통·학군, 주변환경 먼저 따져야…분양가 적정 수준인지 체크

미분양 아파트 부양책의 일환으로 전매제한이 없고 양도세가 100% 면제되는 시기를 지난 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지 한시적으로 시행하는 정부의 미분양 아파트 양도소득세 감면조치로 경기도 수도권 지역의 아파트 거래가 급증하고 있다. 서울지역에서 분양되지 않은 주택을 내년 6월 30일 전까지 취득해 등기할 경우 취득세와 등록세 등 지방세의 75% 감면 혜택을 받을 수 있다. 서울시가 미분양된 주택을 해소하고 침체된 부동산시장에 활기를 불어넣기 위해 미분양 주택을 사면 지방세를 깎아주기로 했기 때문이다. 대상자는 1주택을 소유한 가구주뿐만 아니라 다주택을 소유한 가구주도 해당된다. 분양가가 10억 원인 아파트를 사게 되면 약 1,500만 원의 혜택을 받게 되는 셈이다. 미분양이 빠르게 소진되면서 수도권 분양시장이 활기를 띠고 있다. 이런 분위기를 감안해 건설업체들이 잔여 미분양 아파트 해소를 위해 경쟁적으로 계약조건을 완화, 무이자 혜택 등 파격적인 분양조건을 내세우는 사례가 늘고 있다. 부동산정보업체 한국창업부동산정보원은 쏟아져 나오는 수도권 미분양 아파트도 주의점을 제대로 따져 고르기만 하면 의외의 ‘보물’을 찾을 수 있다고 설명한다. 미분양 아파트, 초기 부담 적어…단지 규모 클수록 좋아 부동산시장 침체기에는 입지 여건이 좋은 단지도 미분양이 되는 경우가 많다. 이런 단지는 경기가 좋아지면 효자 종목으로 바뀌는 경우가 있으며, 실수요자 등에게 계약 즉시 입주가 가능한 이른바 준공 미분양아파트도 흔하다. 먼저, 규모가 큰 단지를 골라야 유리한데, 대단지 아파트에는 편의시설과 주거환경이 좋아 향후 집값 상승을 기대할 수 있기 때문이다. 또한, 오랫동안 미분양으로 남아 있는 곳보다 분양 당첨자의 계약취소로 생긴 미계약분이나 분양 직후 잔여가구가 적은 미분양 아파트를 노리는 게 좋다. 미분양 아파트의 최대 장점으로는 분양가 할인, 최초 분양 당시의 분양가, 실수요자에게 청약통장을 요구하지 않는 점, 계약금 최소화, 중도금 무이자 등의 금융혜택이 있다. 이를 잘 활용하면 초기 부담을 줄일 수 있다. 여기에 추가 옵션으로 새시 및 확장 금액을 일부 지원하고 무료로 제공하기도 한다. 현재 일정 공정을 보이고 있어 수요자가 실제 거주할 주택의 단지배치·층·호수·방향·조망 등을 직접 눈으로 보고 마음대로 골라서 내 집 마련을 결정할 수 있다. 넓은 평형대로 갈아타려는 수요자들이나 월세·전세로 내놓고 임대사업을 하려는 투자자들에게 좋은 기회이다. 특히, 내년 2월까지 미분양 아파트를 분양받는 경우 지역에 따라 5년 간 양도세 60·100% 감면, 취·등록세도 50·75% 감면 등 세제 혜택까지 누릴 수 있다. 미분양 이유 확인해야…지역적 요인도 배제할 수 없어 미분양 아파트는 장점도 많지만 유의할 점도 적지 않다. 입주가 임박한 아파트는 잔금 납부가 길지 않아 철저한 자금계획을 세워 미분양이 된 이유를 잘 살펴야 한다. 또, 단지규모와 커뮤니티 시설, 교통여건, 개발 가능성을 조사해야 하고, 직접 대상 미분양 아파트를 찾아가 교육 여건과 교통망, 주변에 유흥업소나 성인위락시설이 있는지 살펴야 한다. 여기에 3.3㎡당 분양가와 시공사의 브랜드도 중요하다.

