아파트 가격 총체적 하락…미분양 소진책으로 할인분양 증가
입주 3년차 비과세 물량 수도권에 5만여 가구 쏟아진다

침체된 부동산시장을 살리기 위해 정부가 다양한 정책을 연일 쏟아내고 있지만, 국내·외 경기침체로 인해 시장은 여전히 냉랭하기만 하다. 또, 실효성 있는 정책의 부재와 각 정책의 상충으로 효과가 반감되고 있어 아파트 시장 침체는 더욱 커지고 있는 분위기다. 서울에서는 그 동안 주택시장 침체에도 불구하고 실수요 중심의 소형 내지 저가 아파트가 꾸준히 오름세를 나타내거나 강·보합세를 유지했으나, 최근 들어서는 이러한 단지들도 속속 하락세로 반전하는 양상을 나타냈다. 특히, 재건축 단지는 규제 완화에 대한 실무 결론이 나지 않고 있어 정책 발표의 여파를 찾아보기 어려운 가운데, 사상 최대의 하락폭을 갱신해 나가고 있다. 이는 모두 매수심리 위축이 계속되면서 나타나는 현상들로, 최근 몇 년 간 가격이 급등한데 따른 거품이 꺼질 것이라는 우려가 높다. 또, 수도권에 국민주택을 공급해 나가겠다는 정부의 아파트 건설 계획 역시 공급확대에 의한 집값 하락을 염두에 두고 있어 시장에서는 추가 하락을 기정사실화하는 분위기다. 이에 올해 입주한 새 아파트들 가운데 분양받은 가격보다 시세가 낮아진 이른바 마이너스 프리미엄 단지가 속출하고, 미분양이 쌓이면서 부동산업계에 할인 분양이라는 새로운 트렌드가 자리 잡고 있다. 반면, 경기침체에도 20억 원 이상늬 고가 아파트 거래는 활발하게 일어난 것으로 나타났다. ■ 가을 전세시장 4년 전보다 하락폭 심화 한편, 올 12월까지 양도소득세 면제 대상이 되는 입주 3년차 매물이 쏟아질 예정이어서, 내 집 마련을 준비한다면 눈여겨볼 필요가 있다. 올해 가을 이사철은 예년의 성수기 분위기와 달리 조용한 가운데 서울 전세시장이 4년 전보다 더 하락했다. 부동산정보 업체 부동산써브가 9월 1주부터 6주간 서울 전세시장의 변동률을 조사한 결과에 따르면, -0.33%로 나타났다. 이는 역전세난이 있었던 2004년(-0.24%) 같은 기간보다 -0.09% 더 하락세를 보인 수치다. 이런 동향은 최근 3년 간(2005년 1.48%, 2006년 1.30%, 2007년 0.44%)의 가을 전세시장과는 확연하게 다른 모습이다. 강남권에서는 대규모 입주물량을 감당 하지 못한 지역의 하락현상이 두드러졌다. 송파구(-2.77%)와 강동구(-2.11%)가 가장 많은 내림세를 보였고, 이어 서초구(-1.74%), 강남구(-0.24%)순이었다. 한편, 비강남권에서는 광진구 -0.43%를 시작으로 은평구(-0.41%), 성동구(-0.33%), 종로구(-0.30%), 중구(-0.16%), 용산구(-0.06%), 성북구(-0.02%) 등이 서울 전세시장 하락세에 합류했다. 부동산써브 박준호 연구원은 “가장 큰 문제는 지금의 하락세가 바닥이 아니라는 점”이라며 “이런 하락세가 역전세난으로 이어질지는 내년 봄 이사철 전까지는 지켜봐야 할 것”이라고 말했다. ■ ‘버블 세븐’ 시가총액 비중 4년9개월 전으로 ‘U턴’ 경기침체 여파가 부동산시장에까지 파고들며, 전국 아파트 시가총액의 30% 가량을 차지했던 강남 등 ‘버블 세븐’ 지역의 시가총액 비중이 크게 감소했다. 이는 지난 2004년 1월 말 수준으로까지 떨어진 수치다. 부동산써브가 ‘버블 세븐’지역 소재 아파트의 시가총액을 조사한 결과, 422조6,378억 원으로 전국 시가총액(1,673조3,505억원)의 25.26% 수준으로 조사됐다. 