서울 중소형 아파트 강북지역에 집중…중소형간 가격차 줄어

경기침체와 함께 계속되는 미분양으로 부동산 시장이 흔들리며 건설업계가 울상이다. 공식적으로는 5월 말 기준 12만8,170가구로 2006년 말보다 70% 늘었다. 감춰진 물량을 합치면 20만 가구라는 분석도 있다. 원인은 기본적으로 시장침체라는 외부변수 탓이지만, 건설업계와 정부가 책임져야 하는 내부변수의 영향도 한몫 했다. 전문가들은 “치밀하지 못한 정부 정책과 건설업계의 단견이 합쳐져 화를 불러온 셈”이라며 “지금이라도 엄격한 진단과 대책 마련이 필요하다”고 입을 모았다. 이와 관련, 요즘 수도권 중소형 아파트가 공급 부족 현상으로 귀한 몸이 되고 있다. 서울과 수도권의 중소형 아파트 강세가 이어지면서 거래도 늘고 있다. 용인 등 경기도 남부권에 중대형 아파트가 대거 공급되고 인천 송도 등에는 대형 주상복합이 꾸준히 분양된 것과 달리, 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트는 2003년 이후 계속 분양 물량이 줄어들고 있다. 더구나 향후 재건축 규제 완화책의 일환으로 소형주택 의무비율 완화가 검토되고 있어 중소형 주택 공급은 더욱 줄어들 전망이다. 반면, 수도권은 인구 유입이 계속 이뤄지면서 중소형에 대한 인기가 여전해, 최근 주춤하고 있는 중소형 아파트 가격 급등이 다시 한 번 재현될 수도 있다고 전문가들은 전망한다. ■ 중소형 공급 중대형에 밀려 건설업계와 부동산정보업체에 따르면, 수도권(서울·경기·인천)에는 2006년까지만 해도 85㎡ 이하 중소형이 85㎡ 초과 중대형 물량보다 더 많이 공급됐지만, 지난해부터는 중대형 물량이 더 많아졌고, 올해는 그 격차가 더욱 벌어진 것으로 나타났다. 중대형은 2003년 이후 매년 2만1,000~2만4,000가구로 큰 변동이 없었지만, 중소형은 2003년 8만5,000여 가구를 고점으로 계속 감소하고 있다. 지난해에는 민간택지 분양가상한제 도입 여파로 전체적으로 분양 물량이 많은 가운데서도 중대형이 중소형을 초과하는 현상이 벌어졌고, 올해는 이런 추세가 더 강해졌다. 올해 들어 중소형이 1만6,208가구 분양에 그친 반면, 중대형은 2만2,233가구가 나와 6,000가구 이상 많았다. 특히, 경기 지역에서는 올해 중소형이 1만614가구 공급된 반면, 중대형은 이보다 75% 많은 1만8,564가구에 달했다. 닥터아파트 리서치센터 관계자는 “중대형 확대는 쉽게 분양가를 올려 수익을 내려는 시행사와 건설사의 안이한 태도가 이유”라고 지적했다. 문제는 향후 중소형 아파트 공급이 크게 감소하면서 가격 상승으로 이어질 수 있다는 점이다. 하지만, 일부 전문가들은 평형 간 가격 차이가 많이 줄었기 때문에 중대형으로 갈아타려는 수요가 있고 올해 초까지 급등한 중소형이 추가로 상승하기에는 무리가 있다는 점 등을 들어 중소형 가격 급등은 어렵다고 내다봤다. ■ 서울 중소형 강북권 밀집… 4개 권역 중 최고 이런 가운데, 서울의 중소형 아파트는 주로 강북 지역에 집중적으로 몰려 있는 것으로 나타났다. 부동산포털 닥터아파트가 서울 25개구 아파트 116만여 가구의 주택형 비율을 조사한 결과, 100~132㎡(30형대)가 41.6%로 가장 많았고, 67~99㎡(20형대)가 30.7%에 달해, 20형대와 30형대의 비중이 전체의 72.3%에 달하는 것으로 조사됐다. 133~165㎡(40형대)는 12.7%를 차지했고, 166㎡ 이상 대형(50형 이상)은 5.7%에 그쳤다. 33~66㎡(10형대) 소형은 9.4%였다. 