사업자 등록시 장·단점 고려하는 신중함 필요

최근 상가 투자자들의 수준도 많이 올라감을 느끼고 있다. 그렇다고 원칙을 무시해서는 안 되며, 돌다리를 두드리는 심정으로 투자에 임해야 한다. 한국창업부동산정보원 장경철 이사와 함께 상가투자에 도움이 되는 상식들을 알아본다. ■사업자등록은 일반과세자 신고가 유리? 흔히 상가나 오피스텔을 분양받는 경우 분양사무실에서는 분양자가 일반과세자로 신고를 하는 것을 당연하게 생각하고 있다. 물론, 부담하는 부가가치세의 금액이 적은 금액이 아니기 때문에 일반과세자로 신고를 유도하는 것은 바람직해 보인다. 그러나 그것은 하나만 보고 둘은 보지 못했기 때문이다. 사업자등록을 신청할 때 가장 먼저 고려돼야 할 부분이 과세유형의 결정이다. 과세유형은 크게 일반과세자와 간이과세자로 구분되는데, 이러한 과세유형에 따라 향후 임대사업자로서 부가가치세의 부담이 달라질 수 있으므로, 사업자등록 신청시에는 이 부분을 신중하게 따져봐야 한다. 다만, 법인사업자의 경우에는 무조건 일반과세자로 신고를 해야 한다. 가령, 상가를 분양받아 임대사업을 하는 경우를 예를 들어보자. 상가를 분양받을 경우 일정액의 부가가치세를 부담하는데, 일반과세자로 임대사업자등록을 해야만 납부한 부가가치세를 돌려받을 수 있다. 이때 사업자 신고는 꼭 일반과세자로 해야 하나? 세법의 규정을 보면, 세금계산서 발행이나 부가가치세 환급 등의 문제가 발생되지 않는 사업자라면 연매출이 4,800만 원을 넘을 것으로 예상되더라도 사업자등록 신청시 예상매출액을 이보다 낮게 기재해 간이과세자로 사업자등록 신청을 하는 게 가능하다. 그러나 세법에서는 일정 요건에 해당하는 경우에는 간이과세자 적용을 배제하는 간이과세배제 규정을 두고 있다. 따라서 실제로 연매출이 4,800만 원 미만인 소규모사업자라 하더라도 간이과세배제 기준에 해당한다면 간이과세자가 될 수 없는데, 사업자등록 신청시에는 이 부분을 굳이 신경 쓰진 않아도 된다. 간이과세를 원한다면 간이과세배제 요건을 따지지 말고 간이과세자로 사업자등록 신청을 하면 되며, 만약 간이과세배제 요건에 해당한다면 세무서에서 간이과세가 아닌 일반과세자로 사업자등록을 발급하기 때문이다. ■일반과세자 VS 간이과세자…장·단점 고려해 결정 일반과세자는 부가가치세율 10%가 적용되는 반면, 매입하는 재화·용역에 대해 매입세금계산서상의 부가가치세액을 전액 공제(환급O) 받을 수 있으며, 세금계산서 발행도 가능하다. 간이과세자의 경우는 1.5%~4%의 낮은 부가가치세 세율이 적용되지만, 매입세액의 15~40%만 공제받을 수 있으며(환급X), 세금계산서를 발행할 수도 없다. 그리고 간이과세자의 경우는 당해 과세기간(1월~6월 또는 7월~12월)에 대한 공급대가(부가가치세 포함한 매출액)가 1,200만 원 미만인 경우에는 당해 과세기간에 대한 납부세액의 납부의무를 면제하고 가산세도 부과하지 않는다. 또한, 납부의무가 면제되는 간이과세자가 부가가치세를 자진납부한 경우 환급청구 없이도 자동 환급된다. 따라서, 연간매출액이 4,800만 원에 미달할 것으로 예상되는 소규모 사업자의 경우에는 간이과세자로 등록하는 게 유리하다. 처음 사업자등록시 일반과세자나 간이과세자로 등록을 했다고 해서 그 유형이 계속 적용되는 것은 아니며, 사업자등록을 한 해의 부가가치세 신고실적을 1년으로 환산한 금액을 기준으로 과세유형을 다시 판정한다. 즉, 1년으로 환산한 금액이 4,800만 원 이상이면 등록일이 속하는 과세기간의 다음다음 과세기간부터 일반 과세자로 전환되고, 4,800만 원 미만이면 간이과세자로 전환된다. 다만, 일반과세자가 간이과세자로 전환되면 환급받았던 부가가치세의 일부를 추가 납부해야 한다. 이 경우 간이과세 포기 신고를 통해 일반과세자로 남아 있을 수 있지만, 간이과세 포기를 하면 3년 간은 다시 간이과세를 적용받을 수 없으므로 충분히 검토한 후 결정하는 것이 좋다. 특히, 초기 인테리어 비용 등 초기비용이 많이 들어 일반과세자가 부가가치세 환급을 받았다면, 간이과세자로 변경된 시점에 환급받은 세액 중 일부를 추가로 납부해야 하므로, 일반과세자로 남아 있는 것이 유리한지 세금을 추가로 부담하더라도 간이과세자로 전환할 것인지 잘 판단해야 한다.