정부, 분양권 전매 풀고 재건축 규제 완화…내집마련 전략 재수정

분양권 전매란 아파트 분양계약을 체결한 사람이 아파트가 완공되기 전(분양권 상태)에 제3자에게 그 분양권을 양도하는 것을 말한다. 청약예금이나 청약부금·청약저축 등 주택청약통장 가입자에게 우선 공급한 분양 아파트의 입주권을 ‘분양권’ 또는 ‘당첨권’이라 하는데, 이것을 아파트에 입주하기 전에 실제 물건이 아닌 권리 형태로 제3자에게 되파는 것이 바로 ‘전매’이다. 일반적으로 분양계약체결 금액에 프리미엄을 붙여 매매가 이루어지게 된다. 11월 7일부터 강남·서초·송파 등 서울 강남권 3개구를 제외한 수도권 모든 지역에서 분양권 전매가 가능해졌다. 이들 지역이 투기과열지구에서 해제되면서 민간택지 분양가 상한제 비적용 아파트는 즉시전매가 가능해졌다. 만간택지 내 분양가 상한제 제한을 받더라도 계약일 이후 1년의 제한만을 받는다. 투기지역 해제에 따른 인한 전매제한 및 대출규제 완화 등으로, 내집마련을 계획했던 수요자들이라면 전략을 새롭게 짤 필요가 있다. 특히, 11~12월에는 즉시전매가 가능한 서울 재개발 및 뉴타운 물량과, 전매 기한은 있지만 입지 여건이 뛰어난 판교 및 광교신도시 물량이 예정되어 있다. 부동산 정보업체 내집마련정보사에 따르면, 올해 11~12월 서울·경기·인천 등 수도권에 분양 예정인 아파트는 총 33곳에서 2만668가구(임대 제외)로 집계됐다. 이 중 1만2,280가구가 일반 분양 물량이다. 민간택지 내 분양가 상한제가 적용이 되지 않아 즉시전매가 가능한 분양 예정 아파트는 총 17곳 1만1,456가구 중 3,268가구가 일반 분양되는 것으로 조사됐다. 민간택지 내 분양가 상한제가 적용되는 아파트(전매제한 3~5년)는 총 7곳 3,250가구 중 2,998가구가 일반 분양된다. 공공택지 분양가 상한제가 적용되는 아파트(전매제한 5~7년)는 9곳 5,962가구로 나타났다. 이에 따라, 수도권에 분양권 전매시장이 활짝 열렸다. 부동산정보업체 스피드뱅크는 “수요자들 사이에서는 분양권 전매에 대해 생소하다는 목소리가 높다”며 “알짜 분양권을 고르는 일부터 계약서 작성, 각종 거래신고, 대출 승계, 세무신고 등 챙겨야 할 것이 한두 가지가 아니다”라고 설명했다. 이에 따라, 분양권 전매의 절차와 유의사항 등을 미리 점검해볼 필요가 있다. 알짜 분양권 고르기 = 요즘 분양권 전매가 가능해지면서 모델 하우스마다 ‘떴다방’이 다시 출현하고 있다. 하지만, 떴다방을 통한 분양권 구입은 피하는 것이 좋다. 떴다방은 중개사고시, 공제조합에 가입하지 않은 곳이 많아 계약자가 고스란히 피해를 떠안을 수 있기 때문이다. 이때 가격 동향과 거래 상황 등을 살펴 거래가 빈번한지, 가격은 합당한지 도 꼼꼼히 체크해야 한다. 분양계약서 사본을 받아 시공사나 시행사에 문의해 계약자가 맞는지 확인해보고, 발코니 확장 여부와 옵션 비용 등도 확인해둔다. 중도금은 얼마나 납부했는지, 앞으로 납부해야 할 중도금과 잔금은 얼마인지 알아둔다. 계약서 작성 = 알짜 분양권을 고른 후에는 전매에 따른 매매계약서를 작성한다. 계약이 익숙하지 않다면, 중개업소를 통하는 것이 유리하다. 실거래 신고도 중개업소가 대신 신고할 수 있어 손을 덜 수 있다. 계약서상의 항목(계약금·중도금·잔금)을 토대로 신고서상에 실제거래금액란을 작성하되, ‘미납 분양대금 등’은 잔금에 포함해 작성하고, ‘기타’란에 미납분양대금의 승계 내용을 기재해둔다. 구청 매매계약서 검인 및 실거래 신고 = 분양권 전매에 대한 매매계약이 끝나면, 분양계약서 원본과 매매계약서, 인감과 신분증을 들고 해당 주택의 소재지 구청이나 동사무소(분양지역에 따라 관할 관청이 다르므로 사전 확인 필요) 지적과를 방문해 계약서상에 검인을 받는다. 