각 구별로 보면, 강남 3구의 133㎡ 이상 중대형 비율이 29.8%로 강북 3구의 8.5%에 비해 3.5배 높은 것으로 나타났다. 반면, 강동구의 중대형(133㎡ 이상) 비율은 9.2%에 그쳤다. 같은 강남권이라 해도 중대형 비율에서 차이가 남을 알 수 있다. 강남권에서 대형(166㎡ 이상) 아파트가 가장 많은 곳은 서초구(17.1%), 강남구(15.3%)등 순이다. 또 99㎡ 이하 소형 비율은 노원구가 63.5%를 기록해 서울시 25개 구 중 가장 많았다. 다음으로 많은 곳은 양천구로 44.5%를 차지했다. 서울은 4개 권역으로 나눠 비교해보면, 강남권은 166㎡ 이상 대형 주택형이 11.6%를 차지해 4개 권역 중 대형주택이 가장 많았다. 33~99㎡는 34.1%를 차지했고, 100~165㎡는 54.4%를 기록했다. 이는 도심권과 비슷한 구조다. 도심권은 33~99㎡가 34.5%, 100~165㎡가 59.8%, 그리고 166㎡ 이상이 5.7%를 기록했다. 반면, 강북권과 강서권에서는 33~99㎡ 소형 비중이 상대적으로 높았다. 강북권은 33~99㎡ 소형이 전체의 48.1%, 강서권은 40.1%를 기록했다. 166㎡ 이상 대형 비율은 강북권이 1.8%로 가장 낮았고, 그 다음으로 강서권이 4.5%로 조사됐다. 한강을 기준으로 한강 이남의 100~132㎡ 비율이 42.2%를 차지해 한강 이북(40.6%)보다 다소 많았다. 반면, 33~99㎡의 소형은 한강 이북이 44.1%로 많았지만, 166㎡ 이상 대형은 한강 이남이 한강 이북보다 2배 많은 것으로 집계됐다. ■ 중대형 분양 기피 이유 있네 중소형 아파트가 귀한 몸이 된 반면, 중대형 아파트는 청약자들에게 외면받고 있다. 실제로 청약결과를 살펴보면, 같은 단지라 하더라도 중대형 아파트(전용면적 85㎡ 초과) 청약결과는 중소형 아파트에 크게 떨어지는 실정이다. 여러 이유가 있겠지만, 중대형 아파트 분양가 상승률이 중소형보다 상대적으로 높기 때문으로 분석됐다. 닥터아파트가 2003~2008년까지 분양한 아파트를 대상으로 중대형과 중소형 분양가 상승률을 조사한 결과를 보면, 중대형 상승률(63.5%)이 중소형(36.9%)에 비해 2배 가까이 높았던 것으로 드러났다. 연도별로 살펴보면, 2003년 중대형 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 934만 원, 중소형 아파트는 732만 원으로 202만 원 정도의 차이를 보였다. 2006년까지는 중소형 아파트 분양가 상승률이 중대형보다 높게 나타나면서 185만 원으로 분양가 차이가 좁혀졌었다. 하지만, 2007년 이후 중대형 아파트 분양가 상승폭이 중소형에 비해 크게 높아지면서, 올 상반기에는 525만 원으로 5년 전보다 무려 2배 이상 차이가 벌어졌다. 이처럼 중대형 아파트 분양가 상승률이 중소형 아파트에 비해 높았던 이유로는 먼저 지난해 이전까지만 해도 중대형 선호도가 중소형에 비해 높았음을 꼽을 수 있다. 다음으로, 대부분 중대형 아파트는 중소형 아파트보다 자금여력이 좋은 수요층을 갖고 있어 가격상승에 대한 민감도가 중소형 아파트보다 떨어진다. 