최근에 분양하는 미분양의 경우는 특별한 하자가 있는 것으로 보기 어렵기 때문에 신규 아파트를 고르는 요령과 큰 차이는 없다. 교통·학군·환경요건 등을 무엇보다도 먼저 살펴야 한다. 그 다음으로 따져야 할 점이 미분양 아파트가 위치한 곳의 지역적 요인이다. 주거 선호도가 높은 지역인가, 혐오시설은 주변에 없는가, 발전 가능한 개발 호재는 어느 정도인가를 면밀히 고려하라는 뜻이다. 앞으로 가격이 더 오를 가능성이 어느 정도인가를 주변 시세와 비교 분석하는 일도 중요하다. 분양가격도 반드시 짚어봐야 한다. 우선 분양가가 인근의 대표적인 아파트보다 높다면 일단 의심해봐야 한다. 입주 시점에 단지를 둘러싼 교통여건이나 인근 상권이 제대로 형성되지 않는다면 불편한 게 한두가지가 아니다. 개발 호재가 실제로 현실화 되는 시점을 잘 따져봐야 한다. 분양가는 너무 고가여도 문제지만, 너무 저렴해도 의심해봐야 한다. 특히, 시세보다 저렴하게 분양되는 아파트가 미분양이 될 경우에는 더욱 신중해야 한다. 아파트 자체가 하자가 있든 지, 개발 가능성이 없거나, 수요 대비 공급이 많다든지 등 여러 요인들이 있을 수 있기 때문에, 투자시 이런 부분을 꼼꼼히 체크해보는 것이 안전하다. 거주가 아니라 투자 목적이라면 전매제한 여부를 체크할 필요가 있고, 임대수요가 풍부한지도 따져봐야 한다. 마지막으로, 건설사의 브랜드와 부가 서비스 조건도 비교할 필요가 있다. 간혹 건설사의 경영상 어려움으로 아파트 준공이 미뤄지거나 공사 도중 부도가 나 입주가 지연될 수 있기 때문에 건설사의 신뢰도도 무시할 수 없다. 또 건설사별로 미분양 아파트를 판매하기 위한 마케팅 전략이 모두 다르기 때문에 융자 조건, 옵션 품목 등을 꼼꼼히 비교해야 한다. 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “미분양의 근본적인 원인으로는 누적된 과잉공급이나 경기침체에 따른 외부적인 영향도 있지만, 분양가·교통 및 입지여건 등 내부적인 문제도 적지 않다”며 “양도소득세 면제 등 각종 혜택이 주어진다고 해서 다 같은 미분양은 아니기에, 특히 투자를 목적으로 한다면 옥석을 가릴 줄 아는 지혜가 필요하다”고 조언했다.

알짜 미분양 아파트 분양 현장 회현동 ‘리더스뷰 남산’ = SK건설은 서울시 중구 회현동에 건설 중인 ‘리더스뷰 남산’을 분양 중이다. 연면적 약 2만4,000여 평, 지하 7층~지상 30층 2개동으로, 평형대는 141㎡(42평형)에서 302㎡(91평형) 아파트 233가구 규모이며, 상가는 테라스형으로 조성된다. 지하 1층, 1층 상가에는 국내 최초로 와인테마타운인 더 와인(The Wine)이 운영어되 내국인뿐만 아니라 일본 및 중국 관광객이 자주 찾는 명소로 떠오를 전망이다. 방죽역, 신영통 ‘센트럴하이츠’ = 시행사인 (주)미림하우징은 수원시 영통구 망포동 353번지에 신영통 ‘센트럴하이츠’ 549세대 아파트를 분양 중이다. 지하 2층, 지상 13층~22층 9개동 연면적 80,728㎡ 규모로, 공급면적은 83.09㎡~182.29㎡이며 8타입으로 구성된다. 단지 좌우로 근린공원이 들어서고 인근에 기흥호수공원(예정)·청명산·그랜드백화점·갤러리아백화점·홈플러스 영통점 등이 있다. 신규 분양자에게는 동별·층별·공급면적에 따라 3,000~4,000만 원의 프리미엄 보장제(선착순)를 실시하며, 양도세(60%)와 취·등록세(50%)의 감면혜택이 주어진다. 계약조건은 계약금 5%, 중도금 60% 무이자 융자를 받을 수 있다. 시공은 중앙건설이 맡았으며, 2010년 6월 입주예정이다. 