수익형 부동산은 장기투자로 생각해야…유동인구 많은 곳 최우선

#사례1# 서울 강남 개포동에 사는 주부 김은숙(가명.56세) 씨는 주 수입원인 남편의 은퇴시점이 3년 정도 남은 상태에서 미래에 대한 대비가 필요하다는 생각이 들었다. 여러 군데 상가를 알아보던 차에 송도국제도시에서 분양 중인 상가에 마음이 끌렸다. 1층에 있는 상가인데, 입지조건도 좋고, 준비해 둔 투자금액에도 적합해 다섯 번이나 모델하우스를 방문했다. 그러나 막상 처음 하는 상가투자여서 그런지 선뜻 판단이 서지 않았다. 그래서 생각 끝에 상가 전문업체 전문가에게 객관적인 상담을 받기로 하고 문의를 했다. 전문업체에서 상담을 받은 결과, 해당 상가가 입지적인 면에서는 우수하나 상권이 형성되기까지는 시간이 필요하다는 조언을 들었다. 또, 가급적이면 상가에 처음 투자하는 초보자의 입장에서는 안전성을 고려해, 선임대가 확정된 상가에 투자할 것을 권했다. 결국 김 씨는 편의점으로 임대가 확정된 한 택지지구의 상가를 분양받기로 했다. #사례2# 분당신도시 정자동에 거주하는 이강래(가명.60) 씨는 최근 은행에 예치해 놓은 6억 원을 가지고 상가투자를 하기로 결심했다. 시중 예금금리가 하락하고 있는 시점에서 본인의 자금을 어떻게든 운용해야겠다는 생각에서다. 관심이 가는 지역은 인근에 있는 판교신도시 상가였다. 하지만 정작 판교신도시 상가에 대한 정보가 전무했다. 이 씨는 판교신도시에 대한 전망과 자금에 알맞는 투자정보를 듣고자 상가 전문업체에 상담을 신청했다. 상담 결과 이 씨는 자금의 탄력적인 운용을 위해 자금의 70%선인 4억 원으로 메디컬이 들어오는 상가의 점포를 분양받기로 최종 결정했다. 이런 업종은 장기적인 계약이 가능하고, 임차인의 특성상 안정적인 수익을 기대할 수 있다는 점에서다. 최근 정부의 미분양 아파트 부양책에 힘입어 건설사마다 파격 조건을 내세워 관심을 끌면서 부동산시장에 시중 유동자금이 밀려들어, 그 동안 애물단지로 전락했던 미분양 아파트가 일부 해소됐다. 이에 대표적인 수익형 부동산인 상가분양시장도 덩달아 살아나고 있는데, 부동자금이 상가시장으로 흘러들어가고 있기 때문이다. 우선 판교·송도신도시 등 수도권 신규 상가분양시장에 자금이 유입되고 있다. 관련 업계에 따르면, 주공 상가의 경우 수도권 6개 단지, 38개 점포 입찰에 무려 109억 원의 자금이 유입됐다. 또 잠실 롯데월드 주변, 경기도 분당, 용인, 일산 백석동 지역의 상가 등지에 수요가 몰리고 있다. 다만, 강남 스타타워나 테헤란로 주변 지역의 공실률이 아직 높고, 신축상가 대기수요 때문에 임대수익률이 5~6%대라는 점은 상가시장 활성화에 걸림돌로 작용하고있다. 실제로 서울 서초구 반포 자이와 반포 래미안 상가의 경우 거액의 자산가들이 몰려들어 90%에 육박하는 높은 분양률을 보였다. 판교신도시 ‘스타식스 게이트’ 상가는 한 투자자가 건물을 통째로 매입했으며, ‘스타식스 코아1,2’ 상가의 경우 분양개시 3개월 만에 80%의 높은 분양률을 보였다.

