공시가격 6억 원 이하 재산세만…6억 원 초과는 종부세 더해야
서울시 개별주택가격 지난해 대비 6.8% 상승

올해 보유세 부담은 지난해에 비해 크게 늘어나지 않을 것으로 전망됐다. 종부세 등 보유세 부담과 총부채상환비율(DTI) 등의 대출규제로 6억 원 이상 고가주택에 대한 수요가 줄면서 주택 가격이 전반적으로 안정세를 유지하고 있기 때문이다. 지난 4월 29일 국토해양부가 발표한 ‘2008년 공동주택 및 개별(단독)주택 가격공시’ 자료에 따르면, 올해 주택 공시가격은 지난해에 비해 평균 2.8% 오르는데 그쳤다. 주택유형별 상승률을 보면 공동주택은 2.4%, 단독주택은 4.38%로, 지난 2007년에 각각 22.8%, 6.22%였던 점과 비교해 급감했다. 물가상승률을 감안하면 주택 가격이 사실상 떨어진 셈이다. ■ 보유세, 재산세와 종합부동산세로 구성… 산출 방식 달라 이에 따라 올해 주택 보유세가 얼마나 부과될지 궁금해하는 사람들이 많다. 주택 보유세는 공시가격만 알면 쉽게 계산할 수 있는 만큼, 직접 자기 집의 보유세를 따져보자. 우선 국토해양부 홈페이지(www.moct. go.kr)에 접속해 자기 집의 공시가격을 확인한다. 보유세는 재산세와 종합부동산세로 구성되는데, 이들 세금은 산출 방식이 다르다. 공시가격 6억 원 이하 주택은 재산세만 내면 되고, 6억 원 초과 주택의 경우 재산세와 종합부동산세를 합산해 총 부과세를 납부해야 한다. 공시가격 6억 원 이하 주택 보유자들은 재산세와 지방교육세, 도시계획세만 계산하면 된다. 올해 재산세 과표는 공시가격의 55%다. 재산세율은 과표 금액에 따라 ▲4,000만 원 이하 0.15% ▲4,000만원 초과∼1억 원 이하 0.3% ▲1억 원 초과 0.5% 등이 적용된다. 공시가격 6억 원짜리 아파트라면 55%인 3억3,000만 원에 대해서만 세금이 부과되는 것이다. 3억3,000만 원에 구간별 재산세율을 적용하면 재산세는 139만 원(4,000만 원 이하 6만 원+4,000만 원 초과∼1억 원 이하 18만 원+1억 원 초과 115만 원)이 된다. 지방교육세는 재산세액(139만 원)의 20%로 27만8,000원이다. 도시계획세는 과표(3억3,000만 원)의 0.15%로 49만5,000원이다. 공시가격이 6억 원인 아파트의 총 보유세는 재산세와 지방교육세, 도시계획세를 합한 216만3,000원이다. 다만 3억 원 이하 주택은 5%, 3억 원 초과∼6억 원 이하는 10%로 재산세 세부담 상한선이 있다. 공시가격이 많이 올라도 보유세 부담은 전년 재산세를 기준으로 5∼10% 이상 늘지 않는 셈이다. 공시가격이 6억 원 초과인 주택은 재산세(지방교육세·도시계획세 포함)에다 종부세(농어촌특별세 포함)를 더해 부과세를 내야 한다. 종부세는 6억 원 초과분에 대해 부과되며, 올해 종부세 과표는 공시가격의 90%다. 종부세율은 과표 금액에 따라 ▲3억 원 이하 1% ▲3억 원 초과∼14억 원 이하 1.5% ▲14억 원 초과∼94억 원 이하 2% 등이 적용된다. 공시가격 10억 원짜리 아파트의 경우, 6억 원 초과분인 4억 원에 대해서만 종부세를 물린다. 올해 과표 적용률은 90%다. 중복 부과된 6억 원 초과 재산세는 빼줘야 한다. 4억 원에 대해 구간별 종부세율을 적용하고 6억 원 초과 재산세분을 빼면 종부세는 295만 원이다. 부가세인 농어촌특별세는 종부세액(295만원)의 20%로 59만 원이다. 따라서 공시가격이 10억 원인 아파트의 총 보유세는 재산세(지방교육세·도시계획세 포함) 381만3,000원과 종합부동산세(농어촌특별세 포함) 354만 원을 더한 735만3,000원이 된다. 종부세 역시 공시가격이 아무리 많이 올라도 지난해 보유세 부과분의 3배까지만 세금이 부과된다.