주택법 및 도시및주거환경정비법에 의해 준공일 이전 선분양을 받거나 입주권을 받은 후 매매를 통해 거래된 경우 부동산 거래계약 신고 대상이 된다. 단, 상가나 오피스텔, 19가구 미만의 건축허가를 통한 주택단지 분양권 등은 신고대상은 아니므로 계약서상에 검인만 받으면 된다. 부동산 거래신고를 마치면 실거래 필증을 교부받게 되는데, 매매계약 후 60일이 경과되기 전까지 신고를 해야 과태료를 부과받지 않는다. 은행대출 승계 처리 = 다음으로, 분양받을 때 대출받은 은행을 매도자와 매수자가 함께 방문한다. 매수자는 신분증, 주민등록등본 1통, 인감증명서 2통, 인감도장, 매매계약서, 분양계약서를 챙기고 소득증빙 서류(재직증명서·근로소득원천징수 영수증)를 제출하면 금리를 낮출 수 있으니 참고한다. 인수시 비용은 인지대·채무인수 수수료 등의 비용을 물 수 있다. 매도자는 분양계약서 원본과 대출통장·주민등록등본 1통, 인감증명서, 인감도장, 신분증을 제출한다. 해당 은행마다 요청서류가 조금씩 다를 수 있어 은행을 방문하기 전에 발급 서류를 재차 확인해둔다. 분양계약서 명의이전 = 분양계약서 명의이전은 수도권의 경우 통상 건설사 본사를 방문해 하는 것이 일반적이지만, 지방 현장과 사업지별 특성에 따라 명의이전 장소가 다를 수 있다. 매도자 본인과 매수자 본인 또는 대리인이 함께 방문해 명의이전을 한다. 매도자가 챙겨야 할 서류는 분양계약서 원본, 별도품목 계약서나 아파트 관련업체 계약서, 동사무소 지적과에서 검인받은 매매계약서이다. 가족간의 매매라면 증여계약서를 따로 작성해 제출한다. 매수자는 인감증명서 1통(용도 보통), 주민등록등본 1통, 신분증, 인감도장(분실 후 재발급받은 최종 인감)을 준비하고, 공동명의 시에는 서류를 1부씩 더 준비한다. 대리인이 대신 명의이전을 할 때는 위의 서류 외에 추가로 인감증명서 2통, 주민등록등본 1통, A4지에 쓴 자필위임장(매수자 자필 사유 등 서명, 주민등록번호·주소 등을 기재), 매수자의 신분증, 대리인의 신분증 등을 준비해야 한다. 세무신고 = 매도자는 양도차익에 대해 관할 세무서에 세무신고를 한다. 신고시에는 분양계약서 사본, 양도 당시 계약서 사본, 필요경비 관련 서류, 신분증을 지참하며, 실거래가 신고 후 프리미엄 부분에 대해서만 양도소득세가 부과된다. 계약일로부터 2달 이내에 자진 세무신고하면 세액의 10%를 할인받을 수 있다. 현재 양도세율은 누진제로 9~36%지만, 9.1 세제개편으로 내년 1월부터 양도세율이 6~33%로 낮아지므로, 양도차익이 많은 매도자는 그 이후로 매도를 늦추는 것도 고려해볼 만하다. 기타 = 분양권 거래는 분양 후 계약체결 시점에서 거래가 가장 왕성하기 때문에, 자금이 부족하거나 납부 능력이 없을 경우 큰 차익을 기대하기보다 빠른 시간 안에 되파는 것이 유리하다. 또한, 분양권을 매입할 경우 실수요인지 시세차익인지 투자의 목적을 분명히 한다. ■ 분양권 전매절차 1. 인기지역, 거래가 빈번한 곳 알짜 분양권 고르기 - 매수자 가격동향 파악, 건설사에 매도자 분양계약 사실 확인 2. 분양 전매에 따른 매매계약서 작성(매도자·매수자) - 떴다방 이용보다는 현장 주변 공인중개업소 이용 - 계약금·중도금·잔금 내역과 미납 분양대금 승계 내용 기재 3. 구청에 매매계약서 검인 및 부동산 거래 신고(매도자·중개업소) - 계약서 날인 후 해당 구청이나 동사무소 지적과 방문 - 검인은 매도자가 직접 방문, 부동산 거래신고는 중개업소에서 대리신청 가능 4. 은행 방문, 대출승계 처리(매도자·매수자) - 처리요청 서류와 비용 갖고 대출 은행 방문 5. 분양계약 명의이전(매도자·매수자) - 해당 건설사 요청서류 구비 후 방문 - 검인받은 매매계약서, 대출승계 관련 확인서 구비 6. 매도자 세무신고 - 매도자가 관할 세무서에 세무신고