달라지거나 새로 생기는 부동산 정책·제도 잘 파악해 두자

무자(戊子)년 신년 벽두, 골초가 ‘금연’이란 두 글자를 마음속에 쓰듯, 무주택자는 ‘내 집’이란 두 글자를 가슴에 새겼을 것이다. 내 집을 장만하려면 올해 어떤 전략을 세우는 게 가장 효과적일까? 하지만 현실은 만만치 않다. 도시 근로자가 내 집을 마련하려면 월급을 한 푼도 안 쓰고 평균 10년 9개월이란 기간이 걸린다는 부동산 정보 업체의 조사결과가 나왔듯이, 내 집 마련 시기는 점점 멀어져 가고 있는 실정. 그렇다고 꿈을 포기할 순 없는 일이다. 차근차근 계획을 마련한다면 내 집 마련 시기를 앞당길 수 있다. 특히 올해는 ‘부동산 안정’을 ‘모토’로 내놓은 새 정부가 출범한다. 따라서 참여정부가 내놓았던 부동산 정책이 대폭 수정될 전망. 지난해와는 다른 ‘내 집 마련 전략’을 세우는 것이 바람직하다. 참여정부와 차기정부의 부동산 정책을 비교해 보면 ‘옭죄기’Vs‘풀어주기’가 대결을 벌이고 있는 모습이다. 어떤 정책이 효과를 봤냐는 좀 더 시간이 지나야 평가가 가능하겠다. 하지만 참여정부의 부동산 정책은 국민에게 그다지 환영을 받지 못했다. 따라서 새해부턴 지난해와는 달라지거나 새로 생기는 부동산 정책과 제도들이 쏟아져 나올 전망이다. 그렇다면 올해는 지난해와 비교해서 어떤 점들이 달라지는지 먼저 살펴볼 필요가 있다.

■ 올해 새 부동산 관련 정책·제도 봇물 ◆청약자격 강화, 전입 서둘러야 = 새해부턴 지역우선 공급 주택청약 자격이 강화된다. 입주자 모집 공고일 현재 해당지역에 1년 이상 거주를 해야만 하는 것이다. 이 제도는 지난 1일 이후 분양승인 신청분부터 적용된다. 실제 거주를 하지 않고 주소만 이전했다가 적발되면, 당첨이 취소되고 3년 이하 징역이나 3,000만원 이하의 벌금을 물어야 한다. ◆오피스텔 전매제한 대폭강화 = 서울·수도권 투기과열지구에 공급되는 오피스텔에도 올해는 일반 아파트처럼 전매제한이 강화된다. 시세차익을 노린 단기투자수요가 상당부분 차단될 것으로 보인다. 시행 시기는 하반기 예정. 현재 관련법 개정(건축물의 분양에 관한 법률개정안)이 추진 중이다. ◆재건축·재개발조합 설립 수월 = 새해부턴 재건축·재개발조합 설립요건이 완화된다. 4분의3(75%) 이상의 주민동의만 받으면 조합을 만들 수 있다. 지금까지는 조합원의 5분의4(80%) 이상 동의가 필요했다. 시행 시기는 지난 1일부터. 이에 따라 재건축·재개발 사업 속도가 빨라질 전망이다. ◆단독주택 재개발, 노후상태 살펴야 = 서울지역 단독주택 재개발·재건축 연한이 20년에서 30년으로 크게 강화된다. 무분별한 재건축·재개발 사업으로 주택유형이 아파트로 단순·획일화하는 것을 막기 위한 조치다. 재개발·재건축 사업 추진이 늦어지거나 어려워지는 곳이 늘 가능성이 큰 만큼 지분투자에 유의해야 한다는 게 전문가들 지적이다. ◆배우자간 증여 활발해질 듯 = 부동산 세제부문에서도 여러 변화들이 있다. 새해부터는 배우자간 증여 때 세금공제액이 3억원에서 6억원으로 늘어난다. 부부끼리 재산을 주고받을 때 증여액과 공제액을 10년 동안 합산해 6억원까지 증여세를 물지 않아도 된다. 이에 따라 부부끼리의 증여가 활발해지고 증여규모도 커질 전망이다. ◆재산세 등 보유세 납부액↑= 새해부턴 재산세를 포함한 종합부동산세 등 보유세 납부액이 늘어날 것으로 점쳐진다. 관련 세법이나 제도가 바뀌는 것은 아니다. 하지만 과세표준 적용률이 매년 단계적으로 높아진다. 따라서 공시가격이 달라지지 않아도 세금은 늘어난다. 