부동산정보 업체인 한국창업부동산정보원에 따르면 판교, 9호선 개통 상권, 노량진 민자역사 등 유망지역 분양상가 및 상가건물을 구매하고자 하는 투자 문의가 연초에 비해 최소 3배 가량 늘었다고 한다. 상가를 분양받고자 하는 사람들은 대부분 3~5억대 자금으로 임대수익을 노리는 투자자가 많으며, 연령대는 40대가 가장 많은 것으로 나타났다. 상가건물 매수 희망자들은 50대 이상의 중년층으로, 보통 60~100억 원대 안팎의 중소형 빌딩을 선호한다. 이러한 배경에는 최근 상가건물 가격이 많이 떨어져 투자가치가 생긴데다 상가건물은 지속적으로 현금이 창출된다는 점이 매력적이기 때문이다. 이들은 30억~50억 원대 현금 자산을 보유한 사람들로, 대출을 얻고 임차인들의 보증금을 더해 자금을 마련한다는 계획이다. 기대 수익률은 현재 정기예금보다 높은 5~6% 이상을 보고 있다. 이처럼 상가 등 수익형 부동산으로 자금이 유입되고 있는 원인은, 경기회복에 대한 기대감과 아울러 수익률에 절대적인 영향을 미치는 금리마저 떨어지고 있어 상가를 비롯한 수익형 부동산이 당분간 인기를 누릴 전망이기 때문이다. 이와는 달리, 아파트는 정부의 규제완화로 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 피할 수 있다고는 하지만, 여러 채 갖는 것은 관리가 부담스럽고 토지를 사면 현금 흐름에 문제가 있다고 보기 때문이다. 갈 곳 잃은 돈, 상가투자로 몰린다 시중에 부동자금이 800조를 넘으면서, 돈이 갈 곳을 찾지 못하고 있다. 은행 예금금리는 5% 중반대로, 물가 상승과 비교해 실질 금리는 제로 수준에 근접해 있다. 이자소득세를 감안하면 사실상 남는 것은 하나도 없다. 일반적으로 상가는 경기상황에 가장 민감하게 반응하는 상품이어서, 요즘 같은 경기 침체기에는 적합하지 않다고 생각하는 경향이 많다. 하지만 상가도 업종선택을 잘하면 경기 사이클에 따라 중장기적으로 매달 안정적인 임대수입을 기대할 수 있다. 실제로 입지 여건이나 분양가 조건이 좋은 상가는 경기 여건과 무관하게 여전히 인기몰이를 하고 있다. 대표적인 지역이 판교·송도, 교통여건 개선지역 등이다. 지역을 막론하고 쇼핑센터·테마상가 등에 미분양 물량이 쌓이고 있는 가운데, 꾸준하게 유입인구를 갖추고 매력적인 계약 조건을 앞세운 상가는 좋은 결과를 보이고 있다. 우량상가 고르는 3가지 요령 상가를 고를 때는 첫째, 철저하게 유동인구가 많은 곳을 고르는 것이 좋다. 인구유발 효과가 큰 수도권 대규모 신도시, 택지개발지구, 배후 산업단지 등을 종합적으로 고려해 선택해야 한다. 둘째, 배후 상주인구의 양과 질이 충분한 지역을 선별적으로 선택하는 것이 좋다. 보통 상권의 구매력은 그 배후 지역 주민의 소득수준과 연령·구매력에 의해서 결정된다.

셋째, 상권이 한 곳에 집중돼 있는 곳이 유리하다. 일반적으로 상점들이 몰려 있으면 그만큼 경쟁이 치열해진다고 생각할 수 있으나, 다른 측면에서는 연관성 있는 업종의 상점이 한 지역에 집중돼 있다면 상점 상호간에 시너지 효과를 발휘할 수 있다. 수익형 상가의 가장 큰 매력으로는, 매월 일정한 임대수입이 보장되는데다, 개발호재나 입지여건이 좋으면 자산가치 상승까지 기대할 수 있다는 점이다. 수익형 부동산은 특히 장기투자 상품인 만큼 경기회복 이후를 바라봐야 한다. 여기에 올해 동탄2지구·위례(송파)신도시·마곡지구 등에서 약 20조 원에 이르는 막대한 토지보상금이 풀린 것도 하나의 커다란 원인으로 파악되고 있다. 또한, 3월 이후로 상가시장에 예비창업자들의 임대문의와 상가에 투자 하려는 사람들의 발길이 눈에 띄게 늘고 있다고 한다. 올 12월 입점을 앞두고 있는 와인테마상가 ‘sk 리더스뷰 남산’의 분양대행사인 리얼리치SJ 이병호 이사는 “주말과 주중을 가리지 않는 명동상권의 위력과 최근 회현 고가도로 철거 호재로 투자자들의 관심이 부쩍 늘어 문의가 많이 오고 있다”며 “아직은 경기회복이 진행되는 시점이라 투자자들의 행동이 더욱 예민하고 조심스럽지만, 실질적으로 계약이 하나 둘씩 쏙쏙 이루어지고 있다”고 말했다. 구로디지털단지 파트너스타워2차 아파트형 공장 지원상가 박준형 소장은 “서울산업단지 아파트형 공장의 입주율이 높다 보니 지원상가도 수익형 부동산으로 투자자들에게 인기가 높다”며 “상가 분양가가 2003년 1층 기준 3.3㎡당 700만 원 내외였지만, 현재 높게는 2,000만 원대를 넘나들 정도”라고 설명했다. 서울디지털단지는 산업단지 활성화와 일자리 창출의 모범적인 해답을 이룬 대표적인 지역으로, 꾸준히 부동산의 가치가 상승하고 있다. 향후에도 지속적인 활성화 방안의 마련과 근무환경, 안정적인 고용 등의 질적 개선이 이뤄진다면 부동산의 전망도 상당히 밝을 것으로 보고 있다. 장기간의 경기침체에 따라 우량 급매물 상가건물이 시장에 나오리라는 기대감도 일조했다. 하지만 업계에 따르면, 아직까지 거래가 빈번하게 이뤄지고 있는 실정은 아니라고 한다. 우량 매물이 생각처럼 많지 않기 때문이다. 이에 대해 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “현재 건물 소유주들의 대부분이 IMF 외환위기 시절에 싼 가격으로 매입했고, 그 동안 꾸준히 건물의 가치나 임대료가 올라 대출금도 대부분 갚은 상황이어서 특별한 사정이 없는 한 급할 것이 없기 때문”이라고 분석했다.