따라서 중소형 아파트보단 쉽게 가격을 인상할 수 있었다. 하지만, 최근 들어 높은 금리에다 주택담보대출 규제 강화로 자금여력이 좋은 수요층에게까지 중대형 아파트 분양가가 부담이 되기 시작하면서 청약률이 떨어지기 시작했다. 지역별로는 수도권은 지난 5년 간 중소형 아파트는 38.9%, 중대형 아파트는 40.1% 상승했으며, 지방은 중소형이 35.7%, 중대형이 123.6% 상승했다. 수도권은 지방에 비해 중대형 아파트 상승률이 낮았지만, 실제로 청약경쟁률을 보면 수도권 분양시장에서 중대형 아파트 기피현상이 더 뚜렷함을 보였다. ■ 서울 중소형간 아파트 가격차 줄어 이와 함께, 올 들어 서울지역의 소형과 중형 아파트값 격차가 줄어든 것으로 나타났다. 부동산포털 닥터아파트가 1월 4일부터 8월 5일까지 서울지역에서 소형 아파트 67~99㎡와 중형 아파트 100~132㎡의 3.3㎡당 아파트값 차이를 조사한 결과에 따르면, 연초 349만 원 차이가 8월 초 현재 273만 원 차이로 격차가 좁혀진 것으로 조사됐다. 대표 타입인 79㎡와 105㎡의 평균 매매가 차이를 살펴보면, 연초에는 2억1,674만 원의 가격차가 났던 것이 8월에는 2억190만 원 차이로 약 1,500만 원 정도 격차가 줄었다. 닥터아파트는 중형 아파트가 매수세가 없는 가운데 소형 아파트는 자금부담이 덜해 매매가가 강세를 보이고 있기 때문이라고 밝히며, 특히 강북권과 도심권을 중심으로 이러한 현상이 심하다고 설명했다. 연초 대비 67~99㎡와 100~132㎡의 3.3㎡당 매매가 차이가 강북권 1월 172만 원 차이에서 8월 98만 원 차이, 도심권 1월 276만 원 차이에서 8월 209만 원 차이, 강서권 1월 182만원 차이에서 8월 129만원 차이, 강남권 1월 343만원 차이에서 8월 299만원 차이로 강북권>도심권>강서권>강남권 순으로 매매가 격차가 줄어들었다. 소형 아파트는 강북권을 발원지로 해서 도심과 강서지역으로 매매가 상승세가 불붙었기 때문이다. 지역별로는 마포구 중·소형 아파트값 격차가 가장 큰 폭으로 좁혀졌다. 연초에는 3.3㎡당 가격 격차가 233만 원이었던 것이, 8월 들어서면서 100만 원까지 격차가 줄어들었다. 대표 타입인 79㎡와 105㎡ 격차 계산시에도 연초에는 1억8,672만 원 차이 나던 것이, 현재는 1억5,799만 원 차이로 3.000만 원가량 줄어든 것이다. 다음은 중랑구로 매매가 차이가 3.3㎡당 173만 원 차이에서 65만 원 차이로 줄었다. 79㎡와 105㎡ 매매가 격차 환산시에도 연초 1억2,101만 원 차이 나던 것이 1억342만 원으로 2,000만 원가량 좁혀졌다. 반면, 양천구는 중·소형 아파트값 차이가 연초 대비 가장 줄지 않은 것으로 조사됐다. 중·소형 간 매매가 차이가 3.3㎡당 184만 원 차이에서 177만 원 차이로 별 변동이 없었다. 이는 양천구의 67~99㎡ 3.3㎡당 매매가가 2,019만 원으로 2,000만 원을 육박해 소형이라도 자금부담이 만만치 않기 때문인 것으로 닥터아파트는 풀이했다. 닥터아파트 이영진 리서치연구소 소장은 “그간 소형 아파트가 상대적으로 저평가된 측면이 있어 중형에 비해 가격 상승폭이 컸다. 최근에도 매매가 상승세가 지속되고 있어 중·소형 간 아파트값 격차는 좀 더 줄어들 것으로 예상된다”고 말했다.