“1분기 권리금, 2008년 4분기 대비 47% 상승”

상가 점포는 창업자들에게 매출을 가져다주는 가장 중요한 요소이다. 최근 좋은 상가 점포를 구하기 위한 예비창업자들의 발길이 조금씩 늘어나고 있다고 한다. 이는 경기 활성화를 위해 정부의 부동산 규제가 대폭 완화되면서 상가시장에도 상승세를 맞아 조금씩 호전되고 있는 지표들이 이야기해주고 있다. ■패스트푸드, 점포 권리금 상승세 주도 최근 패스트푸드 업종 점포의 권리금 상승세에 힘입어 올 1분기 전국 점포 권리금이 지난해 4분기 대비 평균 46.97% 상승한 것으로 조사됐다. 점포거래 포털사이트 점포라인과 한국창업부동산정보원의 DB에 지난해 4분기와 올 1분기 들어 등록된 점포매물 2만3,804개를 조사한 결과에 따르면, 지난 4분기 대비 올 1분기 점포매물 수는 1만2,630개에서 1만1,174개로 11.52%(1,456개) 감소했고, 평균 권리금은 7,295만 원에서 1억722만 원으로 46.97%(3,427만 원) 증가했다. 이 중 권리금이 가장 많이 오른 점포는 패스트푸드 업종 점포로, 지난 4분기 7,830만 원의 권리금 평균액을 보였으나, 올 1분기 들어 107.39% 오른 1억6,239만 원의 평균액을 기록했다. 지난해 하반기 권리금 하락폭이 심대했던 의류점 등의 점포들이 포진한 판매업종 점포 권리금도 4,767만 원에서 8,776만 원으로 84.09% 오른 것으로 파악됐다. 이어 이발소·마사지 등 서비스 업종은 5,316만 원에서 7,033만 원으로 32.39%, PC방·헬스클럽 등이 포함된 오락·스포츠 업종은 8,019만 원에서 1억243만 원으로 27.73%, 바·퓨전주점 등 주류업종은 8,381만 원에서 1억528만 원으로 25.61% 오른 것으로 조사됐다. 권리금이 상승한 세부 업종을 보면, 패스트푸드 업종 중에서는 제과점이 지난해 4분기 1억1,663만 원에서 올 1분기 2억2,376만 원으로 91.85%나 올랐다. 판매업종 중에서는 편의점이 5,387만 원에서 8,970만 원으로 66.51%, 주류업종 중에서는 바가 6,346만 원에서 9,056만 원으로 42.70%, 당구장과 PC방도 각각 30.82%, 12.89% 상승했다. 점포라인 정대홍 팀장은 “최근 내수경기 침체에도 불구하고 점포 권리금이 상승세를 보이는 것은 고용 불안이 심화되면서 생계유지의 대안으로 창업이 급부상함과 동시에 각종 실물지표가 호전의 기미를 보이면서 소비심리도 한몫을 하고 있다”며 “올 1분기 들어 패스트푸드 업종 점포의 권리금이 두 배 이상 오른 것도 이와 무관하지 않은 부분”이라고 설명했다.

아이스크림·피자·커피전문점 등이 포함된 패스트푸드 업종 프랜차이즈 가맹점의 비중이 타 업종에 비해 높지만, 최근 PC방이나 편의점·제과점의 경우도 프랜차이즈 가맹점이 상당히 많고 안정적인 수익을 낼 수 있어 불황기 창업 아이템으로 인기다. 불황일수록 안정적 수익 창출을 선호하는 창업자들의 특징과 함께 생계형 창업으로 이어지는 최근의 창업 경향을 감안하면, 프랜차이즈 점포의 가치 상승은 당연하다는 것이 업계의 공통된 시각이다. ■권리금의 높낮이는 시설투자와 수익 따라 좌우 한편, 경기침체 여파를 피하지 못하고 권리금이 하락한 업종도 있다. 전국에서 권리금 하락폭이 가장 큰 업종은 네일아트 전문점으로 조사됐다. 이 업종은 지난해 4분기 불황에도 불구하고 1억5,530만 원의 높은 권리금을 기록했지만, 불황이 실물경기에 반영된 올 1분기 들어 4,944만 원으로 68.16%나 떨어졌다. 또, 도넛 전문점 권리금은 패스트푸드 업종임에도 불구하고 지난해 4분기 1억4,421만 원에서 올 1분기 1억801만 원으로 25.10% 하락했다. 