종부세 납부방식도 신고납부제에서 정부부과제로 바뀐다. ◆전·월세 계약도 신고해야 = 2008년 1월부턴 주택매매거래의 신고뿐만 아니라 전·월세 계약도 반드시 신고를 해야만 한다. 이를 위반하면 300만원 이하의 과태료를 물게 된다. 상반기부턴 실거래가로 신고해야 할 것으로 보인다. 주택거래신고지역에서 전·월세를 계약할 경우엔 15일 안에 실거래가를 부동산중개업자가 해당 지자체에 직접 신고 해야 한다. ■바뀌는 제도 따라 내집마련 전략 수정 필요 올해는 부양가족 수와 나이가 많은 장기 무주택자에게 아파트 당첨 우선권이 주어지는 방식으로 청약제도가 대폭 바뀔 전망이다. 특히 주택의 경우 지난해 9월부터 ‘청약가점제’가 도입되면서 내 집 마련에 도전할 수 있는 자격이 매우 까다로워졌다. 이에 따라 수요자들의 ‘내 집 마련 전략’도 지난해와는 다른 방향으로 세울 필요가 있다. 부동산써브 함영진 실장은 “부동산시장은 정부정책과 제도변화에 영향을 많이 받는 만큼 새해 내 집 마련에 앞서 바뀌는 내용들을 꼼꼼히 챙겨 수요자마다 차별화된 전략이 필요하다”고 조언한다. 올해 바뀌는 주택청약제도를 살펴보면, 나이가 많고 무주택 기간이 긴 수요자들은 아파트 청약이 매우 유리해진 반면, 사회 초년생·단독가구주·신혼부부·유주택자 등은 아파트 장만하기가 지난해보다 무척 어려워졌다. 특히 청약가점이 나이에 따라 차별화돼 적용되는 경향을 보이고 있기 때문에 나이별로 세심한 ‘청약전략’이 필요하다. ◆20대 사회 초년생·신혼부부 = 목돈 준비가 덜 돼 당장 청약에 나서기 힘든 사회 초년생이나 신혼부부들은 내 집 마련을 위한 장기계획을 세우는 전략이 바람직하다. 우선 청약통장부터 만들 필요가 있다. 청약통장은 청약예금·부금·저축 세 종류가 있다. 20대 사회 초년생이라면 이 가운데 무주택 세대주가 가입할 수 있는 청약저축 통장에 가입하는 것이 유리하다. 신혼부부라면 세대주는 청약저축, 비세대주는 청약예금 또는 부금에 각각 가입하면 된다. ◆30대 중반 무주택자 = 2008년부터 적용되는 청약제도 개편안의 최대 수혜자는 나이 45세에 무주택 기간 10년, 부양가족 5명, 통장 가입기간이 10년 이상인 사람들이다. 현재 30대 중반의 청약통장 가입자 가운데 이런 기준에 다소 미치지 못하는 사람들이 많다. 따라서 청약통장을 가지고 있으면서 중대형 평형에 청약하기엔 자금이 부족할 경우 중·소형 아파트를 노릴 수밖에 없다. 특히 제도가 바뀌기 전에 현재 갖고 있는 청약통장을 최대한 활용하는 게 중요하다. 내년 말까지는 공공택지 내에서, 2009년까지는 민간택지 내에서 분양되는 중·소형 주택에 적극 청약하는 게 좋다. 택지지구 이외 지역의 일반 민영 아파트도 청약대상이 된다. 만 35세, 5년 이상 무주택자라면 서울·수도권 등 투기과열지구 내에서 적용되는 75% 우선공급 물량을 노려볼 만하다. ◆40대 전후 무주택자 = 부양가족이 있고 무주택기간과 청약통장 가입기간이 길다면 서두를 필요가 없다. 중·대형 아파트를 원한다면 2010년까지 기다려도 좋다. 이때부턴 공공택지 내 중·대형 평형에까지 청약가점제가 적용되기 때문이다. 중·대형을 노리고 있다면 미리 청약저축·부금·예금 등의 통장을 1,000만~ 1,500만원 짜리로 전환해둬야 한다. ◆30~40대 1주택자 = 청약제도가 바뀌면 주택을 한 채라도 갖고 있는 사람이 민간택지 중·대형 주택을 제외한 인기지역 아파트에 당첨될 확률은 사실상 ‘제로’에 가깝다. 때문에 빠른 선택이 무엇보다 중요하다. 소형 단독주택이나 빌라를 갖고 있는 사람이 5~10년 후 새 아파트를 분양받고 싶다면 매각을 서두를 필요가 있다. 무주택 자격을 조금이라도 빨리 확보해 청약가점을 높여야 하기 때문이다. 