재미로 보는 상가시장의 진실과 거짓…투자 이해에도 도움

한 공중파 방송에 동영상이나 사진에 나타난 현상을 가지고 진짜인지 아니면 조작을 한 가짜인지 가려내는 프로가 있다. 여기에는 실제로 믿기지 않는 장면들이 진실로 밝혀지기도 하면서 놀라움과 탄성을 자아내게 하는 등 재미와 호기심을 유발한다. 부동산정보업체인 한국창업부동산정보원에 따르면, 상가시장에도 일반적으로 믿기 어려운 현상들이 실제로 발생하고 있다며, 이러한 현상을 숙지하고 있는 것도 상가투자를 이해하는데 많은 도움이 될 거라는 설명이다. 앞으로 다양한 형태의 이색상가와 대형 복합단지들이 대거 쏟아져 나올 예정이어서, 아래의 기록들도 갱신될 전망이다.

산 중턱에 상가가 있다! 없다? → 있다 산 중턱에 웬 상가? 거기에 더군다나 실내 스키장이 있다고? 물론 이러한 사실을 처음 접한 사람도 많겠지만, 운영사의 부도로 언론에 기사화되면서 많은 사람들이 내용을 알고 있으리라 생각된다. 눈이 안 내리기로 유명한 부산에 가면 황령산이라는 산이 있다. 서울로 치면 남산과 같은 산으로 보면 된다. 맑은 날이면 대마도가 보일 정도로 조망이 좋다. 이런 황령산(높이 427m) 중턱 230m에 2005년 3월 착공해 2007년 8월에 오픈한 실내 스키돔 스노우캐슬은 지하1층, 지상4층에 연면적 2만9421㎡(8900평) 규모다. 스키 슬로프는 길이 276m에 폭 40~60m다. 부대시설로 노래분수, 야외공연장, 인라인스케이트장, 조각공원, 산책로, 실내외 골프연습장 등이 조성됐다. 그렇다면 이러한 우수한 자연 조건과 부산에 눈이 귀하다는 환경 조건을 갖춘 스노우캐슬이 어려움을 겪은 원인은 무엇일까? 상가업계에 따르면, 스노우캐슬의 규모를 고려할 때 손익분기점을 하루 1,500명 정도로 추정하고 있다. 하지만 개장 이후 겨울을 제외하면 이 정도 입장객을 확보하지 못한 것으로 알려졌다. 더욱이 최대 비수기인 3~4월을 맞아 입장객이 급격히 줄면서 유동성 위기를 맞은 것으로 보인다. 보다 근본적인 원인은 상가분양에 따른 자금 회수가 지지부진한 데 있다. 상가를 분양받은 230여 명 가운데 잔금을 치른 사람은 불과 60명 정도이다. 여기에다 금융기관이 잔금 대출을 대폭 축소하면서 입점이 거의 이뤄지지 않아 자금난이 더욱 가중됐다. 게다가 각종 민원으로 사업이 지연되면서 400억 원으로 추정되던 사업비가 1,000억 원 이상으로 늘어난 것이 경영부실의 발단이었다. 스노우캐슬 등 레저산업의 주 고객인 부산지역 20~40대 인구 감소 등 시장 여건을 고려하지 못한 사업성 분석도 하나의 원인으로 지적되고 있다.

제주도에도 분양하는 상가가 있다! 없다? → 있다 대한민국 최남단에 있는 제주도는 전국 광역시·도 중에서 인구가 가장 적다. 행정구역은 2행정시 7읍 5면으로 이뤄져 있다. 인구는 2007년 말 기준으로 대략 56만 명에, 유동인구는 일 기준으로 대략 4만 명으로 파악됐다. 사실 최근 3~4년간 제주도에서 분양하는 상가는 없었다. 그런데 얼마 전에 제주도에도 분양상가가 있다고 해서 화제가 됐다. 2009년 초에 완공된 노형타워는 연면적 1만6,659.35㎡, 지하 2층~지상 7층 규모의 대형 상업시설로, 연동 신시가지와 노형동 일대 아파트 밀집 지역인 노형로터리에 위치한다는 점에서 주목받고 있다. 노형타워 상가 1층에는 약국, 편의점, 안경점, 제과점, 자동차 전시장, 은행 등이 들어선다. 2층은 투자증권, 미용실, 음식점, 패밀리 레스토랑 위주로 분양할 예정이다. 3층은 보험회사, 증권회사, 병원 등이, 4층은 병의원, 5층은 영화관 매표소 및 푸드코트, 커피숍 등, 6~7층은 영화관이 들어설 예정이다. 현재 1층 농협, 2층 아웃백스테이크하우스, 6~7층 CGV 입점이 확정됐다. 노형타워는 상가 후분양제 실시 이후 제주도에서 처음 분양되는 상가로, KB부동산신탁에서 자금관리를 하고 있다. 또, 노형타워 측은 문화와 쇼핑, 외식시설이 부족했던 노형로터리에 노형상가가 준공되면 영화 이용객 등을 포함, 연간 50만 유동인구가 발생할 것으로 전망하고 있다.

