주거·수익 일석이조, 재테크 틈새상품으로 각광

회사원 송시원(가명,53) 씨는 운 좋게도 오피스텔의 인기가 하락세를 보이던 3년 전 서울 노원구 상계동에 있는 한 오피스텔을 6,200만원에 구입했다. 구입한지 한 달 후 임대를 원하는 사업자가 있어 송 씨는 이 오피스텔을 보증금 500만원, 월세 45만원에 세를 놓았다. 그러면 이 오피스텔의 투자수익률은 얼마나 될까? 투자수익률은 매매가에서 보증금을 뺀 순수 투자금액 대비 연간 차임의 수익률로 계산하면 된다. 이 오피스텔의 실제 투자금액은 매입가격 6,200만원에서 보증금 500만원을 뺀 5,700만원이 된다. 연간 차임수익인 보증금 수입은 540만원(45만원×12개월)이다. 540만원을 5,700만원으로 나누면 약 9.5%의 투자수익률이 나온다. 특히 오피스텔은 시중금리에 비해 1% 정도 높게 수익률을 계산한다. 현재 시중금리가 7%대인 것을 생각한다면 썩 괜찮은 장사다. 더구나 올해는 오피스텔 매매가격이 1억원으로 올라 송 씨는 3,800만원이란 시세차익까지 누렸다.

■ 연간 수익 10% 안팎, 고령자·중장년층 관심 ‘쑥’ ‘주거와 수익’ 일석이조(一石二鳥)의 투자효과를 누릴 수 있는 오피스텔이 부동산 최고의 재테크 상품으로 떠오르고 있다. 최근 아파트의 투자열기가 시들해지면서 투자자들의 관심이 반사적으로 오피스텔로 옮겨가고 있는 것. 오피스텔은 적은 자본으로 안정적인 임대수입을 기대할 수 있는 장점이 있다. 특히 오피스텔은 전매제한에 얽매이는 아파트와는 달리 구입 후 바로 되팔 수 있어 환금성이 우수하다. 임대수익도 연(年) 최대 10% 안팎. 노후대책을 세우는 고령자나 종자돈을 굴려 임대수익을 원하는 중장년층 투자자들이라면 관심을 가져볼만하다. 부동산114 임지혜 과장은 “오피스텔은 실제 거주가 가능한 ‘주택’으로 사용되면서도 건축법상 업무용 시설로 분류돼 주택 관련 규제를 받지 않는데다 도심권이나 역세권을 중심으로 수요가 몰리면서 투자 수익성도 좋아지고 있기 때문에 틈새상품으로 투자가치가 높다”고 말했다. ■ 서울, 수요 증가로 임대료 10% 이상 상승 이에 따라 최근 서울 강남권과 강북권의 광화문 지역을 중심으로 오피스텔 수요가 급격히 늘고 있다. 뿐만 아니라 수도권 지역까지 이런 모습이 확산되고 있다. 실제로 이달 들어 서울 도심권이나 주요 역세권 오피스텔 임대료는 지난해 연초대비 10% 이상 오른 것으로 나타났다. 공급에 비해 수요는 점점 늘고 있는 추세. 매매가격도 지난해에 비해 많이 올랐다. 특히 강남권은 전년대비 3,000만~5,000만원 정도 가격이 올랐다. 월세도 평균적으로 5만원 정도 오른 것으로 나타났다. 대치동 H부동산 관계자는 “최근 주거목적의 임대수요가 늘면서 임대료도 동반 상승하고 있다”며 “투자목적 문의도 계속 들어오고 있기 때문에 수요는 더 늘어갈 것으로 보인다”고 말했다. 강북권은 종로구 광화문 사무실 밀집지역의 수요가 꾸준하게 발생하고 있다. 하지만 가격은 매매와 임대 모두 지난해가 그대로 이어지는 보합세를 유지하고 있다. 종로구 S부동산 관계자는 “강북지역은 주거용보다 사무실용 수요문의가 들어오고 있지만, 강남권에 비해선 크게 활발한 모습을 보이고 있지는 않다”고 전했다. 오피스텔이 이처럼 강세를 보이는 까닭은 아파트가 대출규제(DTI 적용 등) 등에 밀려 투자대체 상품으로서 인기가 급격히 식어가자 그 대체상품으로 부상하는데다 공급물량 부족이 겹치면서 기존 오피스텔의 수요가 증가했기 때문으로 부동산 전문가들은 분석하고 있다. ■ 공급은 지난해의 1/3 수준 투자는 상반기가 ‘적기’ 그렇다면 올해의 오피스텔 시장의 투자전망은 어떨까? 지난해 오피스텔 시장이 아파트 시장의 거래 침체로 ‘대체 투자상품으로’서 인기가 ‘회복’되는 시점이었다면, 올해는 ‘달아오르는’ 시점이라고 봐야 할 것 같다. 특히 올해는 신규 입주물량이 지난해의 3분의1 수준인 5,000여실 정도에 그칠 전망이다. 