조합ㆍ컨설팅사 검은 고리… 재건축 있는 곳 비리 항상 존재

최근 드러나는 재건축 사업 비리는 마치 건설 현장의 각종 불·탈법을 모아 놓은 ‘종합선물세트’라고 부른다. 비리의 한복판에는 조합과 컨설팅 업체, 시공사와 행정관청이 얽히고 설켜 있다. 재건축 사업 비리는 결국 사업비 증가를 가져와 분양가 상승으로 이어진다. 피해는 고스란히 일반 소비자들이 뒤집어쓰고 있어 이 기회에 재건축 비리 사슬을 끊는 제도적 장치가 마련돼야 한다는 목소리가 높다. 검찰이 수사를 확대한 이유는 최근 수사에서 재건축 비리는 ‘캐면 나온다’는 확신을 얻었기 때문이다. 검찰은 최근 모 건설업체 재건축 비리 수사에서 시공사와 조합 간부 등 몇몇의 비리로 조합원과 일반 분양자들이 큰 피해를 입었음을 확인했다. 시공사가 수억원의 비자금을 조성해 조합간부, 공무원 등에게 건넸고 이로 인해 가구당 분양가가 수천만원씩 높아졌다. 검찰은 또 다른 재건축 과정에서도 조합장 등이 철거용역업체와 짜고 금품을 주고 받았다는 정황을 포착하고 계좌추적 등을 벌이고 있다. 검찰 관계자는 “조합 내부의 다툼 과정에서 얻은 제보를 토대로 내사를 거쳐 본격 수사에 돌입하면 결국 의혹이었던 부분이 사실로 드러나는 경우가 많았다”며 “수사가 진행될수록 관련 제보도 더 많이 들어온다”고 말했다. ■파도파도 나오는게 재건축 비리 조합은 그 자체가 거대한 이권 단체다. 조합원을 대리해 수천억원에서 수조원에 이르는 사업을 쥐락펴락하는 막강한 힘을 갖고 있다. 서울 강남지역 재건축 조합은 1000가구만 지어도 사업 규모가 1조원 가까이 된다. 전체 사업비의 1%만 움직여도 100억원이다. 조합 간부를 하기 위해 잘 다니던 사업을 접거나 직장을 그만두려는 이유가 여기에 있다. 재건축 사업은 일반 아파트처럼 3~4년 안에 끝나는 것이 아니다. 빨라야 5~6년, 사업 기간이 10년을 넘는 경우도 흔하다. 조합은 사업 시행자로서 각종 이권에 개입, 얼마든지 검은돈을 만질 수 있다. 대부분의 조합은 재건축 사업에 대한 해박한 지식을 가졌거나 시공 과정을 꿰뚫는 전문가 집단이 아니다. 컨설팅사나 대형 건설사가 볼 때는 아마추어에 불과하다. 시행자가 비전문가이다 보니 오히려 조합으로부터 일감을 받은 컨설팅사와 시공사에 질질 끌려다닐 수밖에 없는 구조를 지니고 있다. 조합 간부들의 비도덕적인 행태도 비리를 키운다. 조합원의 이익보다는 개인의 치부를 위해 조합 간부를 맡는 경우가 비일비재하다. 시공사의 입맛대로 조합을 운영한 뒤 얻는 반대급부는 ‘운영자금’으로 불리는 뒷돈이다. 몇 년전 서울 마포구 성산동 대림아파트 재건축 비리가 대표적이다. 경찰 수사 결과 조합은 시공사로부터 각종 편의를 받는 대신 재건축에 동의하지 않은 조합원 아파트를 임의 처리할 수 있는 권한을 넘겨줘 시공사가 수억원의 비자금을 챙길 수 있도록 했다. 사업 추진과정에서 생기는 갖가지 이권도 조합을 비리 유혹에 빠지기 쉽게 한다. 우선 설계비·컨설팅 용역비에서 한몫 챙긴다. 설계비를 과다 책정하고 일정 부분을 조합 간부들이 떼먹는 수법이다. 설계업자와 이면계약을 맺고 설계비를 평당 3만~4만원으로 책정한 뒤 비자금을 만드는 수법이다. ■시공사-조합-공무원 먹이사슬 한 건축설계업체 대표는 “조합과 평당 3만원에 계약하고 실제는 평당 1만 7000원밖에 받지 못했다”고 털어놨다. 철거 공사를 주고 업체로부터 금품을 수수하는 것도 잘 알려진 사실이다. 서울 강동 시영아파트 재건축 조합장은 철거공사를 주는 대가로 업체로부터 금품을 받은 혐의로 구속됐다. 경기 광주시에서는 재건축 관련 업체로부터 금품을 받은 혐의로 한나라당 박혁규 의원이 구속기소되기도 했다. 법무사에게 소유권 이전등기를 맡긴 대가로 얻는 뒷돈도 적지 않다. 심지어 세무회계비를 부풀린 뒤 조합 간부들이 용돈을 받는 경우도 있다. 조합·건설사간 비리 고리 연결책은 컨설팅사가 맡는다. 