■ 서울시 개별주택가격, 2억 원 초과↑… 2억 원 이하↓ 서울시는 올해 1월 1일 기준으로 서울 소재 개별(단독)주택 약 40만3,000호에 대한 주택 공시가격을 지난 4월 30일 각 자치구청장이 결정·공시하면서, 개별주택 가격은 지난해 대비 소폭 상승(6.8%)했다고 발표했다. 서울시 개별주택 가격 평균 상승률(6.8%)은 전국 평균 4.38%에 비해 약간 높은 편이나, 지난해 상승률(8.5%)에 비하면 소폭 하락했고, 2억 원 초과 주택은 7.9%∼11.5%로 상승한 반면, 2억 원 이하 주택은 -0.3%∼1%로 소폭 하락하거나 낮게 상승한 것으로 나타났다. 지역별 개별주택 가격 변동률은 용산(12.9%), 성동(11.0%), 동대문(9.8%), 종로(9.3%) 등 뉴타운 사업이 진행되고 있는 강북권의 상승률이 상대적으로 높은 반면, 강남(3.6%), 서초(5.6%), 송파(5.8), 강동(5.9%) 등 강남권의 상승률은 상대적으로 낮았다. 올해 공시대상 개별주택은 403,000호로 지난해 대비 9,000호(2.2%)가 감소했다. 재건축·재개발 등 뉴타운 사업 진행으로 개별주택은 2.2%(9,000호) 감소했으나, 공동주택은 전년 대비 2.4%(45,000호) 증가했다. 개별주택 가격별로는 1억 원 초과 2억 원 이하 주택이 35.8%로 가장 많이 차지했으나, 2억 원 초과 주택은 55.7%(224,000호)로 지난해 대비 8.6% 증가했다 이는 상대적으로 저가인 강북지역 주택의 가격상승에 기인한 것으로 분석됐다. 종합부동산세 과세대상인 6억 원 초과 주택은 주택가격의 안정화 추세에 따라 지난해(2만호) 대비 소폭(2,000호)으로 증가했으며, 자치구별로는 강남구(6,336호), 서초구(3,571호), 송파구(2,002호), 용산구(1,697호) 순이고, 강남 3개구가 차지하는 비율이 전체의 54.6%로 전년(29.7%)대비 소폭(176호) 증가했다. 서울시 소재 개별주택 최고가는 서울 용산구 이태원동에 소재하는 단독주택으로 95억9,000만 원이며, 지난해 대비 4.9% (4.5억 원) 증가했다. 서울시는 개별주택 가격의 적정한 산정을 위한 철저한 현장조사 및 가격검증 강화를 위해 공시대상 개별주택의 특성조사부터 가격결정시까지 자치구와 긴밀한 협의를 하는 한편, 시민고객이 보다 쉽고 편리하게 개별주택 가격을 열람하고 의견제출이나 이의신청을 할 수 있는 ‘인터넷 의견제출 및 이의신청 제도’를 전국 최초로 도입해 시행한 바 있다. 서울시 세제과 관계자는 “개별주택 가격은 향후 보유세(재산세, 종합부동산세 등)의 부과기준으로 활용되므로 많은 시민들이 관심을 갖고 개별주택 가격에 대한 열람 및 이의신청 절차에 참여해 주기를 바란다”고 당부했다.