지하철역과 직통으로 연결되는 단지 내 상가가 있다! 없다? → 있다 대규모 배후를 갖춘 단지 내 상가는 통상 지하철역과 어는 정도 거리를 두고 있다. 역세권 주변은 상업지역이 많은 만큼 상가빌딩, 오피스, 주상복합, 오피스텔이 대부분 차지하고 있다. 따라서, 도시지역 안에서도 주거지역에 속해 있는 아파트는 지하철과 직통으로 연결되는 사례는 찾아보기 힘들다. 실제로 잠실1단지, 3단지 내 상가들은 지하철 입구와 대로변에 입지해 아파트 단지 내 상가와 근린상가의 이점까지 모두 갖췄다는 평가를 받고 있다. 엘스 단지(옛 주공1단지) 상가는 지하 3층~지상 5층 1개 동 규모이다. 유리로 마감한 커튼월 외관 디자인이 눈길을 끈다. 이 상가는 지하1층 입구가 지하철 2호선 신천역 5·6번 출구와 바로 연결된다. 먼저 분양한 트리지움 단지(옛 주공3단지) 상가의 규모는 지하1층~지상5층 한 개 동으로 지하2층이 2번 출구와 연결되어 있다.

대학캠퍼스안에 영화관이 있다! 없다? → 있다 부산대 캠퍼스에 분양 중인 효원굿플러스는 연면적 5만6,100여㎡의 거대한 쇼핑문화파크로, 메가박스 영화관과 평생교육원, 대규모 테마공원이 조성될 예정이다. 총 임대 분양대금의 60%만 납부하여 초기자금 부담이 없으며, 임대보증금이 전액 환급되는 30년 환급형 임대분양 방식이어서안전성·수익성을 추구할 수 있다. 특히, 국립대 최초로 선보이는 부산대 BTO(Build-Transfer-Operate) 사업방식의 거대한 쇼핑문화파크로서, 3만 명에 달하는 부산대 재학생 및 교직원 등 고정고객 확보가 가능하며, 장전동 일대 5만여 세대의 풍부한 잠재고객도 보유하고 있다. 지하에는 2층 영 존, 1층 라이프 존이며, 지상에는 1층 스타일 존, 2층 브랜드 존, 3층 엔터테인먼트 존, 4·5층 멀티플렉스 존, 6층 아카데미 존, 7층 웰빙 존 등으로 구성돼 있다. 사업 시행 관청은 부산대학교이며, (주)미래파크·삼성중공업(주)·(주)시티엔지니어링 등이 공동출자한 (주)효원이앤씨가 시행을 맡는다.

롯데캐슬 단지 내 상가에 이마트가 있다! 없다? → 있다 서울 황학동 롯데캐슬 베네치아 단지 내 상가에 이마트가 입점해 있다. 통상은 시공사의 입장을 고려해 계열 업체가 들어오게 된다. 그런데 특이하게도 롯데마트가 아닌 이마트가 입점을 했다. 주상복합+할인점 짝짓기 형태의 사업 방식이 확산되는데 이유는 대형 할인점과 시행사 또는 건설업체의 이해관계가 맞아 떨어지기 때문이다. 할인점 입장에서는 출점에 따른 토지매입비용과 건축비용을 줄일 수 있다는 점에서 주상복합을 선택하고 있다. 시행사와 건설업체도 할인점은 매력적이다. 주상복합의 장점인 ‘원스톱 리빙’을 실현할 수 있는데다, 상가 분양시장 침체에 따른 분양 리스크를 크게 줄일 수 있기 때문이다.