이는 지난 2000년 이후 공급된 오피스텔 물량 가운데 가장 낮은 수치이다. 임지혜 과장은 “올해 전국에서 새로 입주하는 오피스텔 물량은 지난해의 3분의1 수준일 것”이라며 “최근의 수요급증과 공급부족으로 국지적인 수급 불균형 현상이 심화돼 임대료도 상승할 것으로 보이므로 올해 상반기가 오피스텔 투자의 적기일 것”이라고 설명했다. ■ 하반기 제한규정 시행되면 투자 까다로워져 하지만 올 하반기 이후 수도권 지역을 고르는 투자자들은 주의를 기울일 필요가 있다. 수도권 투기과열지구에서 공급되는 오피스텔은 분양권 전매가 제한되고 지역 거주자에게 우선 배정하는 규정이 마련될 예정이기 때문이다. 이 규정은 빠르면 오는 8월께 시행될 예정이다. 이 규정이 생기면 그 동안 계약 이후 전매가 자유로웠던 오피스텔도 앞으로는 입주등기 때까지 전매를 할 수가 없다. 또 전체 공급물량의 20% 정도는 지역 거주자에게 우선적으로 공급되기 때문에 분양받기가 무척 까다로워진다. 신규 분양물량 투자 예정자들은 주의가 필요하다. 임지혜 과장은 “최근 1인 가구가 늘어날 것으로 예상되면서 오피스텔의 수요가 꾸준히 늘 것으로 전망되지만, 제한규정이 마련되는 등 걸림돌도 생길 것으로 보이므로, 오피스텔의 입지여건과 임대 수요자에 따른 특성을 파악해 거기에 맞는 적절한 투자처를 선별하는 전략이 무엇보다 중요하다”고 도움의 말을 전했다. ■ 올해 전국 12곳 2,000여실 공급 업계에 따르면, 올해 전국 12곳에서 2,000여실의 오피스텔 공급이 예정돼 있다. 서울에서는 5곳에서 613실이 선보일 계획. 극동건설은 3월께 서울 하월곡동에 106실을 분양한다. 이 오피스텔은 ‘월곡특별계획구역’ 내에 들어선다. 지하철 6호선 월곡역 1번 출구가 바로 앞에 위치해 있다. 역세권과 개발호재란 프리미엄까지 넘볼 수 있다. 또 내부순환도로와 북부간선도로의 이용이 편하고 인근에 동덕여대, 월곡근린공원 등이 있다. 동부건설은 용산구 동자동과 한강로2가 2곳에서 ‘동부센트레빌’ 285실을 10월께 공급할 예정이다. 한강로2가 ‘동부센트레빌’은 모두 207실 규모로 지어진다. 올해 서울 분양물량 가운데 규모가 가장 크다. 수도권 지역의 오피스텔 공급물량도 풍부하다. 동일하이빌은 경기도 화성시 반송동에서 271실 규모의 ‘동일하이빌’을 선보일 예정이다. 인근에 삼성반도체와 유관업체 등이 있어 임대수요가 풍부하다. 오는 2012년 예정돼 있는 삼성반도체 공장의 증설도 호재로 떠오르고 있다. 지방에서도 3곳, 618실이 올해 공급될 예정이다. 포스코건설은 지난달 부산진구 부전동에서 ‘서면더샵센트럴스타(319실)’의 분양에 들어갔다. 올해 공급이 예정된 오피스텔 가운데 규모가 가장 크다. 반경 500m 내에 전포역이 있는 역세권 오피스텔로 꾸며진다. 도시화 고속도로, 동서고가도로, 황령산 터널 등도 가깝다. 또 인근에 롯데백화점, 현대백화점 등 생활편의시설이 잘 갖춰져 있다. 이 외에 충북 청주시 복대동에서도 ㈜신영이 ‘지웰시티(219실)’ 분양을 계획하고 있다. 인근에 백화점, 복합 쇼핑몰 및 공공청사, 공원 등이 들어설 예정이어서 앞으로 주거환경이 한결 양호해질 전망이다. 오피스텔 투자 체크 포인트 전매에서 자유롭고 주거와 수익을 동시에 만족시킬 수 있는 오피스텔이 부동산 재테크 틈새상품으로 투자자들의 관심을 받고 있다. 하지만 경기에 민감한 특성과 세금관련 문제 등 투자에 까다로운 점도 많다. 때문에 투자에 앞서 꼼꼼히 챙겨볼 것은 챙겨야 만족스런 투자효과를 얻을 수 있다. ◆지역 분석 첫째, 임대수입을 목적으로 오피스텔을 구입할 경우 임대수요가 많고 교통이 편리한 지하철 역세권에 위치한 오피스텔을 선택하는 것이 현명하다. 기타 사무실 밀집지역이나 대학가나 신혼수요가 많은 지역도 임대수입을 높일 수 있는 지역이다. 둘째, 오피스텔은 주거와 업무 기능이 복합된 형태여서 양호한 주거환경을 갖추거나 전망이 좋은 지역에 입지한 오피스텔의 환금성이 비교적 높다. 