조합이 사업의 복잡한 절차와 까다로운 법률 등을 잘 모르는 약점을 악용한다. 전국에 100여개의 컨설팅 업체가 난립하고 있다. 컨설팅사는 조합 간부와 짜고 시공사 선정 과정부터 대관 업무, 설계 변경, 분양가 책정 등에 끼어든다. 조합원의 이익보다는 조합 집행부·시공사의 입맛에 맞게 일을 몰고 간다. 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정으로 재건축 초기 단계에서 건설사들이 끼어드는 것을 막자 건설사를 대신해 시공권을 따내기 위한 대리전을 치르는 경우도 흔하다. 한 컨설팅 업체 간부는 “용역을 따내기 위한 경쟁이 치열해지고 있다”면서 “일감을 얻기 위해 건설사와 조합 간부의 요구를 거스를 수 없고 심지어 건설업체 직원의 대소사까지 챙기고 있다”고 말했다. 부동산 업자들 사이에서 “재건축 사업이 있는 곳이면 비리는 항상 존재한다”는 의식이 뿌리박혀 있는 것이 현실이다. 재건축 비리는 시공권을 따내려는 건설사들의 과다 경쟁과 조합장 등 소수 인원에게 막강한 권한이 부여되는 재건축 조합의 구조적 한계 등이 복합적으로 작용해 발생한다. =============박스============== 재건축비리 어떻게 발생하나 재건축 비리, 사업자 선정때 금품살포 최다 ‘재건축 비리, 뿌리 뽑을 수 없나?’ ‘검은돈’을 건네는 측은 시공사와 철거업체, 받는 측은 조합장과 임원, 인허가공무원으로 압축될 수 있다. 비리 형태는 다르지만 결국 조합원과 일반분양자 부담이 늘게 된다. 즉, 시공업체는 조합원과 일반분양자 재산을 담보로 이들의 돈을 미리 앞당겨 조합 임원과 공무원에게 뇌물로 바친 셈이다. 건설업체 측은 “조합에서 먼저 뒷돈을 요구해 마지 못해 돈을 건네는 경우가 많다”고 말한다. 반면 조합측은 “시공사가 유리한 방향으로 재건축을 이끌어 가기 위해 조합을 돈으로 매수하려 한다”고 지적한다. 재건축 사업을 위한 기본절차는 정비사업조합추진위원회 구성→안전진단→조합설립→사업시행 인가→관리처분계획→착공·분양→사업 완료 순으로 진행된다. 이 과정에서 뇌물이 오가는 경우는 크게 세 가지로 압축될 수 있다. 우선, 사업자 선정시 가장 빈번하게 비리가 저질러진다. 조합(추진위)이 선정하는 사업자에는 정비사업 컨설팅 업체와 설계업체, 철거업체, 시공업체 등이 포함된다. 경쟁입찰을 통해 조합 대의원 투표나 조합원 전체 투표로 선정하는데 투표 전 각 사업자는 조합원과 대의원에게 금품을 살포하기도 한다. 대형 건설업체 한 관계자는 “3~4개 시공사가 경쟁할 경우 시공사 선정일 전 투표 결과를 예측 가능한 때도 있다”고 말했다. 이미 조합원이나 임원에게 광범위하게 금품이나 향응 제공이 이뤄졌음을 암시한다. 경찰 조사중인 잠실시영의 경우 조합장과 조합 간부가 철거업체로부터 14억원의 금품을 받은 것으로 의심되고 있다. 둘째, 추가 설계비나 추가 공사비 등 조합원 부담금이 늘어날 때 비리가 발생한다. 추가 부담금은 재건축 사업에서 자주 발생하는 문제다. 성산대림은 시공사인 대림산업이 6억원의 금품을 조합 임원 등에게 뿌리고, 85억원 추가 부담금을 조합원에게 부과한 것으로 나타났다. 잠실시영우리재산지킴이 측은 “동·호수 추첨에서 일부 평형 조합원이 손실을 당했다”며 “지난달 실시된 총회 결의를 받아들일 수 없다”고 주장했다. 동ㆍ호수 추첨은 컴퓨터 추첨과 수작업 추첨 두 방식이 있으며 주로 수작업 추첨에서 결과 조작이 벌어지고 있다. 그 밖에 일반분양을 앞두고 고분양가 책정을 위해 시공사가 ‘시세 조작’을 벌이는 경우가 있다. 건교부 관계자는 최근 “잠실 2단지 일반분양을 앞두고 3~4개 건설업체가 분양가를 높이기 위해 기획부동산이나 인터넷 부동산 포털업체를 동원해 시세를 조작한 정황이 있다”고 설명했다. 즉, 주변 아파트 거래가격을 높게 유지해 일반분양 가격도 그만큼 높이는 수법이다. <김현석 기자>