구로·가산동 일대, 중소ㆍIT 업체 몰리며 새로운 벤처 메카로

#사례# 온라인 광고 및 온라인 정보 제공업체인 ㈜드라이빙조이의 김종규 사장은 2005년 12월 서울디지털산업1단지에 위치한 아파트형 공장인 대륭포스트타워1차를 분양받아 입주했다. 서울 마포에서 사업을 시작한 김 사장은 2005년 여름, 사무실 확장 겸 이전 문제로 강남권의 사무실을 찾아봤지만, 당시 강남권의 전용 40평대 사무실의 월 임차료 및 관리비용이 합계 월 500만 원대를 상회했다. 비용문제로 고민하던 중 당시에는 생소하던 아파트형 공장에 대한 정보를 얻고 발품을 팔아 현재의 대륭포스트타워1차에 입주를 했다. 김 사장이 분양받은 아파트형 공장은 전용 40평에 분양면적 71.6평. 당시 3.3㎡당 분양가가 445만 원에 총 분양가는 3억2,000만 원으로, 그 중 약 70%인 2억2,300만 원은 서울시 중소기업 육성자금을 대출받아 해결했고, 취·등록세가 전액 면제되어 약 1억 원으로 자사 사옥을 마련하게 됐다. 대출이자 및 관리비를 합해 월 130만 원으로 전용 40평의 사무실 모든 비용이 해결됐다. 김 사장은 아파트형 공장에 은행·식당·병원·문구점 등 모든 편의시설이 있고, 개별 냉난방에다 24시간 자유롭게 출입할 수 있어, 비용절감뿐 아니라 업무효율 면에서도 아주 만족해 아파트형 공장이 아니라 행복제조공장이라고 한다. 서울디지털단지 부동산이 부활의 기지개를 펴고 있다. 서울시의 서남권 르네상스 계획 발표, 준공업지역 규제완화 방침 등 호재가 줄지어 이어진데다 경제불황으로 임대료 부담을 느낀 벤처기업들이 강남을 떠나 대거 구로와 가산디지털단지로 몰리면서 새로운 벤처 타운이 형성되고 있다. 최근 서울디지털단지 부동산시장 회복조짐의 가장 큰 바탕은 꾸준히 유입되는 수요층. 디지털 단지로 몰려드는 중소·IT 업체와 근무 종사자를 중심으로 한 아파트형 공장 분양·임대, 아파트·오피스텔 전·월세 수요자와 저평가 차익을 겨냥한 투자자들이 그 대상이다. 업계에 따르면, 금천과 구로에 걸쳐 있는 서울디지털산업단지(총 198만여㎡)의 입주업체는 대략 7,290여 개로 추정된다. 1~2년 전부터 시작된 무역이나 IT정보기술, 금융, 건설, 지식기반 관련 업종 업체들이 다시 입주 러시를 이루고 있다. 구로·가산디지털단지역을 중심으로 보증금 4,000만 원에 월 440만 원 선인 오피스 임대료의 가격 경쟁력은 같은 조건의 강남 역삼역 기준 보증금 8,000만 원, 월 임대료 800만 원의 절반 수준이며, 관리비 역시 강남 테헤란로·여의도의 5분의 1 수준(3.3㎡ 기준 월 5,000원, 강남 2만5,000원)이다. 역세권 아파트형 공장 인기 ‘꾸준’ 현재 역세권 등 입지가 좋은 서울디지털단지 내 아파트형 공장의 임대수익률은 대부분 8~9%선으로 알려졌다. 강남지역 상가 임대수익률이 4~5%선, 역세권·대학가 등 인기지역 오피스텔 임대수익률이 6~7%인 점을 감안할 때 높은 수준이다. 특히, 아파트형 공장은 입주 후 5년 동안 매매나 임대를 하지 않을 경우, 취득세와 등록세가 면제되는 혜택도 주어지고 있다. 그러나 최근엔 분양가의 4%인 취·등록세를 부담하더라도, 매매하거나 임대사업을 하려는 투자자들이 늘고 있다. 구로디지털단지 파트너스타워2차 아파트형 공장 박준형 소장은 “서울디지털단지내에서 역세권 등 입지가 좋은 아파트형 공장은 초기 분양률이 50~60%에 이른다”며, “공실률도 낮고 임대 매물이 나와도 빨리 소진되는 편”이라고 말했다. 하지만 주의점이 없는 건 아니다. 같은 단지 내에 있더라도 입지여건에 따라 수익률에 큰 차이가 나기 때문에, 역세권인지 산업단지를 이루고 있는지를 반드시 따져봐야 한다는 지적이다. 서울디지털단지 내 공장의 대부분은 공실이 거의 없을 정도로 수요가 많지만, 지하철역에서 멀리 떨어져 있는 등 입지가 좋지 못한 일부 공장은 공실이 10%에 달하는 곳도 있다. 또한, 입지가 좋다 하더라도 주변과 비교해 매매가가 높아 임대수익률이 떨어지는 곳도 있다. 