상가분양권은 양도소득세 대상이 아니다?

아파트에는 분양권이란 용어가 자연스럽지만, 상가는 분양권이란 용어가 왠지 낯설다. 상가나 오피스텔의 경우 특별한 경우가 아니면 아파트와 달리 전매의 제한을 받지 않는다. 그래서 이때 양도를 하면 양도소득세 과세대상이 아니 것으로 착각하기 쉽다. 상가의 경우도 소유권이 확실히 이전되기 전의 상태를 보통 분양권으로 본다. 따라서, 보유기간에 따라 세율이 달라진다. 1년 미만의 경우는 50%, 1년 이상 2년 미만의 경우 40%, 2년 이상은 소득세법 개정에 따라 6~35%로 적용된다. 이처럼 분양받은 상가를 소유권이 이전되기 전에 양도하면 분양권 양도로, 소유권이 이전되어 양도하는 경우에는 상가 양도로 보면 된다. 결국 양도시 고려해야 할 세금은 양도소득세와 부가가치세인 셈이다. ■양도주체에 따라 부가가치세 부담 유무 달라져 박경한(자영업·37세) 씨는 서울 강북에 2년 전에 분양받은 1층 상가를 자금사정상 양도하고자 한다. 박 씨는 지인으로부터 상가를 포괄양도하면 남은 기간(8년)의 부가가치세를 부담하지 않아도 된다는 조언을 들었다. 과연 지인의 조언이 정확한가? ‘사업의 양도’라 하면 무척 어렵게 들릴 수도 있지만, 많은 사람들이 자신의 음식점, 소규모 공장 등을 통째로 매도하는 것을 주변에서 쉽게 볼 수 있다. 이처럼 사업의 동일성이 유지되면서 경영주체만 바뀌는 것을 ‘사업의 양도’라 하는데, 중요한 것은 누구에게 양도하느냐에 따라 환급받은 부가가치세에 대한 부담 유무가 바뀌게 된다. 사업의 양도 = 사업의 양도란 사업의 동일성이 유지되면서 경영주체만 바뀌는 것을 말하므로 사업에 대한 모든 권리와 의무가 포괄적으로, 사업 양수인에게 승계돼야 한다. 이때 포괄적 양도인지 여부는 사업장별로 판단한다. 즉, 2개의 음식점을 경영하는 사업자가 그 중 한 곳을 양도하는 경우도 포괄적인 사업양도에 해당한다. 사업양도에 대한 부가가치세 과세 여부 = 본래 ‘사업의 양도’는 부가가치세법상 ‘재화의 공급’에 해당되어 부가가치세가 과세되는 것이 원칙이다. 그러나 사업의 양도에 부가가치세를 과세하더라도, 양도인은 양수인에게서 부가가치세를 징수해 납부하고, 양수자는 그 금액을 매입세액으로 공제 또는 환급받게 되므로, 양수인은 불필요한 자금압박을 받고 과세관청은 국고수입도 없으면서 행정적으로 번거롭기만 할 뿐이다. 이러한 이유로 부가가치세법은 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 않도록 규정하고 있다. 그러나 다음의 경우에는 과세거래로 보아 부가가치세를 징수한다. (1) 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우 (2) 사업양도인이 세금계산서를 교부한 경우로서 거래 징수한 세액을 신고 납부한 경우 위의 내용으로 보면, 사업을 양도하면서 세금계산서를 교부한 경우에는 별다른 문제가 생기지 않는다. 그러나 일반과세자가 간이과세자에게 양도하면서 세금계산서를 교부하지 않는다면, 양도자에게는 부가가치세와 가산세가 추징된다. 그리고 사업을 양수하는 간이과세자 입장에서는 일반과세자보다도 매입세액만큼 사업양수 비용이 더 많이 필요하게 된다. 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “사업을 양도하는 경우 양도인은 양수자의 과세유형을 꼭 확인해야 한다”며 “양수인도 간이과세를 포기하고 일반과세자가 되는 것이 더 유리한지를 심사숙고해야 할 것”이라고 조언했다.