전세 살면서 부동산 투자하기

필자가 ‘전세 살면서 투자하기‘라는 책을 내고 나자, 독자들에게서 두 가지 질문을 받았다. 첫째는 ‘전세 살면서 어떻게 투자하느냐’라는 것이고, 다른 하나는 ‘이 책은 전세 살면서 남은 소액으로 부동산에 투자하는 책이냐’이다. ‘전세 살면서 부동산 투자하기’는 그런 의미에서 나온 말이 아니다. 전세 살면서 부동산 투자를 하려면 목돈이 있어야 한다. 중요한 것은 해당 목돈이 적더라도 ‘전세제도’를 이용한다면 투자수익을 높이는 방법이 다를 수 있다는 점이다. 필자의 취지는 전세가 돈이 없는 사람이라는 고정관념을 깨고 투자측면에서 활용하는 하나의 기법이라 생각해서 보다 전략적으로 주택마련에 접근해 보자는 뜻이다. 전세로 살면서 분양을 받거나 전략적으로 기존주택을 전세 끼고 매입한 다음 일정기간 후에 매도하는 것을 고려해볼 수 있는데다, 매입하려는 주택이 있지만 대출을 크게 받아야 돼서 매입을 주저하고 있다면 자신은 되도록 저렴한 전세를 얻어 남은 여유자금을 이용해 대출금을 최소화시킬 수 있는 전략도 구사할 수 있다. 이런 원리로 부동산 투자에 임하고, 또한 전세제도를 최대한 활용해서 투자수익을 극대화하자는 작전이다. 최근 언론매체에서 전문가의 컨설팅을 받아 해당 아파트를 추천받는 기사가 실린 것을 보았다. 보고 난 뒤 필자는 의문이 들었다. 이 의뢰인은 실거주 측면에서만 괜찮은 아파트의 매입을 원한 것일까? 왜냐하면 1억5,000만 원의 자산을 가진 사람에게 2억 원 이상 대출을 받아 3억7,000~8,000만 원짜리 20평형대 아파트를 매입하라고 추천했으니 말이다. 게다가 내용 중에는 월 700만 원의 소득이 있으니 매월 120만 원 가량의 이자는 부담이 없다고 덧붙여졌다. 실수요라면 모를까, 투자측면이라면 매입하지 않는 게 낫다. 2억 원의 대출이자만 연간 1400만 원으로 3년이면 4200만 원이 되는데, 집값이 3년 동안 5,000만 원 올라도 다른 부대비용을 고려해 보면 실익이 없는 셈이다. 게다가 소형평형의 상승세가 이대로 지속되리라고는 보지 않는다. 상승폭이 이전보다는 둔화될 것으로 예상되기 때문이기도 하다. 목돈이 적지만 투자측면에서 주택설계를 한다면, 자신의 집과 실제 살 집이 꼭 일치할 필요는 없다. 필자라면 7,000만 원 가량 대출을 받아 서울의 접근성이 좋고 전셋값이 저렴한 주택에 거주를 하고, 1억5,000만 원의 자금으로 투자가치가 높은 다른 부동산에 투자를 하는 편이 기회비용 면에서 훨씬 낫다고 본다. 앞서 말한 대로, 이 정도 자금규모라면 전세 살면서 부동산 투자를 하겠다는 뜻이다. 필자가 말하고 싶은 것은, 현재의 부족한 자금규모로 재테크를 꾀하거나 장기 플랜을 세워 내집마련의 방향을 설정할 때, 이미 집값이 크게 오른 지역의 주택을 따라잡기 위해 배(원금)보다 배꼽(대출)이 큰 투자는 신중해야 한다는 것이다. 뱁새가 황새를 따라 가려다 가랑이가 찢어질 수 있다는 말이다. 또한, 현재 서울 강남이나 송파의 고가주택을 투자측면에서 매입하려는 상담자가 많은데, 서울 땅이면 무조건 좋다는 생각에 집 하나에 올인하는 방식으로 투자하는 방식은 바람직하지 않다. 