세제개편안 포인트 공략…1~2인 가구용 주택공급 계획도 주목

정부가 8월 21일 발표한 부동산 활성화방안과 관련해 부동산업계는 굵직한 규제완화가 없는 상황에서 공급만 부추겨 오히려 미분양만 늘릴 소지가 있다는 분석을 내놨었다. 또, 투기세력까지 가담할 우려가 있어 실수요자의 내 집 마련이 더 어려워질 수 있다는 지적이다. 여기에, 올해 들어 수도권에서는 1억 원 이하 저가 아파트 숫자가 절반 이상 사라진 것으로 나타나 서민들의 ‘내 집 마련 꿈 이루기’ 역시 갈수록 힘들어지고 있다. 여기에, 최근 정부가 ‘2008 세제개편안’을 마련하면서, 내 집 마련을 앞둔 실수요자나 다주택자들은 새로운 전략을 짜야 할 것으로 보인다. 정부는 ‘세제개편안’으로 양도세 부담을 크게 감소시켰다. 장기간 고가주택을 보유한 1주택자들의 수혜가 특히 크다. 6억 원 초과 9억 원 이하의 아파트 1가구 소유자는 3년(수도권 일부와 지방은 2년)만 거주하면 양도세를 내지 않아도 되고, 9억 원 초과 아파트도 10년 이상 장기 보유했다면 80%까지 공제받게 된다. 세율과 과표구간 조정으로 양도세가 전반적으로 줄어든다. 이에 따라, 양도세 부담으로 집을 팔지 못했던 1주택자는 숨통이 트일 것으로 보이나, 출시될 매물은 많지 않을 전망이다. 실제 소득세법 개정안 공포일 이후 또는 내년 1월 양도분부터 적용되기 때문에 연말까지는 거래가 소강상태를 보일 가능성도 있다. 특히, 거래세·보유세 인하나 대출 규제 완화 등의 매수 진작책이 함께 발표된 것이 아니어서 전반적으로 볼 때 거래 활성화로 이어지기는 어려워 보인다는 게 전문가들의 지적이다. 특히, 담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제는 손대지 않아 수요 진작에는 어려움이 있다는 얘기다. ■ ‘세제개편안’ 등 정부 대책으로 ‘내집마련’ 전략 수정 불가피 따라서 추가 발표될 예정인 부동산 대책과 종부세 개편안 등에 관심이 쏠리고 있다. 이와 함께, 부동산 시장의 최대 변수는 양도세와 거주요건 강화 등이어서, 집을 사려는 사람들이나 매도를 고려하는 집주인들은 법 시행시기를 고려해 매수·매도시기를 잡아야 한다고 전문가들은 조언한다. 용인·수원 등 양도소득세 비과세 거주요건이 강화되는 지역에서 기존 주택을 매입하려는 무주택자들은 제도 시행 전까지 매입을 서둘러야 한다. 또, 9억 원 이하 주택 보유자들은 내년 이후 매도할 경우 수천만 원의 양도세를 줄일 수 있어 매도시기를 미루는 것이 낫다. 기존 주택으로 갈아타려는 1주택자들은 당분간 시장을 관망하는 것이 좋다는 게 전문가들의 견해다. 고가주택이 아닌 일반주택도 양도세율 완화 영향으로 시장에 매물이 늘어날 수 있기 때문이다. 동일한 지역에 매물이 넘쳐나는 경우 매수를 저울질하다가 급매물을 잡는 것도 괜찮은 전략이다. 부동산업계는 정부 대책 중 수도권 전매제한 기간 완화와 관련, 분양시장 활성화에 어느 정도 기여할 수 있지만 투기를 목적으로 하는 세력까지 가세해 청약경쟁률이 지나치게 높아질 수 있어 실수요자들의 내 집 마련 기회가 더 어려워질 수 있다고 분석했다. 또, 재건축 조합원 지위 양도 금지를 폐지한 것에 대해서는, 강남권 재건축 아파트값이 안정세를 보이고 있는 현 상황에서 투기세력이 등장하여 재건축 아파트값이 다시 상승세로 반전할 가능성이 높다고 전했다. 후분양제의 폐지로 인한 분양가 상승에 대해서도 우려를 나타냈다. 닥터아파트는 “재건축 조합원 지위 양도 금지 폐지는 단기차익을 노리는 투기세력 가담으로 이어져, 그나마 안정되고 있는 강남권 재건축 아파트값을 다시 상승시킬 악재로 작용할 가능성이 있다”면서 “분양가 상승, 청약경쟁률 심화 등을 불러 실수요자의 내 집 마련을 더 어렵게 만들고 있다”고 지적했다. 부동산써브도 수요를 만족시키기는 어렵다는 문제를 제기했다. 재건축 규제 완화의 경우 다주택자들의 시장진입이 어렵고 소형평형 의무비율과 임대주택 의무비율 조정이 제외된 만큼 매수세력이 본격적으로 붙기는 어려울 것이라는 분석이다. 