상가투자에 앞서 상품에 대한 철저한 선택·선별이 필수

부동산 재테크엔 ‘상가투자’가 단연 최고의 상품으로 꼽힌다. 투자액 대비 연 10% 안팎의 임대수익과 시세차익까지 누릴 수 있다. 이에 더해 ‘목’ 좋은 상가라면 따라붙는 프리미엄까지. 60대 이후 고령자의 노후대비는 물론 30~50대의 종자돈 굴리기엔 안성맞춤인 투자처로 인기를 누려왔다. 지난해 상가시장은 별 재미를 보지 못했다. 전반적인 부동산시장의 침체 여파로 상가투자 역시 내수부진과 고분양가, 금리인상 등의 악재에 시달렸다. 다행이랄까? 이런 요인 속에서도 지난해 상가시장에는 ‘투자 트렌드’에 변화가 일었다. 수익형 부동산의 장점이 상대적으로 부각되면서 관심 수요가 급증했던 한 해였다. 상가 전문가들은 올해의 시장전망도 그리 밝지만은 않다는 분석이다. 상가뉴스레이다 정미현 선임연구원은 “올해의 상가투자환경은 잿빛이라고도 장밋빛이라고도 말할 수 없는 혼선이 예고된다. 따라서 새 정부 출범이란 호재와 경기침체, 금리인상 등의 악재가 혼재할 것으로 전망된다”고 밝혔다. 그는 이어 “지난해의 투자환경이 올해도 그대로 옮겨올 것으로 보이므로 상가에 투자를 하려는 수요자는 투자에 앞서 철저한 상품의 선택과 선별이 필요하다”고 조언했다.

새 정부가 들어서도 다주택자에 대한 규제완화는 당분간 어려울 것으로 보여 상가로 눈을 돌리는 경우가 늘 것으로 보이지만, 국내 경기침체와 금리인상 등의 ‘암초’가 걸림돌로 작용할 것으로 보이기 때문에 투자에 주의가 필요하다는 지적. 그렇다면 올해 상가투자는 어떤 방법으로 접근하는 것이 좋을까? ■단지 내 상가 고가낙찰은 수익률 악화 원인 단지 내 상가는 지난해에도 시장을 리드할 만큼 상가투자의 대표적 유망상품으로 꼽힌다. 올해도 대규모 배후세대를 두고 있는 상가를 중심으로 투자자들의 인기몰이는 지속될 전망. 특히 대한주택공사가 공급하는 임대주택단지 내 상가를 눈여겨볼 필요가 있다. 주공이 공급하는 단지 내 상가는 골조공사 완공 후 분양이 이뤄지고 분양 내정가도 어느 정도 타당성이 있기 때문에 투자수익점이 안정적이란 게 상가 전문가들의 분석이다. 이에 더해 평균 100가구 당 1개의 점포가 공급되기 때문에 높은 수익성도 보장되는 장점이 있다. 지난해에도 김포 장기지구 주공 단지 내 상가는 내정가의 306%에 낙찰되었고, 남양주 가운지구 주공 단지 내 상가도 222%에 낙찰되는 등 고가낙찰 상가들이 줄을 이을 만큼 수요자들의 인기를 누렸다. 올해도 대한주택공사가 공급하는 단지 내 상가가 경기, 부산 등 전국 15곳에서 투자자들을 기다리고 있다. 인천에선 남동구 논현동 논현3단지 A상가, 경기지역에선 성남시 성남도촌 A3.A4블록, 고양시 고양행신 B1.B2블록 등 5곳에서 분양이 진행 중이다. 지방에선 부산 기장군 정관 A-12블록, 내리 A-1블록, 대전시 동구 대전천동(1)지구, 충남 아산시 안산신창단지 등에서 분양이 진행되고 있다. 이들 상가의 입주예정일은 오는 2~11월께. 