부개역 1분 거리 ‘푸르지오’ = 대우건설은 지하철 1호선 부개역세권 인근에 짓는 부개 푸르지오 아파트 1,054가구를 분양한다. 이 아파트는 지하 2층~지상 20층, 26층의 12개 동으로 구성되며, 평형별 공급가구 수는 83㎡(25평형) 230가구, 113㎡(34평형) 289가구, 159㎡(48평형) 451가구, 192㎡(58평형) 84가구 등이다. 단지는 전체 1층을 필로티로 설계해 개방감과 편리한 동선을 확보했으며, 지상층에 주차공간이 없는 쾌적한 단지로 조성된다. 용인 신봉지구 ‘동일 하이빌’ = 용인 신봉지구에 자연친화적 단지로 조성하는 1,462세대 대단지 아파트 동일 하이빌이 회사 보유분 특별분양에 들어가 연일 투자자들의 최대 이슈로 발길이 이어져 2,4블록은 마감이 임박했고 새로이 3블록을 분양한다. 블록별로 평형대를 다양하게 연출하고, 파격적인 계약조건으로 중도금 무이자와 이자 후불제 도입, 분양가의 5%인 계약금 3,000~4,000만 원으로 원하는 평형대를 계약할 수가 있다. 분양면적은 159㎡(48평형)~206㎡(62평형)이고, 3.3㎡(1평)당 분양가는 특별 분양을 통해서 주변 신규 아파트 분양가에 평당 100~200만 원 정도 저렴하게 분양받아 단기간 내 높은 프리미엄을 예상할 수 있다. 일산 ‘하이파크시티 신동아파밀리에’ = 신동아건설은 경기도 일산구 덕이지구에 ‘하이파크시티 신동아파밀리에’를 분양 중이다. A2, A3, A4 블록을 합하면 총 3,316가구 대단지로, 단지 내에 수영장·골프연습장·휘트니스센터 등의 편의시설이 갖춰진다. 사업지인 덕이지구는 일산신도시와 인접해 있으며, 지하철 3호선 대화역과 올해 7월 개통될 경의선 복선전철 탄현역과 인접하고, 최근 발표된 대심도 철도(GTX)의 종착역인 일산 킨텍스와 가까워 서울과의 접근성이 더욱 빨라지게 된다. 남양주 호평 ‘동양파라곤’ = 남양주 호평지구내 가장 규모가 큰 단지인 1,275세대 호평 동양파라곤 아파트 중 일부인 회사 보유분을 호조건으로 공급한다. 미분양 아파트에 대한 정부의 규제가 완화되면서 계약금과 중도금 융자 등 계약조건이 입주자들에게 유리한 방향으로 제시되어 공급되며, 계약금 5%(2,477만5,000~2,997만5,000원), 중도금 무이자 융자 ,발코니 무료 확장 등이 제공된다. 인천 연수 ‘푸르지오’ = 대우건설은 인천 연수택지지구 중심상업지역에서 초고층 주상복합 연수 푸르지오를 분양 중이다. 인천시 연수구 연수동 593-3번지 외 9필지에 위치한 연수 푸르지오는 4단지 7개동의 아파트 436세대(113.48~261.83m²), 오피스텔 235실(50.53~223.63m²)로 총 671세대로 구성된다. 3.3m²당 평균 분양가는 아파트가 1,200만 원선, 오피스텔은 600만 원 선으로 인근 시세와 비슷하게 공급된다. 연수 푸르지오는 인천의 미래 송도국제도시가 인접한 연수택지지구 상업중심지역에 위치한다. 단지는 인천시청과 송도국제도시의 중간지점인, ‘인천의 강남’이라고 부르는 연수지구의 연수동-청학동 사이 중심상업지역에 위치해 주거환경이 우수하다. 재개발 호재 수원 ‘권선 데시앙’ = 태영건설은 수원시 권선구 세류동 일대에 디자인 아파트 ‘권선 데시앙’을 분양한다. 111㎡(33평)~150㎡(45평)의 5가지 타입으로, 분양가는 3.3㎡당 900만 원대이다. 1가구 2주택에 해당사항 없고, 취·등록세와 양도세 등 세제혜택이 있으며, 계약 후 바로 전매 가능하다. 특히, 주변 재개발로 인한 호재가 큰 지역으로, 1만2,300여 세대의 대단위 주거단지가 조성될 예정이어서 지역 개발의 첫 신호탄이라고 할 수 있다.