왜 큰 목돈을 집 하나에 묶어두냐는 말이다. 생각해 보라. 실례로 평균 전세가격이 집값의 37.2%인 강남지역을 예를 든다면, 현 시점에서 강남지역에 30평형대 아파트를 10억 원이라는 거액을 주고 매입해 거주하기보다는, 3억7천만 원 전세로 거주하면서 남는 나머지 목돈 6억3,000만 원을 다른 곳에 투자하는 것이 기회비용 면에서 훨씬 높은 수익을 얻을 수 있다. 6억3,000만 원을 연 4%인 은행통장에 예금을 해놓기만 해도 연간 2500만 원 가량의 기회비용이 발생하게 된다. 결과적으로 집값이 오르지 않는다면 2500만 원을 버리는 셈이다. 아울러 수익률을 비교해 볼 때, 1억 원을 투자해 1억5,000만 원이 되는 것과 10억 원을 투자해 15억 원이 되는 것은 수익률이 50%로 같다. 현재 부동산 시장에서 두 가지를 놓고 비교해볼 때, 부동산 시장에서 상품을 잘 고르면 1억 원 짜리 부동산이 1억5,000만 원 되기는 쉬워도 10억 원 짜리 부동산이 15억 원 되기는 쉽지 않다. 또한, 상승 시기 면에서 1억 원짜리 부동산이 1억5,000만 원이 되는 시기가 10억 원짜리 부동산이 15억 원이 되는 것보다도 도달시기가 빠르다. 고가 아파트의 경우 적용되는 대출규제에다 대부분 주택거래신고지역으로 묶여 자금출처를 명확히 해야 해 매입 수요가 크게 줄어들었다. 게다가 고가인 재건축 아파트들이 중첩규제로 인해 투자심리를 자극하지 못하는 실정이다. 목돈이 많다 하더라도 투자측면에서 매입을 고려한다면, 큰 목돈을 고가 아파트에 올인하는 것은 좋지 못하다. 이에 현재 거주하고 있는 집에 방치돼 있는 자금을 끌어올려 투자가치가 높은 곳에 투자해보자. 전세 살면서 말이다. ■소액 투자처는 1가구2주택 중과세율 전혀 두렵지 않다 만일, 1억 원이 채 안 되는 자금을 가진 사람이 부동산에 투자한다면 투자처가 마땅치 못한 게 사실이다. 이럴 경우, 틈새시장인 소액 투자처를 발굴한다면 양도세 걱정 없이 주택 여러 채를 소유할 수 있으면서 리스크를 분산시킬 수 있다. 1가구2주택이라면 한 주택을 매도할 때 50% 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제 혜택을 받지 못한다. 하지만, 2채 중 한 채라도 서울, 수도권, 광역시(군지역 제외) 지역은 면적기준 없이 기준시가 1억 원 이하인 주택이거나, 그 외 지역에서 기준시가가 3억 원 이하라면 중과세율 적용대상에서 제외된다. 다만, 중과대상에서 제외되는 주택을 먼저 매도해야만 중과세율이 적용되지 않는 점에 주의해야 한다. 만일, 경기도 여주군에 기준시가 3억 원 이하의 주택이 5채가 있고 서울에 2억 원짜리 아파트가 있다고 한다면 총 6채를 보유한 셈이다. 그러나 총 6채 가운데 어느 한 채를 매도하더라도 중과세 적용을 받지 않고 일반세율을 적용받는다. 서울의 2억 원짜리 아파트를 먼저 매도해도 일반세율을 적용받을 뿐만 아니라, 여주군 주택이 5채가 아니라 10채가 있어도 마찬가지이다. 즉, 수도권에서 읍·면으로 된 지역, 서울·광역시·수도권을 제외한 지방도시 내 기준시가 3억 원 이하인 주택이면 어떤 주택이든 중과세 적용을 받지 않는 것이다.