내집마련정보사 양지영 팀장은 “단지 내 상가 중에서도 택지지구는 기반시설이 잘 갖춰져 있고 대단지 아파트들이 들어서기 때문에 고정적인 수요가 뒷받침되므로 올해도 투자자들의 인기는 지난해에 이어 지속될 것으로 보인다”고 설명했다. 주공의 단지 내 상가가 꾸준한 인기를 누리고 있지만 지나친 고가낙찰의 경우 수익률이 악화될 수 있다는 점에 유의할 필요가 있다는 게 상가 전문가들의 지적이다. ◆상가분양 주체 반드시 확인= 우선 가장 먼저 유의해야 할 점은 상가 분양의 주체가 누구인지를 확인해야 한다는 것이다. 다른 테마 상가나 쇼핑몰에 비해 위험성이 낮은 투자 상품이 그러나 시공사나 시행사가 아닌 제3자에게 분양받으면 사기당할 염려가 있기 때문에 분양시 항상 분양주체를 확인하는 신중한 자세가 바람직하다. ◆분양가 꼼꼼히 따져야= 단지 내 상가의 안정적인 수익률이 인기를 끌면서 낙찰가가 지나치게 높아지고 있기 때문에 분양가를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 대부분 예정낙찰가는 주위 상가 가격과 비슷하거나 조금 높은 수준으로 책정된다. 만약 낙찰가액이 예정낙찰가에서 150% 이상인 경우에는 향후 임대료가 더 떨어지는 경우도 발생할 수 있다. ◆규모 큰 단지가 유리= 상가는 인구 밀집도가 큰 상업 중심지에 밀집돼 있는 것처럼 아파트 단지 내 상가도 규모가 큰 대단지일수록 수익이 안정적이다. 배후단지가 적어도 500가구 이상은 되어야 안정적인 수익률을 기대할 수 있다. ■아파트형 공장 상가, 틈새상품으로 인기 끌 듯 상가시장에도 최근 틈새상품으로 주목을 받는 상가가 몇 가지 있다. 그 중 하나가 아파트형 공장 상가다. 출퇴근이 용이한 역세권을 중심으로 들어서 있기 때문에 유동인구와 상주인구가 풍부한 아파트형 공장 내 상가는 안정적인 수익을 보장받을 수 있어 투자자들에게 큰 반응을 얻고 있다. 아파트형 공장이 인기를 얻는 또 하나의 장점은 독점 업종으로 운영되는 경우가 많아 일반 상가보다 수익률이 높기 때문이다. 아래는 아파트형 공장 상가가 왜 부각이 되는지를 보여주는 좋은 사례다. 최근에는 서울의 양평동, 문래동과 경기지역의 안양, 성남, 부천, 김포 등에서도 분양이 한창이다. 투자에 앞서 가장 중요한 것은 아파트형 공장의 분양 실적을 파악하는 일이라고 상가 전문가들은 조언한다. 공장 내 상주인구가 주고객층인 만큼 공장이 텅 비게 된다면 상가 역시 고전을 면치 못하기 때문에 입주율은 매우 중요한 포인트다. 전문가들은 또 지하나 2층 상가의 경우 간판을 못 달거나 입지가 불리해 사람들이 잘 찾지 않는 곳도 많고, 아파트형 공장 내 상가에 투자할 때는 분양률, 유사업종 분석, 상가 위치, 고분양가 등을 꼼꼼히 살펴야 큰 손실이 없다는 지적이다. 이 외에 주 5일근무제의 적용 사업체가 많은 만큼 주말과 휴일에는 건물 내 상주 인원이 빠져나가 텅 빈 경우가 많아 주변 지역 수요층까지 끌어들일 수 있는 업종 선택이 필요하다. 건물 유사업종의 입점을 막는 조항이 있는지도 투자할 때 꼭 체크해야 할 사항이다.