도넛 전문점의 경우 프랜차이즈 가맹점의 양도양수 거래가 거의 없는데다 자금 조달과 점포 입지 선정 난이도 등의 문제로 신규 창업이 쉽지 않아 거래 자체가 활성화되지 않고 있기 때문으로 분석된다. 이 밖에, 주얼리 전문점은 1억5,521만 원에서 9,250만 원으로 40.40%, 비디오 대여점은 4,318만 원에서 3,033만 원으로 29.75%, 액세서리 전문점은 5,187만 원에서 4,000만 원으로 22.88% 하락한 것으로 집계됐다. 한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “앞으로 창업시장은 기업체를 퇴직한 이들을 포함, 기업들이 본격적인 구조조정에 들어가게 되면 이들 대부분은 생계대안으로 창업을 선택할 것으로 전망된다”며, “이들이 안정적인 수익을 위해 선호하는 업종으로 패스트푸드와 대형 피자전문점, 중·대형식당 등으로 예상된다”고 말했다. 이어 권 이사는 “권리금의 높낮이는 시설투자와 수익에 따라 좌우되고, 매출이 높고 순익이 많이 나는 점포일수록 더 많은 권리금이 형성되는 것은 당연하다”며, “권리금이 비싼 점포는 입지가 좋은 상가여서 그만큼 상가에 고객유입이 뚜렷하고 영업수익률이 높아 권리금 변동률이 적어 불황기에도 안정적인 수익을 창출할 수 있다”고 덧붙였다. 실제로 공정거래위원회 서울사무소 임은규 서울총괄과장은 최근 브리핑에서 “불경기로 구조조정이 많이 일어나는데 이런 퇴직자들이 손쉽게 할 수 있는 업종이 프랜차이즈”라며 “최근 프랜차이즈와 관련된 신고가 증가한 것도 이런 맥락으로 보고 있다”고 말했다. ■1분기 서울 점포 권리금 최고는 명동상권 한편, 올 1분기 서울에서 점포 권리금이 가장 비싼 지역은 명동 상권이 포함된 중구로 조사됐다. 점포라인과 부동산창업정보원이 올해 1월부터 3월까지 서울 시내 점포 매물 6,758개를 조사한 결과에 따르면, 중구 소재 점포의 평균 권리금은 1억4,414만원으로 최고치를 기록했다. 중구는 지난해 4분기 1억2,621만 원(증가율 14.20%)으로 서울 25개 구 중 3위에 그쳤으나, 3개월 만에 서초구와 종로구를 제치고 1위로 올라섰다. 지난해 4분기 4위에 머물렀던 강남구도 1억2,124만 원에서 3.95% 오른 1억2,604만 원을 기록하며 3위에 올랐다. 반면, 지난해 4분기 1위였던 종로구는 1억3,028만 원에서 7.85% 증가한 1억4,051만 원의 평균 권리금을 기록하며 2위로 내려앉았고, 2위였던 서초구는 1억2,866만 원에서 4.05% 떨어진 1억2,345만 원으로 4위로 떨어졌다. 이 밖에, 노원구와 마포구는 각각 15.9%, 15.8%의 권리금 상승률을 보이며 상위 10개 구에 새로 포함됐다.

이와는 반대로, 지난 4분기 5위, 7위에 포진했던 관악구와 구로구는 답보상태를 보이며 10위권 밖으로 밀려났다. 이와 함께, 서울에서 권리금이 가장 낮은 지역은 중랑구로, 이 지역 점포의 평균 권리금은 8,390만 원으로 집계됐다. 이는 권리금이 가장 높은 중구 소재 점포와 비교하면 58.20% 수준에 불과하다. 다음으로 낮은 곳은 금천구 8,703만 원, 도봉구 8,752만 원 순이었다. 또한, 올 1분기 들어 서울에서 권리금 증가율이 가장 높은 곳은 성동구로 조사됐다. 성동구의 지난해 4분기 권리금은 7,812만 원으로 서울 25개 구 중 23위였으나, 올 1분기 들어 27.20% 상승한 9,937만 원을 기록, 5계단 오른 18위를 기록했다. 뒤를 이어 양천구가 26.82% 오르며 1억1,149만 원의 권리금을 기록했다. 점포라인 정대홍 팀장은 “불황에도 불구하고 서울 지역 점포 권리금은 떨어지지 않고 있으며 6월 말까지는 완만한 상승세가 이어질 것”이라며 “최근 퇴직자들의 생계유지 수단으로서의 소자본 창업이 각광받고 있는데다 계절적으로도 가정의 달 5월, 7~8월 여름 휴가철 등 창업수요 발생의 재료가 꾸준하기 때문”이라고 설명했다. 