아파트형 공장은 초기에는 투자를 목적으로 한 분양이 금지되는 등 투자여건이 까다로웠지만, 현재는 입주한 지 5년이 지나면 법적으로 매매가 가능하고, 일반인들이 투자할 수 있는 물량도 나오고 있다. 원칙적으로 현재 분양 중인 아파트형 공장은 개인 자격으로는 분양받을 수 없다. 입주 업종에 맞는 사업자만이 분양 받을 수 있으며, 취득일로부터 1년 안에 정당한 사유 없이 공장용도로 사용하지 않거나 또는 5년 이내에 공장 이외의 용도로 양도하거나 다른 용도로 사용할 때는 분양시 100% 감면된 취득세와 등록세가 추징된다. 산업단지공단에 적발될 경우에는 법적으로 처벌을 받을 수도 있다. 하지만 입주 5년이 지난 아파트형 공장은 개인의 투자용으로 구입이 허용된다. 단, 부동산 임대사업자로 등록해야 하는데, 아파트형 공장 수요는 대부분 법인이기 때문에 임대료 세금계산서 발급 등이 필요하기 때문이다. 지원상가도 덩달아 인기 서울산업단지 아파트형 공장의 입주율이 높다 보니 지원상가도 투자자들에게 인기가 높다. 업종별로 보면 전문식당·편의점·문구점·은행 등이 필수 알짜 업종으로 꼽힌다. 상가 분양가 역시 2003년 1층 기준 3.3㎡당 700만 원 내외였지만, 현재 높게는 2,000만 원대를 넘나들 정도다. 아파트형 공장 상가에 투자할 때 유의할 점을 살펴보자. 같은 산업단지 내 상가라고 할지라도 단지의 규모와 입점률, 분양가 적정성 등을 면밀히 체크해야 한다. 대규모 아파트형 단지가 아무래도 유리하고, 대중교통 접근성은 필수 요소로 꼽힌다. 상가 분양을 받기 전에 독점 업종 보장에 관한 사전 확인서와 계약사항을 꼼꼼히 체크해야 함은 물론이다. 아파트형 공장은 오피스 성격이 강하다 보니 휴일에는 상권이 슬럼화될 우려가 높다. 서울 산업단지 내 수요가 충분하다고는 하지만, 최근 수도권을 비롯한 지방자치단체에서 아파트형 공장을 적극 유치하려고 하는 경향이 있는 만큼, 장차 공급과잉 사태를 맞을 우려도 배제할 수 없다는 지적도 적지 않다. 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “서울디지털단지는 산업단지 활성화와 일자리 창출의 모범적인 해답을 이룬 대표적인 지역으로, 꾸준히 부동산의 가치도 상승했다”며 “향후에도 지속적인 활성화 방안의 마련과 근무환경, 안정적인 고용 등의 질적 개선이 이뤄진다면 부동산 전망도 상당히 밝다”고 말했다. 오피스 수요가 몰리는 이유 아파트형 공장은 말 그대로 여러 개 공장을 아파트형 빌딩에 층층이 들여놓은 형태를 말한다. 구로동·가산동 등 옛 공장 밀집 지역에 아파트형 공장이 들어선 지 10여 년이 지난 지금, 이 지역 일대는 ‘가격 대비 첨단시설과 근무환경이 좋은 오피스’로 인식이 변하고 있다. 투자를 목적으로 한 분양을 금지하는 등 거래요건이 까다로웠지만, 입주한 지 5년이 지나면서 법적으로 매매할 수 있는 매물도 나오고 있다. 더욱이 구로·가산디지털단지 아파트형 공장이 오피스로 인기를 얻으면서 강남권 이탈을 재촉하는 이유 중 하나는 강남과 여의도 등 주요 업무지구와 접근성이 좋아진 점도 한몫을 한다. 구로디지털단지에는 지하철 1, 2, 7호선이 스친다. 구로디지털단지에 있는 아파트형 공장은 2~3년 전만 해도 3.3㎡당 평균 450만 원에 거래되다, 올해 650~700만 원으로 뛰었다. 임대료도 3.3㎡당 보증금 30~40만 원에 월세 3만5,000원에서 7,000원 정도 오른 4만2,000원 선으로, 수익률로 따지면 평균 8%가 넘는다. 최근 떨어지고 있는 금리를 감안하면 상당한 수익률이다. 역세권 아파트형 공장은 특히 인기가 많다. 2호선 구로디지털단지역에서 걸어서 3분 정도에 있는 코오롱싸이언스밸리1차는 총 150실 중 공실이 2실뿐이다. 반면에, 지하철역에서 10~20분 정도 걸리는 시흥대로변에 있는 아파트형 공장은 공실률이 10% 이상을 보이고 있다. 강남이나 여의도, 서울 도심의 높은 임대료와 관리비에 부담을 느낀 사업주들은 관리비에서도 상당한 수혜를 보고 있다. 구로디지털단지 인근은 전기요금과 수도요금까지 합친 통합관리비가 3.3㎡당 4,000~5,000원이다. 