또, 수도권의 전매제한 기간 완화 역시 소급적용 없이 신규분양 물량에 대해서만 규제가 완화된 만큼 미분양 물량 해소에는 큰 도움이 되기 어렵고 유망한 분양물량으로 쏠림현상이 더 심화될 것이라고 지적했다. 부동산써브는 “경기침체, 세금부담, 입주물량 적체, 고금리 여파 등 시장상황이 어두운 편이고 DTI 규제도 풀리지 않아 투자수요 진입에 한계가 있을 것”이라며 “오히려 규제 완화를 틈타 매도자는 호가를 올리고 매수자는 시장진입을 꺼려 거래공백 상태를 야기할 수도 있을 것”이라고 전망했다. 이와 함께, 스피드뱅크도 부동산 시장의 분위기를 바꾸기는 어렵다고 평가했다. 신규분양 촉진책을 내세운 수도권 분양시장의 경우 전매제한 기간이 짧아진 만큼 유망 택지지구에서는 중소형을 중심으로 경쟁률이 치솟을 가능성이 크다는 점과 함께, 소급적용이 안되는 만큼 남양주 진접·양주 고읍·파주 운정 등의 기존 분양단지 계약자들이 형평성 문제로 반발할 가능성을 제기했다. 이와 함께, 지방 역시 지역경기 침체, 인구감소, 공급과잉 등이 겹쳐 분위기를 확 바꿀 정도는 아니라는 분석이다. 재건축 시장의 경우 소형의무비율과 임대주택의무비율·개발부담금제 등이 그대로 유지되는 만큼 효과는 제한적일 것으로 내다봤다. 또, 신도시의 경우 정부의 무분별한 지정과 함께 서울에서의 접근성이 떨어져 지금처럼 부동산경기가 위축될 경우 대규모 미분양이 발생할 가능성이 높다는 점도 제시했다. 한편, 정부의 세제개편안의 특징이 1주택자에 대한 고가주택 기준 상향조정, 장기보유 특별공제 확대, 양도세율 인하 등 실수요자들에게 집중적인 혜택이 주어져, 다주택자들의 경우 보유주택 수를 줄이는 현상이 나타날 것으로 보인다. 또, 거주요건이 강화돼 전세를 끼고 주택을 구입하는 투자수요가 급격히 위축될 것으로 보여 지방 주택시장에 악영향을 미칠 것으로 전망된다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “이번 세제개편으로 주택시장이 ‘투자’에서 ‘실거주’ 위주로 변화할 것으로 전망된다”며 “이에 따라 실거주 목적의 수요자와 다주택자들은 매수·매도 시점 선택에 신중을 기해야 한다”고 조언했다. 올해 들어 수도권의 1억 원 이하 저가 아파트 수가 절반 이상 줄어든 것으로 나타났다. 스피드정보 부동산뱅크에 따르면, 지난 1월 첫째 주에 18만2,526가구에 이르렀던 수도권 1억 원 이하 아파트 가구수는 8월 마지막 주 현재 7만4,532가구를 기록하며 59.16% 감소한 것으로 나타났다. 1억 원으로 선택할 수 있는 아파트의 폭이 불과 8개월 만에 절반 이하로 좁아진 셈이다. ■ 1억원 이하 저가 아파트 ‘반토막’ 지역별로는 강북 지역을 중심으로 저가 아파트 상승세가 두드러졌던 서울이 7,310가구에서 822가구로 연초 대비 88.76% 줄어들었다. 특히, 대표적인 서민 거주 지역이었던 노원구와 도봉구는 1월까지만 해도 각각 2,518가구, 1,264가구의 1억 원 이하 아파트가 존재했지만, ‘노도강’의 아파트 열풍이 휩쓸고 지나간 8월 말 현재 이 가격대의 아파트는 단 한 가구도 조사되지 않았다. 이 밖에, 중랑구(1,363→165가구)와 금천구(369→69가구)가 소자본으로 입성하기 어려워졌으며, 강서구(299가구)·동대문구(178가구)·성북구(96가구)에서는 저가 아파트의 자취가 사라진 것으로 파악됐다. 인천은 1월에 5만8,664가구였던 1억 원 이하 아파트 가구수가 8월에는 2만1,355가구로 63.60% 빠진 가운데, 아파트 밀집 지역인 계양구와 부평구의 감소폭이 컸다. 계양구는 1만5,541가구에서 3,237가구로, 부평구는 9,108가구에서 2,226가구로 줄어든 것으로 집계됐다. 경기의 경우 인천과 비슷한 감소폭을 나타내며 저가 아파트 수가 11만6,552가구에서 5만2,355가구로 반 토막 났다. 그 동안 소외지역으로 남아 있던 경기 북부의 의정부(4,090→0가구), 남양주(7,287→2,051가구), 양주(6,225→1,367가구), 동두천(4,883→2,201가구), 포천(5,107→2,392가구) 등을 중심으로 저가 아파트 감소세가 가파랐다. 