한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “일부 지역에서는 지난 불황의 여파로 권리금 거품이 확 빠졌던 데 대한 반동현상으로 권리금이 과도하게 책정된 사례도 있다”며 “예비창업자들은 과욕을 버리고 가지고 있는 예산에 맞춰 신중하게 창업 과정을 밟아 가야 할 것”이라고 조언했다. ■불황에 강한 점포 고르는 7가지 요령 경기침체로 권리금이 하락하고 임차인을 구하기 위한 전쟁이 벌어지고 있다. 이런 불황기에는 무조건 관망하기보다는 오히려 기회로 삼는 지혜가 필요하다. 자신의 자금계획을 고려해 무리수를 두기보다는 장기적인 안목으로 바라보자. 첫째. 유동인구에 현혹되지 말라. 유동인구 조사는 상권 분석의 첫걸음임을 명심하자. 유동인구가 많을수록 장사가 잘 될 확률이 높아지는 것도 사실이다. 그러나 유동인구와 매출이 정확히 비례하는 것은 아니라는 사실을 이해해야 한다. 인파가 물결치는 곳에서도 장사가 안 되는 점포가 의외로 많다. 대표적인 곳이 서울 대학로 상권의 대명거리나 신촌의 먹자골목이다. 둘째. 개천과 저수지를 구분하라. 개천은 물이 흘러가는 곳이고, 저수지는 물이 고여 있는 곳이다. 물은 유동인구 또는 돈을 뜻한다. 따라서 ‘개천 상권’은 유동인구가 많으나 돈을 쓰지 않고 단지 스쳐 지나가는 곳을 말한다. 저수지(일명 항아리) 상권은 돈이 고이는 곳이다. 서울의 경우 건대입구역 상권이 대표적이다. 경기도 고양시 화정역과 용인시 김량장동, 인천시 연수구 옥련동도 저수지 상권으로 분류할 수 있다.

셋째. 초보자는 화려한 상권을 피하라. 초보자들이 서울 강남역이나 명동과 같은 화려한 상권을 피해야 하는 이유는 간단하다. 아무리 장사를 잘 해도 높은 투자비용과 월세를 감당하기에는 역부족일 수밖에 없다. 더구나 악덕 건물주라도 만나면 권리금 한 푼 못 건지고 쫓겨나는 수가 있다. 상가임대차보호법은 이런 상권에서는 무용지물이다. 이 법의 보호대상은 환산보증금(보증금+월세X100) 2억6,000만 원까지의 가게다. 넷째. 서울보다는 수도권을 주목하라. 서울 소재 건물 주인들의 눈높이는 경기와 무관하게 한참 올라가 있다. 이를 감안해서 서울보다는 서울 접근성이 좋으며 인구가 유입되는 수도권 지역을 샅샅이 뒤지는 게 훨씬 낫다. 투자비용이 적게 들기 때문이다. 다만, 수도권 지역 중 상가가 과다하게 밀집된 곳은 피하는 게 좋다. 부천 상동과 용인 죽전 및 동백지구, 수원 영통지구는 배후 수요를 고려하지 않고 점포 공급이 과다한 지역으로 꼽을 수 있다. 다섯째. 오피스와 주택가의 장단점을 파악하라. 일반적으로 오피스 상권은 ‘고투자-저위험’, 주택가는 ‘저투자-고위험’으로 규정된다. 주택가 상권에서 장사하기가 훨씬 까다롭다는 말이다. 따라서 업종이나 아이템 성격을 면밀히 분석, 상권에 맞는 가게를 차려야 한다. 여섯째. 주택가 상권은 주부를 잡아라. 주택가와 오피스가 성격이 혼재된 상권이면 금상첨화다. 서울 고덕역세권, 인천 계양구청앞 등이 혼재된 상권의 사례로 꼽을 수 있다. 주택가의 소비를 결정하는 열쇠는 주부들이 쥐고 있다. 주택가 장사가 어려운 것은 바로 이 주부들의 성향이 동네마다 각양각색이기 때문이다. 따라서 주택가에 가게를 잡을 것이라면 주부들의 특성부터 파악해야 한다. 그리고 나서 업종·상품가격·인테리어 등을 정하는 게 순서다. 일곱째. 사행성 게임장이 득세하는 곳은 피하라. 사행성 게임장은 최근 몇 년 간 월세를 급등케 한 주범이다. 최근 이들 가게가 정부의 철퇴를 맞아 비게 됨으로써 상권 곳곳에 구멍이 뚫리고 있다. 상권 피폐의 촉진제 역할을 하는 셈이다. 따라서 이런 유해업소가 판 치는 곳은 일단 피하는 게 좋다. 월세가 비쌀 뿐더러 상권 전체가 침체된 곳이기 때문이다.