강남 사무실 관리비(3.3㎡당 2만5,000~3만 원)보다 70~80% 싸다. 임대수요를 생각한다면 인테리어도 신경 쓸 필요가 있다. 아파트형 공장 70~80%를 제조업체들이 차지했을 때는 책상 하나, 칸막이 하나 정도만 갖췄지만, 지금은 사정이 달라졌다. 제조업체들이 중국으로 옮겨간 자리를 IT·BT 등 연구개발 업종이 메워주면서 사무용 인테리어를 갖춘 곳이 인기가 높다. 최근 분양가가 크게 올라 예전처럼 만만하지 않게 된 것은 부담으로 작용하고 있다. 2000년대 초만 해도 3.3㎡당 300만 원대에서 시작한 분양가는 올해 600만 원을 넘기기도 한다. 업계는 분양가가 계속 오를 것으로 보고 있다. 예전엔 3.3㎡당 300만~400만 원 하던 구로동·성수동 지가가 최근 1,200만~1,500만 원까지 오른 만큼 분양가 상승압박이 있기 때문이다. 관련 전문가들은 수익률이 높고 수요도 꾸준한 만큼 장기 투자를 권한다. 한국창업부동산정보원은 “강남 지역의 오피스 임대료가 계속 오르고 있기 때문에 중심업무지구를 대체할 이주 수요는 꾸준하다”며 “단기 차익은 어렵겠지만 장기적으로 안정적인 수익을 얻는데 아파트형 공장이 제격”이라고 설명했다. 아파트형 공장의 특징 세제지원 = 아파트형 공장은 최초 분양시 취·등록세 100% 면제에다 5년 간 재산세 50% 감면을 받는다. 매매로 구입시 취·등록세를 납부해야 하므로, 취·등록세 감면 혜택과 새 건물에 입주한다는 장점으로 매매가보다 분양가가 약간 상회하더라도 매매보다 분양을 선택하는 경우가 있다. 융자지원 = 아파트형 공장 분양시 지자체나 중소기업진흥공단에서 분양가의 70%까지 연 4~5%의 이자율로 정책자금을 융자받는다. 저렴한 관리비 = 아파트형 공장은 3.3㎡당 2~3,000원대의 일반관리비를 부담하고, 냉난방비 포함하여 평당 5,000원대 전후로 모든 관리비가 해결되며, 냉난방 시설이 모두 개별이므로 24시간 자유롭게 냉난방 사용이 가능하다. 아파트형 공장의 최근 동향 = 2008년 10월 국제 금융위기 여파로 아파트형 공장 시장도 모든 현장이 분양에 어려움을 겪어 왔다. 최근 경기가 풀리면서 서울 성수동을 중심으로 분양시장이 풀리고 있으며, 점차 서울디지털단지까지 분양률 향상이 기대되고 있다. 금융위기 직후 어려움에 처한 일부 기업이 저가로 매물을 내놓아 아파트형 공장 매수수요가 분양보다 저가의 매매로 수요가 몰렸으나, 최근 경기회복 기미와 맞물려 저가 매물이 많이 소진되고, 일부에서는 기존 아파트형 공장의 분양권에 약간의 프리미엄까지 더해져 분양권 전매가 이루어지고 있다. 따라서 2009년 5월을 기점으로 분양시장이 다시 활성화될 전망이다. 아파트형 공장 수요 확대 = 국제 금융위기 이후 여러 중소기업이 어려움을 겪어 왔다. 어려움이 심했던 중소기업은 원가 및 비용 절감 문제가 대두되었고, 강남이나 도심 등 임대 및 부대 비용이 높은 지역에서 비용절감을 고려해 아파트형 공장으로 이전을 했거나 상당수 업체가 이전을 고려하고 있다. 서울디지털단지 현황 = 서울디지털단지는 20여 개의 아파트형 공장이 분양을 완료했거나 분양 중이고, 2009년~2010년 사이 준공을 앞두고 있다. 최근 2008년 성수기 대비 3.3㎡당 50~100만 원까지 매매가가 낮아진 저가 매물이 나왔으며, 시장은 2009년 1월까지 관망 추세였으나, 2월을 지나면서 매매수요가 늘어나 금융위기 전보다도 매매계약 체결이 많아졌다. 일부 현장은 기존 분양권에 약간의 프리미엄까지 형성돼 분양권 매매가 이루어지고 있다. 경기불황으로 기업들 이전 적극 고려 = 경제위기 여파로 매출이 감소한 기업체로서는 비용절감이 절실해졌다. 아파트형 공장은 구입자금의 70%를 대출받을 수 있다. 따라서, 30%의 자금만 있으면 고액의 월 임차료 대신 대출이자만 감당하게 되며, 최근 금리하락에 힘입어 이자 비용이 급격히 줄어 강남이나 도심권 대비 월 평균 소요비용이 3분의 1 정도로 가능하게 되어 비용절감 차원에서도 많은 기업체에서 아파트형 공장으로의 이전을 적극고려하고 있다.