더불어, 1기 신도시에서도 1억 원으로는 아파트를 더 이상 찾아볼 수 없게 됐다. 연초에는 일산 2,685가구, 산본 424가구, 중동 3,376가구, 평촌 300가구의 1억 원 이하 아파트가 있었지만, 지금은 중동신도시에 204가구만이 남아 있는 실정이다. 부동산뱅크 박선옥 연구원은 “1억 원 이하 저가 아파트의 가구수가 급격히 줄어드는 까닭은 매입에 따른 금융 부담이 적어 실수요자는 물론 투자자들의 발길이 몰리며 가격이 큰 폭으로 상승했기 때문”이라고 분석했다. ■ 정부, 1∼2인 가구용 주택공급 방안 마련 10월부터 도심 근교의 산지와 구릉지를 층계식 단층으로 개발해 5층 이하의 저밀도 공동주택을 지을 수 있도록 하는 방안이 본격 시행된다. 또, 내년부터는 대학생·독신자·고령자 등의 1∼2인 가구를 위한 새로운 형태의 도심형 주택이 공급된다. 저소득층의 주거난을 덜기 위해, 1994년부터 공급이 중단된 영구임대주택 공급이 재개되고, 임대료를 쿠폰으로 지급하는 주택 바우처 제도도 시범 도입된다. 국토해양부에 따르면, 정부는 주택공급을 확대해 서민들의 내 집 마련 기회를 늘리고 주거비 부담을 줄여주기 위해 이 같은 내용의 주택공급 확대 및 서민주거 안정 방안을 시행할 예정이다. 정부는 우선 도심 내 서민용 주택공급 확대를 위해 기숙사, 셰어하우스, 원룸, 서비스 레지던스 등과 같은 주택 형태를 법에 규정하고 공급방안을 제시할 계획이다. 지금까지 이들 주택은 주택의 유형으로 분류되지 않고 관련 건축기준이나 조세에 대한 규정이 없어 건축이 활성화되지 않았다. 정부는 이들 주택을 주거형태로 규정하고 건축 관련 절차와 세금규정을 정해 주택공급이 활성화될 수 있도록 지원한다는 방침이다. 국토부 관계자는 “기숙사라는 주거 유형이 분류되지 않아 사실상 대학 밖에는 짓지 못했다”며 “대학 밖에도 기숙사를 지어 활용할 수 있도록 관련 법규를 마련 중”이라고 말했다. 특히, 정부는 대학생이나 직장인이 쓸 수 있는 기숙사형 주택, 유스호스텔처럼 주거용 시설을 같이 쓰는 셰어하우스, 월세거주 빈곤층을 위한 초소형 원룸, 단기 이동 직장인들을 위한 서비스 레지던스 등과 같이 수요별로 주택유형을 마련할 방침이다. 정부는 올해 말까지 1∼2인 가구용 주택공급 방안을 만들어 내년에 법제화할 계획이다. 이에 앞서 국토부는 10월까지 택지개발 지침을 개정해 산지·구릉지를 단층으로 개발하여 5층 이하의 저밀도 공동주택을 짓도록 할 계획이다. 또, 도시 외곽 관리지역 중 개발이 가능한 계획관리면적을 조기에 지정해 가용 용지를 확보키로 했다. 이어, 내년부터 7만 명에 이르는 영구임대주택 입주 대기자들을 해소하기 위해 1994년부터 공급이 중단된 영구임대주택의 공급을 늘리고, 공공임대 입주자의 소득에 따라 임대료를 달리 정하는 한편, 저소득층의 주거비용을 쿠폰으로 지급하는 주택 바우처 사업도 시범 시행된다. 가을, 신혼부부 “신규분양 및 입주3년차 단지 노려라” 올 가을 신혼부부들은 소형 아파트를 포함하고 있는 수도권 신규분양 단지 또는 입주 3년차 단지를 골라 내 집 마련에 도전해볼 만하다. 부동산포털 닥터아파트에 따르면, 올 가을(9~11월) 수도권에서 전용면적 60㎡ 이하가 포함된 아파트(주상복합 포함) 중 신규분양 단지는 총 22곳 8,106가구, 입주 3년차 단지는 총 78곳 3만1,021가구인 것으로 조사됐다. 신규분양단지 중 전용면적 60㎡ 이하는 신혼부부에게 우선적으로 공급물량의 30%가 특별공급된다. 따라서, 청약가점이 불리한 신혼부부에게 매우 유용한 제도이다. 단, 특별공급을 받기 위해서는 입주자 모집 공고일 현재 혼인기간이 5년 이내이고, 현재 배우자와 혼인기간 내에 출산·입양한 자녀가 있는 무주택 세대주여야 한다. 입주 3년차 단지는 양도세 비과세 요건을 갖춘 매물이 쏟아져 나와 공급이 많고, 일시적으로 많은 물량이 쏟아져 가격 하락 가능성도 갖고 있어 내 집 마련에 유리하다. 신혼부부는 이 가운데 비교적 가격이 저렴한 소형 아파트를 노려볼 수 있다.