도를 마련하고 계획적인 개발을 추진하는 것이 마땅하다. ■ 동탄 제2신도시 건설은 정권말 투기 조장책 이와함께 지난 90년대의 선분양 특혜, 아파트 분양가는 주변가격의 60%였다. 개발관료와 한나라당이 반시장적 규제라고 주장하는 분양가 상한제를 통해 주변시세의 60%의 가격에 공급하였다. 그러나 참여정부는 2004년에 700만원에 분양하여 1,000만원대로 분양가를 낮추겠다던 제2강남 신도시 판교는 2,000만원에 분양, 강남집값 3,500만원으로 만들어 수도권도 3배, 강남도 3배 이상 집값을 폭등시켰다. 2005년에는 8·31종합대책을 세워 뛰는 집값을 잡겠다더니 강남대체 송파신도시를 발표하여 또다시 집값을 폭등시켰다. 2006년에는 추병직 건교부 장관이 검단신도시 개발계획을 흘려 강북의 집값마저도 온통 투기판으로 만들었다. 따라서 지난 90년대는 분양가를 통제하여 집값 안정이 가능하였으나, 현재는 분양가 상한제 등 분양가 통제 제도들을 형식적으로 만들어 놓아 실효성이 없다. 정부가 건축비를 인상하여 건설사들의 이익을 합법적으로 보장하고, 후분양제도 도입을 연기하고, 껍데기 원가공개와 심사위원회를 구성하여 실효성 없는 제도로 만들어 놓은 것이다. 정부는 신도시 발표 이전에 건설사들이 폭리를 챙기는 제도들부터 정상화하는 것이 우선적으로 이루어져야 한다. 신도시 개발은 투기만 불러온다. 2005년 현재 주택 보급률이 105.9%로 늘어났지만, 자가점유율은 55.6%로 전 국민의 절반이 남의 집살이 하는 세입자이다. 이것은 2000년 이후 대량 보급된 신도시들의 주택이 무주택 서민에게 공급되지 않고, 투기세력의 먹잇감으로 전락했기 때문이다. 이와 관련, 경실련은 개발정부임을 자처한 노무현 정부가 스스로 개발을 중단할 가능성은 없으므로, 시민과 시민의 표를 얻고자 하는 자는 모두 힘을 모아 투기의 온상인 신도시 개발을 중단시킬 것을 촉구했다. 신도시 개발계획 발표가 중요한 것이 아니고, 누구를 위해 어떻게 개발할 것인가가 중요하다. 지난 3년간 경실련은 아파트 분양가격의 거품 규모를 폭로하였고 개발방식을 제시하였다. SH공사가 지난 4월 26일 공개한 강남의 장지신도시, 강북의 발산신도시 원가공개를 통해 사실로 입증되었다. 장지신도시의 원가는 780만원(분양가 1100만원)으로 토지공사가 주도한 판교신도시 분양가(1500만~2000만원)의 반값이며, 발산신도시의 원가도 560만원(분양가 700만원)으로 주택공사가 주도한 파주신도시 분양가(1300만원)의 반값이었다. 신도시에 반값으로 공급할 수 있음을 지방정부가 입증한 것을 볼 때 그동안 중앙정부의 토지공사·주택공사 등 공기업과 개발업자·언론·투기세력들이 담합하여 개발이익을 취해왔음이 드러났다. 그럼에도 정부는 이에 대해 해명이나 대책은 한마디 없이 신도시 개발만 추진하고 있다. ■ 노 정권, 퇴임일까지 개발계획을 남발 정부가 동탄 제 2신도시의 땅에 대해서는 제일 싼값에 강제 수용해 민간 건설업자에게 비싸게 팔기 위한 수단으로 여기는 이상, 국민 주거안정은 요원한 것이라는 지적이 강하게 일고 있다.