셋째, 매입하려는 오피스텔의 교통여건을 비롯해 수요층의 특성, 향후 발전 가능성 등 지역적 특성을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. ◆개별요인 분석 첫째, 오피스텔은 대부분 아파트와는 달리 전용면적이 50∼60% 정도라 가능한 한 전용면적이 높은 오피스텔을 골라야 임대수입이나 매매가격을 높일 수 있다. 둘째, 소형 오피스텔이 중대형에 비해 임대가 잘 나가며 환금성이 높다. 셋째, 기존 오피스텔보다는 첨단 기능을 갖춘 오피스텔이 임대가 잘 된다. 환금성도 높으므로 부대시설과 주차시설이 잘 갖춰져 있는지 살펴봐야 한다. 넷째, 관리비가 낮은 오피스텔이 수요자가 많아 그만큼 임대료를 높게 책정할 수 있는 장점이 있다는 것을 고려해야 한다. ◆투자시 고려할 점 첫째, 오피스텔 가격의 적정성을 검토하기 위해선 분양가격을 전용면적으로 나눈 ㎡당 가격을 기준으로 다른 유사 규모의 오피스텔과 비교해 가격의 적정성을 확인해야 한다. 둘째, 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 주택공제조합으로부터 분양보증을 받지 못한다. 시행업체가 부도가 나면 투자금 전액을 손해 볼 수 있다. 시공사와 시행사가 동일한지, 공사수행능력이 있고 자금력이 충분한지 점검해야 한다. 셋째, 오피스텔의 주된 수요층은 사업가나 투자자이므로 일반 경기의 흐름을 면밀하게 검토하고 예측해 투자시기를 결정해야 한다. ? <신정훈 기자>

오피스텔 투자 체크 포인트 전매에서 자유롭고 주거와 수익을 동시에 만족시킬 수 있는 오피스텔이 부동산 재테크 틈새상품으로 투자자들의 관심을 받고 있다. 하지만 경기에 민감한 특성과 세금관련 문제 등 투자에 까다로운 점도 많다. 때문에 투자에 앞서 꼼꼼히 챙겨볼 것은 챙겨야 만족스런 투자효과를 얻을 수 있다. ◆지역 분석 첫째, 임대수입을 목적으로 오피스텔을 구입할 경우 임대수요가 많고 교통이 편리한 지하철 역세권에 위치한 오피스텔을 선택하는 것이 현명하다. 기타 사무실 밀집지역이나 대학가나 신혼수요가 많은 지역도 임대수입을 높일 수 있는 지역이다. 둘째, 오피스텔은 주거와 업무 기능이 복합된 형태여서 양호한 주거환경을 갖추거나 전망이 좋은 지역에 입지한 오피스텔의 환금성이 비교적 높다. 셋째, 매입하려는 오피스텔의 교통여건을 비롯해 수요층의 특성, 향후 발전 가능성 등 지역적 특성을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. ◆개별요인 분석 첫째, 오피스텔은 대부분 아파트와는 달리 전용면적이 50∼60% 정도라 가능한 한 전용면적이 높은 오피스텔을 골라야 임대수입이나 매매가격을 높일 수 있다. 둘째, 소형 오피스텔이 중대형에 비해 임대가 잘 나가며 환금성이 높다. 셋째, 기존 오피스텔보다는 첨단 기능을 갖춘 오피스텔이 임대가 잘 된다. 환금성도 높으므로 부대시설과 주차시설이 잘 갖춰져 있는지 살펴봐야 한다. 넷째, 관리비가 낮은 오피스텔이 수요자가 많아 그만큼 임대료를 높게 책정할 수 있는 장점이 있다는 것을 고려해야 한다. ◆투자시 고려할 점 첫째, 오피스텔 가격의 적정성을 검토하기 위해선 분양가격을 전용면적으로 나눈 ㎡당 가격을 기준으로 다른 유사 규모의 오피스텔과 비교해 가격의 적정성을 확인해야 한다. 둘째, 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 주택공제조합으로부터 분양보증을 받지 못한다. 시행업체가 부도가 나면 투자금 전액을 손해 볼 수 있다. 시공사와 시행사가 동일한지, 공사수행능력이 있고 자금력이 충분한지 점검해야 한다. 셋째, 오피스텔의 주된 수요층은 사업가나 투자자이므로 일반 경기의 흐름을 면밀하게 검토하고 예측해 투자시기를 결정해야 한다. <신정훈 기자>