하지만 여건상 당장 매각이 어렵다면 중.대형 주택을 분양받을 수 있는 청약예금 통장에 가입하거나 중·소형 주택용 청약예·부금을 이 통장으로 전환하는 게 좋다. 청약제도 개편 후에도 민간택지에서 공급되는 민영 중·대형은 현행대로 가점제가 적용되지 않기 때문이다. ■ 인기 다소 떨어지는 택지지구 물량 유리 닥터아파트 이연주 애널리스트에 따르면 “올해는 건설사들의 분양가 상한제 피하기 물량이 계속 쏟아져 나올 예정이라, 올해 상반기까지는 청약자들의 선택의 폭이 넓겠지만, 중반기 이후에는 신규 분양 물량이 급감할 것으로 예상되므로 청약자들의 선택의 폭이 좁아질 전망”이라고 분석했다. 그렇다면 청약자들은 올해 한 해 동안 청약통장을 어떻게 사용해야 하며, 유망지역 분양단지에는 어떤 청약전략을 세워야 할까? ◆청약저축 가입자, 광교신도시 청약 필수 = 올해 최대 이슈 지역이라면 수원 광교신도시를 꼽을 수 있다. 광교신도시는 입지여건이 뛰어나 수도권 청약자들의 관심을 꾸준히 받아온 지역이다. 첫 분양은 9월부터 시작된다. 가점과 불입액이 모두 높아야 당첨 확률이 높아질 전망이다. 따라서 청약 가입자들은 주저 말고 청약에 저극 나서야 한다. 특히 청약저축 가입자들은 청약도전에 주저할 필요가 없다. 지금까지 공공분양 물량에 당첨된 청약저축 가입자의 평균 불입액은 선호도가 높은 곳일 때 최소 800만~1,000만원선이었다, 비교적 좋은 입지의 택지지구는 500만~700만원선이었다. 즉 투자가치가 확실한 유망 택지개발지구에는 고액 불입자들이 몰려 상대적으로 경쟁력에서 밀리는 택지지구는 어느 정도만 불입해도 당첨을 바랄 수 있기 때문이다.

◆고액 청약예금 가입자 유리 = 고액 청약예금 가입자들은 유주택자들이 많아 가점이 낮을 수 있다. 하지만 가점에 큰 신경을 쓰지 말고 적극적으로 나설 필요가 있다. 예를 들면, 고액 청약예금 가입자만이 청약할 수 있었던 마포구 하중동 한강 밤섬 자이(지난해 11월 분양)의 경우, 최고 가점이 70점이었던 반면 최저 점수가 20점까지 있었다. 이는 가점이 높아야만 당첨될 수 있다는 고정관념이 깨진 것이라고 볼 수 있다. 특히 이들은 용산, 뚝섬 등 올해 분양이 줄을 잇는 서울 유망지역의 청약에 적극 도전해 볼 만하다. 뚝섬 개발구역은 고급 주상복합 아파트 분양이 시작될 예정이며, 판교신도시, 송도국제도시 막바지 물량 역시 중대형 아파트이기 때문에 수도권 고액 청약예금 가입자들이 바빠질 것으로 예상된다. 이 외에 은평 뉴타운2지구 분양은 하반기에 진행될 예정이다. 1지구와 마찬가지로 청약부금과 청약예금 300만원 가입자(서울 기준)를 제외한 청약통장 가입자들이 청약에 도전할 수 있다. ◆청약부금·소액예금 가입자들 실망 이르다 = 소액예금 가입자와 부금 가입자들도 실망할 필요는 없다. 올해 첫 분양을 시작하는 왕십리 뉴타운 내 분양단지는 전용면적 102㎡ 물량이 대부분이어서 청약예금 300만, 600만원 가입자에게 청약 기회가 돌아갈 전망이다. 흥덕지구 막바지 공급물량도 부금 가입자와 소액예금 가입자가 공급대상이기 때문에 청약이 가능하다. 용산구 재개발 일반분양 물량 역시 청약부금과 청약예금 300만원 가입자(서울 기준) 대상 물량이 예정돼 있어 실망하기는 아직 이르다. 이연주 애널리스트는 “올해는 서울 등 수도권지역의 공급물량이 많아 고액 청약예금 가입자들은 매우 유리한 위치를 점할 수 있지만, 부금과 소액예금 가입자들도 유망단지에 도전하기보단 상대적으로 경쟁에서 밀리는 택지지구 공급물량도 많기 때문에 실망하지 말고 적극 청약에 도전할 필요가 있다”고 조언했다. <신정훈 기자>