이와 관련, 일부에서는 이같이 조성된 토지에서 발생하는 자금이 정치자금으로 흘러들어간다는 말까지 나돌고 있다. 일부에서는 지난 대선에서 기업들에게 차떼기로 천문학적 정치자금을 받았지만 이제는 기업들의 협조가 어려워 토지 개발 등에서 조성된 비자금이 올 대선 자금으로 사용될 가능성이 높다고 보고 있다. 일례로 노태우 정권은 지난 80년대말 분당·일산·평촌·산본 등의 신도시를 조성하면서 막대한 정치자금을 마련해 민주당과 자민련을 합쳐 3당 통합한 민자당을 탄생시켜 김영삼 씨를 대통령에 앉혔다. 특히 노태우 전 대통령의 수백개의 사과상자 비자금도 신도시 조성을 통해 형성되었을 것으로 보고 있다. 이에 대해 신도시 건설은 이미 건축비를 대폭 올려 건설업체의 이윤만 보장하고 아파트값을 올려놓은 정부가 땅값을 맘껏 올린 택지공급계획까지 승인함으로써 신도시가 국민 주거안정에 기여하기는 커녕 주변지역의 아파트값을 올리고 부동산 투기만을 조장하는 부작용만 양산하게 되었다. 이처럼 공공택지를 민간건설업자에게 팔아서 정부와 공기업은 땅 장사하고 사업비 선정 및 조성과정도 불투명하고 개발이익은 공기업의 방만한 운영비로 사용된다는 근거로 국민의 땅을 강제 수용할 수 있느냐고 시민단체는 반문하고 있다. ■ 개발계획발표 아니라 개발이익환수 장치부터 마련해야 이와 관련 경실련은 신도시 건설대책이 정권말기 투기조장을 유도하고 있다고 주장하고 있다. 경실련은 이같은 이유를 다음과 같이 들었다. 국민의 정부는 2000년초 평균 400만~450만이던 수도권의 아파트가 미분양되자 2001년말부터 2002년초까지 분양가 완전 자율화, 아파트 분양대금의 95% 대출 알선, 양도세 면제 등 건설사들의 이윤 보장을 통한 경기 부양 정책을 추진했다. 이로 인해 평당 600만~650만원으로 분양가가 폭등하자 파주·용인·동탄·하남 등 제 2기 신도시를 건설해 수도권의 집값을 안정시키겠다고 했었다. 강남 집값이 700만원에서 1000만원으로 분양가가 폭등하자 제 2의 강남으로 개발을 하고 있는 경기 판교 신도시 건설시기를 앞당겨 ‘강남 집값을 1000만원 이하로 공급하겠다’고 발표했다. 결국 지난 정부와 현 정부의 정책실패로 인해 당초 약속했던 부동산 가격만 2~3배 폭등하여 개발업자와 공기업, 투기꾼의 배만 불렸다. 이번 동탄 제2 신도시는 국민의 정부 임기말 공급 확대 정책의 복사판이다. 판교·파주·은평뉴타운 등으로 수도권 전체가 집값이 폭등하자 참여정부로서 마지막인 동탄 제2신도시 대책을 발표했다. 그러나 국민의 정부가 목표했던 집값 안정은 커녕, 이때 시작된 집값 상승이 오늘날까지 5년여 동안 지속되고 있는 것이다. 그럼에도 불구하고 참여정부가 근본적인 대안이 될 수 없음에도 공급 부족이라는 건설업계의 요구를 받아들여 주택보급만을 늘리겠다는 것이다. 이에 따라 경실련은 참여정부에서도 그동안 250만호의 주택을 공급했음에도 집값이 폭등하는 것은 공급확대만으로는 집값을 잡을 수 없다는 것을 삼척동자도 다 아는 사실을 정부만 모르고 있다고 꼬집었다. 이미 30년 전 박정희 정부가 건설한 강남·송파·강동 신도시 건설의 용적률은 평균 100%였고, 20여년전 개발된 1기 신도시 목동·분당·일산·평촌·과천·중동·산본 신도시의 평균 용적률은 130~150%이며, 2기 신도시인 판교·동탄·하남·파주는 140~160%였다. 그럼에도 제 3기 신도시 송파·검단·파주에서는 분양가를 낮추기 위해 용적률을 200%로 상향했다. 1,2기 신도시가 지금도 높은 가치를 지니는 것은 낮은 용적률과 쾌적한 환경과 교통의 편리함을 갖추었기 때문이라는 것은 모두가 인정하는 사실이다. 그럼에도 단지 분양가 인하를 위해서 용적률을 높이는 것은 삶의 질을 저하시키고 도시의 가치도 떨어뜨리며, 괴물도시를 만들어 내는 결과만을 초래할 것이다. 토지는 용도가 바뀌면 사용가치가 달라져 지가 변동이 나타나고 개발이익이 발생하게 된다. 그래서 개발이익의 50%는 국고에 환수하여 개발소외지역을 위해 사용하게 된다. 그러나 현재 제대로 된 개발이익환수 장치는 거의 없으며 있다해도 비정상적 편법적 환수장치들에 불과하다. 이러한 상황에서 국가 재정으로 기반시설의 일부를 부담한다는 것은 당연히 신도시 건설의 수혜자와 개발자가 부담해야 하는 것을, 개발지역외 지역의 국민들이 낸 세금으로 기반시설을 만들어 주겠다는 것이다. 결과적으로 공공성을 상실하고 장사에만 몰두하는 공기업만 혜택을 받을 것이라는 것이다. <김원섭 기자>