이는 최고점에 달했던 2006년 6월의 29.58%보다 4.32% 포인트 낮아진 수치이며, 부동산써브가 시세를 조사한 2004년 이후 최저치인 2004년 1월 말(25.42%)보다 떨어진 수치다. 정부의 ‘버블 논란’ 직후까지 꾸준히 증가한 ‘버블 세븐’ 지역의 시가총액 비중은 2006년 6월(386조7,086억원)에 전국 시가총액(1,246조3,510억원)의 29.58%로 최고점에 달했었다. 그러나 이후부터 현재까지 1년 9개월 간 ‘버블 세븐’지역의 시가총액은 53조9,292억 원 증가한 반면, 나머지 지역은 426조9,995억 원 늘어났으며, 이에 따른 버블 지역의 시가총액 비중은 25.26%로 다시 낮아졌다. 특히, 지난 2007년의 대출규제 강화와 분양가 상한제 확대를 골자로 한 정부의 1.11대책 이후 버블 세븐 시가총액이 하락세로 반전된 반면, 강북·경기북부·인천 지역은 꾸준한 상승세를 보이면서 두 지역 간의 시가총액 격차가 크게 좁혀졌다. 한편, 송파구는 기존 단지의 하락세에도 불구하고 대규모 신규물량이 입주하면서 17조2,815억 원이 상승했다. 반면, ‘버블 세븐’을 제외한 지역에서는 노원구가 13조2,979억 원이 증가해 가장 높은 상승액을 기록했으며, 이어 화성시 10조5,618억 원, 의정부시 9조1,448억 원, 인천 남동구 9조1,118억 원, 도봉구 6조2,86억 원의 순을 보였다. ■ 마이너스 프리미엄 아파트 ‘속출’ 이 같은 부동산시장 침체로 올해 입주한 새 아파트들 가운데 분양받은 가격보다 시세가 낮아진 이른바 마이너스 프리미엄 단지가 절반 수준으로 나타났다. 특히, 수도권을 제외한 지방에서는 4채 가운데 3채가 분양가를 밑도는 수준에 시세가 형성됐다. 부동산써브가 올해 입주하는 아파트들 가운데 일반분양됐고 현재 시세가 형성된 아파트 19만3,263가구를 대상으로 조사한 결과, 현재 시세 중간값이 분양가에도 미치지 못하거나 동일한 아파트가 9만6,553가구로 50%에 달했다. 특히, 서울을 포함한 수도권에서 마이너스 프리미엄을 나타낸 단지는 12.6% 수준인 반면, 지방에서는 73.9%로 나타나 지방의 미분양 사태 영향이 큰 것으로 분석된다. 지역별로는 광주광역시에서 12개 단지 7,340가구가 올해 입주했고, 이 가운데 분양가보다 시세가 오른 아파트는 245가구 밖에 없어, 사실상 마이너스 프리미엄을 나타낸 가구가 96.7%(7,095가구)에 달해 가장 높았다. 이어 전북도 5,924가구 중 5,633가구의 프리미엄이 전무해 95.1% 수준을 보였고, 경북 89.4%(9,569가구 중 8,558가구), 대구 82.3%(2만6,132가구 중 2만1,508가구), 경남 81.6%(1만7,350가구 중 1만4,159가구), 충남 79.4%(8,691가구 중 6,900가구), 강원 79.1%(4,445가구 중 3,516가구), 전남 73.5%(4,573가구 중 3,361가구), 충북 57.2%(5,767가구 중 3,298가구), 대전 54.4%(5,204가구 중 2,829가구), 부산 52.1%(1만4,247가구 중 7,428가구), 울산 32.3%(8,657가구 중 2,793가구) 순이었다. 인천은 1만1,880가구 가운데 1,124가구만이 마이너스 프리미엄을 나타내 9.5%로 가장 낮았고, 서울 12.8%(1만9,210가구 중 2,461가구), 경기 13.3%(4만4,274가구 중 5,890가구)로 나타났다. ■ 미분양 한파에 할인분양 증가 미분양 15만 가구 시대가 도래하면서 위기가 장기화되자, 부동산 업계에 쌓여만 가는 미분양을 해소하기 위한 고육지책으로 할인분양이 새로운 트렌드로 자리 잡아 가고 있다. 