코레일, 5조 채무 갚고 졸지 우량기업으로…한전은 최대 ‘땅부자’ 기업

땅 장사를 규제해야 할 정부가 오히려 땅 장사를 부추기고 있다. 정부는 지방으로 이전하는 공공기관들이 이전 사업비 마련을 위해 수도권에 갖고 있는 사옥 부지의 용도변경을 허용해주기로 한 것이다. 공공기관이 수도권에 갖고 있는 토지가 무려 300만 평이나 된다. 경쟁입찰을 할 경우, 땅값은 천문학적으로 치솟고 주변 땅값과 집값이 덩달아 뛸 수밖에 없다. 지방으로 이전하는 공공기관 이전 부지 300만 평 중 택지개발사업이 가능한 3만 평 이상 부지는 30곳, 도시개발사업이 가능한 3000평 이상 부지는 49곳이나 된다. 공공기관 전체 공시가격은 5조5931억 원이지만 실제 시장가격은 이보다 서너 배가 넘을 전망이다. 특히 용인 경찰대·수원 축산기술연구원 등 대규모 부지는 주변 지역과 함께 신도시 형태로 개발될 가능성도 점쳐지고 있다. 해당 부지의 개발은 용도 변경 등의 과정을 거쳐 공공기관이 지방으로 이전하는 2012년부터 본격화할 전망이다. ■ 코레일, 5조8천억 채무 ‘용산 철도정비창 부지 용도 변경’한 번으로 모두 갚고 우량공기업으로 거듭나< /b> 5조8000억 원의 부채를 지고 있는 코레일(옛 철도공사)은 조만간 부채 없는 초우량 공기업이 된다. 뼈를 깎는 구조조정을 한 것도, 갑자기 철도 이용객이 늘어난 것도 아니다. 그 비결은 코레일이 갖고 있는 서울 용산 철도정비창 부지의 가격이 치솟았기 때문이다. 코레일이 민간에 매각하기 위해 제시한 최저 판매 가격은 3.3㎡(1평)당 5369만원이다. 전체 부지(10만7000여평)가격은 부채규모와 같은 5조8000억원이다. 코레일이 이처럼 엄청난 가격을 책정할 수 있었던 것은 ‘용도변경의 마술’ 덕분이다. 서울시와 협의해 초고층 빌딩과 주상복합아파트를 지을 수 있도록 용적률이 높아지고 용도가 바뀌었기 때문이다. 당초 이 땅은 제3종 일반주거지역으로 용적률이 높아야 250% 정도. 하지만 상업지역으로 용도가 바뀌어 용적률이 600% 정도까지 올라가게 됐다. 용적률은 대지면적 대비 건물 연면적 비율. 가령, 용적률이 100%인 100평의 토지라면 100평짜리 건물만 지을 수 있다. 그런데 용적률이 600%까지 허용되면 600평짜리 건물을 지을 수 있어 땅의 가치가 사실상 6배로 치솟는다. 건설업체 관계자는 “용도변경이 없었다면 땅값은 3분의 1 정도에 그쳤을 것”이라고 말했다. ■ 삼성동 한전 사옥은 땅값만 2조< /b> 건설업계가 가장 관심을 갖고 있는 토지는 서울 강남구 삼성동 한전 사옥이다. 전체 2만4000평이며 이 중 2만3000평은 주거용, 1000평은 상업용이다. 공시지가가 7000억 원 정도이지만 전체를 상업용으로 용도 변경할 경우 땅값만 2조 원에 육박할 전망이다. ‘저스트알’ 김우희 상무는 “오피스·쇼핑몰·주상복합단지로 개발할 경우 천문학적으로 자산 가치가 높아질 것”이라며 “강남의 한복판이라는 상징성을 갖고 있어 건설업체들이 모두 눈독을 들이고 있다”고 말했다. 은평구 수색동 국방대학(9만7000평)은 부지가 넓고 상암동과 300~400m 정도 떨어져 있는 요지다. 부동산업계에서는 상암동처럼 벤처타운과 아파트단지가 함께 들어설 것으로 전망하고 있다. ■ 분당 토공·주공·도공도 알짜< /b> 성남시 분당신도시의 토공(1만2521평)·주공(1만1494평)·가스공사(6000평) 등 공기업 부지도 주변 아파트 가격이 급등하면서 금싸라기 땅으로 바뀌었다. 주상복합아파트로 개발할 경우 최고 인기 단지로 부각될 것으로 부동산 업계는 기대하고 있다. 하지만 주공·토공은 건물이 낡지 않아 민간에 매각되더라도 당장 주상복합 등으로 개발되지 않고 현 건물을 리모델링해 벤처타운 등으로 활용될 전망이다. 국토연구원은 보고서를 통해 “주거 용도보다는 사무실 용도로 사용하는 것이 바람직하다”고 밝혔다. 반면 판교 인근의 도로공사(6만1800평)는 부지가 넓고 건물이 낡아 토공·주공 부지와 달리 아파트 등 주거단지로 개발될 가능성이 높다. ■ 서울시, 뚝섬 팔아 1조 챙기고 주변 땅값 천정부지로 치솟아< /b> 서울시도 2005년 뚝섬의 시유지를 3.3㎡(1평)당 7000만원이 넘는 가격에 팔아 1조1262억원을 챙겼다. 이 땅 역시 서울시가 초고층 주상복합을 짓도록 땅의 용도를 바꿨기 때문에 가격이 치솟았다. 건설업계는 “서울시에 이어 공기업까지 나서 땅 장사를 하는 것은 집값을 잡겠다는 정부 정책에 역행한다”며 볼멘소리를 하고 있다. 서울시는 뚝섬 토지에 대해 경쟁입찰을 부치는 바람에 기업 간 경쟁이 불붙어 땅값이 치솟고, 주변 집값까지 올려 놓았다. 코레일도 3.3㎡(1평) 최저 판매가를 5369만원으로 책정, 주변 땅값이 1억원을 훌쩍 뛰어넘었다. ■ 용인 경찰대·법무연수원은 미니 신도시 가능< /b> 대규모 택지 개발이 가능한 지역은 용인시 언남동 경찰대(27만1000평)와 법무연수원(21만6000평) 부지다. 두 부지는 사실상 붙어 있어 50만평 이상 택지개발지구로의 개발이 가능하다. ‘삼성공인중개’ 송치원 사장은 “법무연수원과 경찰대를 합쳐 택지로 개발하면 언남동 일대가 구성지구와 함께 대단위 주거지역으로 발전할 것”이라고 말했다. 택지가 개발되면 주변 지역에 대대적인 도로망 확충도 함께 이뤄질 것으로 예상된다. ■ 수원 축산연구소·작물과학원은 문화테마 단지 등 추진< /b> 수원시 권선구 오목천동·서둔동과 화성시 봉담읍 동화리 등에 걸쳐 있는 축산기술연구소(33만평)와 작물과학원(27만평) 등 농촌진흥청 연구기관 부지도 대단위 개발이 가능한 지역이다. 화성시는 인근 지역을 묶어 콘서트홀, 야외 공연장 등이 들어서는 60만평 규모의 ‘음악특구’로 개발하는 방안을 검토 중이다. 수원시는 일단 택지 개발보다는 벤처산업단지 등으로 개발하는 방안을 선호하고 있다. 이런 현상들에 대해 건설산업연구원 김선덕 소장은 “정부가 땅값을 더 받기 위해 주변 교통여건이나 입지를 고려하지 않고 마구잡이로 초고층을 허용할 경우, 교통난을 촉발시키고 도시계획과 경관을 망칠 수 있다”고 말했다. <조창용 기자>