■근린상가, 신규 택지지구 투자는 장기적으로 지난해 근린상가는 유망 택지지구 물량을 중심으로 투자자들의 관심이 모아졌다. 하지만 동탄신도시 중심 상업용지 내 근린상가나 장지지구, 발산지구 등의 물량에 쏟아졌던 관심에 비하면 분양률은 생각보다 저조했다는 게 상가 전문가들의 분석이다. 주요 택지지구 내 근린상가의 상업용지 가격이 입찰공급단계에서부터 고가 낙찰돼 전반적인 수익률 저하현상을 보이고 있고, 택지지구 내 상권의 특성상 상권형성 후 안정기가 오기까지 3년 이상의 긴 시간이 소요된다는 점이 영향을 미쳤다. 올해는 김포 장기지구, 성남 도촌지구, 화성 향남지구 등 유망 택지지구를 중심으로 근린상가에 투자수요가 집중될 것으로 예상된다. 이 밖에도 신설 역세권 등 새로운 상권이 형성되는 입지에 들어서는 근린상가도 꾸준한 인기를 끌 것으로 기대된다. 이에 따라 근린상가를 안정적으로 분양받기 위해선 첫째, 전반적 수익률 저하에 따른 선별적 임차업종 접근이 필요하다. 특히 최근 주요 택지개발 지구를 중심으로 공급되고 있는 택지지구 내 근린상가는 토지개발 후 업체에 공급되는 상업용지의 가격이 입찰공급단계에서부터 고가에 낙찰되는 경향이 있어 전반적인 수익률 저하가 예상되기 때문에, 택지지구 근린상가에 투자하는 경우에는 단지 내 상가처럼 필수업종화될 수 있는 업종선택과 선임대 완료된 점포를 중심으로 투자하는 것이 유리하다. 둘째, 전체 택지개발지구와 총수용가능인구 세대수 대비 상업용지 비율이 낮은 지역을 고르는 것이 바람직하다. 이는 상업용지의 공급면적이 과도할 경우 공급되는 상가의 총량이 늘어 경쟁점포의 규모도 증가해 결국 상권형성 이후에도 임대료 약세가 예상될 수 있기 때문이다. 셋째, 택지지구 상권형성 시기와 관련하여 투자 타이밍 조절이 필요하다. 택지개발지구는 상권형성에 있어서 기존 구도심처럼 이미 형성된 상권에 상가가 조성되는 것이 아니기 때문이다. 입주개시 6개월을 앞두고 투자하는 것이 타이밍상 유리하다. 넷째, 상가건물 내 업종간 시너지 효과를 고려해 분양률이 높은 곳을 선택해야 한다. 택지지구 내 근린상가들은 초기 상권형성기까지 상가건물별로 입주 업종이 듬성듬성 형성되기 때문에 다른 업종들이 다양하게 많이 입점하는 상가건물을 선별하는 지혜가 필요하다. 다섯째, 가장 중요한 요소인 상권형성 후 안정기 도래까지 3년~5년을 기다릴 수 있는 자금력과 인내심이 필요하다. 택지지구 근린상가는 상가의 임대차 업종 안착과 임대료 등 변수들이 많아 수익이 안정화되기까지 상당한 시일이 걸리는 약점 때문에, 차입자본의 비율을 너무 높게 잡아선 예상치 못한 낭패를 볼 수 있다. 여섯째, 택지지구 내 교통환경과 인프라를 눈여겨봐야 한다. 같은 택지지구 내에서라도 교통환경과 택지지구 내 인프라 요인에 따라 주요 메인 동선이 형성되는 곳이 달라질 수 있기 때문이다. 상가뉴스레이다 정미현 연구원은 “지난해 상가투자시장은 여러 악재가 혼재한 까닭에 별 재미를 보진 못했지만, 올해는 새 정부 출범의 기대로 실물경기가 성장할 것으로 전제한다면 유동자금의 유입처로 상가시장이 부상할 가능성이 크다”고 전망했다. <신정훈 기자>