할인분양에 들어간 업체들을 살펴보면, 공급과잉으로 미분양 한파를 겪은 후 가격을 내리거나, 주변 시세에 비해 턱없이 높은 분양가를 책정했다가 싸게 분양 해주는 것처럼 보이게 하는 마케팅 수법을 쓰는 업체가 대부분이어서 주의도 요구된다. 최근 수도권이나 신도시의 주상복합 아파트 등을 건설사가 대물보상받는 사례가 늘고 있어, 적어도 올해 말까지는 시세보다 20~30% 저렴한 분양가의 매물이 늘어날 전망이다. 분양업체의 한 관계자는 “저번보다 많게는 3억 원, 보통 2억~2억5,000만 원 정도 내렸다”며 “외제차를 두 대 정도 살 수 있는 가격으로 대폭 내렸다”고 말했다. ◆여의도 ‘파크센터 오피스텔’은 장기화되는 대량 미분양 압박에 약 20% 가량 분양가를 깎아주는 할인분양을 시작했다. 이 오피스텔의 분양업체인 파크센터프로퍼티스는 미분양 물량에 대해 226㎡형은 3.3㎡당 2,300만 원대, 202㎡는 3.3㎡당 2,100만 원대로 각각 20% 가량 할인된 금액에 재분양을 시작했다. ◆서울 광진구 구의동에 155~286㎡(47~87평형)의 고급 주거단지로 구성된 도심 속 타운하우스 아차산 인앤인 W-Class는 총 31가구 중 잔여물량인 210㎡(63평형) 2채, 286㎡(86평형·복층형) 1채의 미분양이 장기화되자 타운하우스로는 이례적으로 분양가를 기존보다 10% 할인하여 주변시세보다 저렴한 3.3㎡당 1,300만 원대로 낮췄다. ◆기존 분양가가 26억 원에 이르렀던 경기도 성남시 분당구 구미동의 영무예다음 역시 396㎡(122평) 잔여물량 1채에 대해 25% 이상의 할인을 적용해 현재 분양가가 19억 원까지 내려갔다. ◆서울의 잠실 트리지움 단지 내 상가도 기존 분양가가 1층 전면부의 경우 3.3㎡당 1억5,000만 원까지 책정됨에 따라 미분양이 많아지자 분양가를 500만∼600만 원 가량 싸게 책정해 할인분양에 돌입했다. 이 밖에도 GS건설이 분양한 서초아트자이와 이수자이·서교자이는 대형업체의 브랜드임에도 턱없이 높은 분양가로 인해 대량 미분양사태를 불러왔다. 문제가 심각해지자 미분양 물량에 대해 계약금을 할인해주고, 중도금 무이자 대출, 발코니 무료확장 등의 혜택을 주어 총 3,000만~4,000만 원 가량이 할인되는 효과를 주고 있다. ■ 20억원 이상 고가매매 9월만 20건 신고 부동산시장이 총체적으로 하락하며 거래마저 하강곡선을 긋고 있는 가운데, 20억 원 이상의 고가 아파트 거래는 오히려 활발해진 것으로 나타났다. 국토해양부가 9월 중 신고된 아파트 실거래 건수를 분석한 결과, 20억 원 이상에 거래된 아파트는 모두 20건에 달했다. 이는 직전 2개월 간 20억 원 이상 신고건수가 월평균 10건이었던 것과 비교하면 배에 달하는 수치이다. 또, 전체 아파트 거래건수는 9월 2만5,639건으로 6개월 연속 감소세를 나타내면서, 실거래 신고제가 처음으로 시행된 2006년 1월을 제외하고는 가장 적었다. 일반 아파트와 달리 고가 아파트의 거래가 활발한 이유는 고가 아파트 수요층이 현금이 풍부한 일부 계층으로 제한돼 있어 글로벌 금융위기와 경기침체 등에 큰 영향을 받지 않기 때문으로 분석된다. 9월에 신고된 아파트 거래 중 가장 고가의 물건은 서울 도곡동 타워팰리스3차 전용 244㎡형이며, 52억 원에 거래됐다. 이는 올해 거래된 아파트를 통틀어 두 번째로 비싼 가격인데, 4월에 서울 삼성동 아이파크 195㎡형이 57억 원에 거래된 것이 지금까지 최고 비싼 가격이다. 타워팰리스 3차 중 가장 큰 평형인 이 아파트가 거래된 것은 아파트 가격이 상승기에 있던 2006년 10월에 62층의 아파트가 50억 원에 거래된 이후 처음이다. ■ 입주 3년차 비과세 단지 잡아라! 수도권의 아파트값이 하락세로 돌아선 가운데, 입주 3년차를 맞는 단지에서는 양도소득세 면제 대상 매물까지 쏟아져 나올 예정이다. 부동산써브에 따르면, 12월까지 수도권에서 입주 3년차를 맞는 단지는 모두 155개 단지 4만7,936가구. 지역별로는 서울이 84개 단지 1만4124가구, 경기 65개 단지 3만851가구, 인천 5개 단지 2961가구이다. 입주한 지 3년이 지난 단지에서는 양도소득세 면제 대상(서울 및 5대 신도시, 3년보유·2년거주)이 되기 때문에 매물이 일시적으로 증가해 가격이 하락할 가능성이 크다. 특히, 요즘같이 시장상황이 좋지 않을 때는 금융비용 등을 감당하지 못한 매물들이 더욱 많이 출몰할 수 있어, 내집마련을 노린다면 입주 3년차 단지를 살펴볼 만하다. 서울 강남구 ‘역삼래미안’ 서울 강남구 역삼동에 위치한 ‘역삼래미안’ 아파트는 2005년 10월 말 입주를 시작해 현재 딱 3년차를 맞는 단지다. 22층 12개 동 1,050가구 규모의 아파트로, 79㎡형과 109㎡형으로 구성돼 있다. 서울 마포구 ‘래미안공덕4차’ 마포구 공덕동 ‘래미안공덕4차’가 11월 입주 3년차를 맞는다. 8~20층 12개 동 597가구이며, 82㎡, 102㎡, 138㎡ 형으로 구성돼 있다. 서울 양천구 ‘동일하이빌2단지’ 양천구 신정동에서는 3년 전 10월 말에 입주를 시작한 ‘동일하이빌2단지’가 해당되며, 16~25층 6개 동 532가구이다. 109㎡형과 142㎡형이 구성돼 있고, 단지 내에는 피트니스센터가 마련돼 있다. 서울 노원구 ‘풍림아이원’ 강북구에서는 노원구 월계동의 ‘풍림아이원’ 아파트가 12월 입주 3년차가 된다. 12~25층 8개 동 484가구 규모이며, 76㎡형과 102㎡형 두 개형으로 구성돼 있다. 서울 성북구 ‘푸르지오’ 성북구 정릉동 ‘푸르지오’ 아파트가 11월 30일 3년차를 맞는다. 12~20층 7개 동 403가구 규모이며, 76㎡, 105㎡, 135㎡형으로 구성돼 있다. 지하철 4호선 길음역이 차량으로 약 5분 거리이며, 2011년에는 우이~신설 경전철이 단지 인근을 지나칠 예정이고 정릉삼거리역이 신설될 예정이다. 경기 파주시 ‘동문굿모닝힐 8·10 블록’ 경기도 파주시 교하읍에서는 교하 신도시 내 동문굿모닝힐 8블록과 10블록이 12월 입주 3년차가 된다. 8블록의 경우 8~15층 18동 1,026가구이며, 105㎡형과 115㎡형으로 구성돼 있고, 10블록은 15층 16개 동 1,009가구 규모에 평형 구성은 같다. 경기 남양주시 ‘롯데낙천대’ 남양주시 도농동에는 2005년 10월 말 입주한 ‘롯데낙천대’가 위치해 있다. 9~24층 708가구 규모이며, 82㎡, 112㎡, 145㎡형으로 구성돼 있다. 중앙선 도농역이 도보 10분 거리이며, 롯데마트와 이마트(도농점)를 도보로 이용할 수 있고, 구리농수산물시장 등도 가깝다. 경기 수원시 ‘영통뜨란채 10단지’ 수원시 망포동 ‘영통뜨란채’ 아파트가 2005년 10월 5일 입주를 시작해 3년차를 지났다. 20~25층 6개 동 규모에 699가구 단지이며, 109㎡형 두 개 타입으로 구성된 단지다. 인천 부평구 ‘삼산타운2단지’ 부평구 삼산동이 삼산1지구 내에 위치한 삼산타운2단지가 11월에 3년을 맞는다. 19~22층 22개 동 1,622가구 단지며, 105㎡형과 109㎡형으로 구성돼 있다. 단지는 전 가구 남향으로 배치돼있고, 단지 앞 굴포천을 조망할 수 있다.