점포수가 4,000개 넘는 상가가 있다! 없다? → 있다 현재 상가 중 점포수가 가장 많은 상가는 서울 중구 굿모닝시티다. 지하7층 지상16층 규모에 총 점포수 4,500개이며, 지금까지 들어선 동대문 일대 어떤 쇼핑몰보다도 그 규모가 크다. 그 다음 점포가 많은 상가는 역시 서울의 신도림 테크노마트인데 3,600여 개로 구성되어 있다. 또 은평구 대조동의 팜스퀘어백화점은 3,200여개의 점포를 분양 중이다. 그런데 SH공사가 분양 중인 ‘가든파이브(동남권유통단지)’가 오픈하면 최다점포 기록도 갱신된다. 송파구 문정동 가든파이브는 패션·전자·문구 등 생활용품을 판매하는 ‘가든파이브 라이프’와 아파트형 공장 ‘가든파이브 웍스’, 공구상가가 들어서는 ‘가든파이브 툴’ 등 6,000여 전문상가와 물류단지, 활성화단지 등으로 구성돼 있으며, 빠르면 올 하반기에 정식으로 오픈할 예정이다.

상가 길이만 665m인 상가가 있다! 없다? → 있다 부천 위브터스테이트 단지 내 상가는 길이만도 무려 665m에 이른다. 중동신도시 핵심상권에 들어서는 주상복합단지로, 35층 주상복합 20개 동으로 구성됐다. 현재 입주 중인 225가구의 아파트와 9월부터 입주를 시작하는 아파텔 1,739가구 등 배후세대가 풍부하다. 이 상가는 지하 1층~지상 3층이며, 점포수는 약 180여 개이다. 20개 동 2층을 구름다리로 연결해 원스톱 쇼핑을 할 수 있도록 지어지는 것이 특징이다. 지하 주차장에 1,000대 주차 가능한 상가가 있다! 없다? → 있다 2009년 하반기 오픈 예정인 부천터미널 ‘뉴코아 소풍’은 지하3층~지상9층 규모로 연면적이 코엑스의 1.7배에 달하며, 지하 주차 시설은 1,726대를 동시 주차할 수 있다. 현재 매월 10만 명이 이용하는 부천고속터미널, 매월 8만 명이 이용하는 국내 최대 규모 11개 영화관, 3만 명이 이용하는 국내 최고층 물놀이 시설인 워터조이, 대형 소풍 컨벤션 웨딩홀 등이 현재 운영 중이다.

세대수만 8,000세대를 배후로 한 단지 내 상가가 있다! 없다? → 없다 서울 지하철 2호선 성내역에 위치한 ‘파크리오’의 단지 내 상가는 6,864세대를 두고 있다. 2호선 성내역 바로 앞에 위치하며, 단일 단지로는 서울 최대 규모인 잠실시영 재건축 아파트가 작년 9월 중순부터 입주를 시작했다. 약 3만여 명 이상의 아파트 입주자가 이용할 수 있는 단지 내 상가에는 병원,학원,은행,증권사,마트,전문식당가,패스트푸드,약국,제과점 등 아파트 입주민들에게 필요한 편의시설을 분양한다. 은행 10개가 입점한 단지 내 상가가 있다! 없다? → 없다 파크리오 단지 내 상가에는 국민은행·우리은행·신한은행·제일은행·하나은행·기업은행·농협 등 7개 은행이 입점 확정됐다. 잠실시영 재건축 아파트 ‘파크리오’는 지하2층~지상36층 66개 동 아파트 단지와 동사무소, 우체국, 치안센터와 유치원, 초등학교, 고등학교 등 교육시설이 들어선다.

전용률 100%인 상가가 있다! 없다? → 없다 284세대 주상복합상가인 서울 신길 한화꿈에그린은 신길뉴타운 내 상가이다. 연면적 4만9,588.13㎡ 지하2층~지상18층, 총 점포수 23개로 최근에 주목을 받는 스트리트형 상가이다. 지하철 7호선 신풍역에서 가까운 역세권인데, 시행은 한고을, 시공은 한화가 맡았다. 신길뉴타운은 146만9,910㎡ 규모에 오는 2014년까지 총 2만3,000여 세대를 수용하게 되는 신주거지다. 2014년 개발이 끝나면 서울 속의 작은 신도시로 거듭나게 돼, 낡고 불편한 기반시설이 깨끗하고 이용이 편한 시설들로 변모하게 된다. 그 중에서도 한화꿈에그린 단지 내 상가는 지하철 7호선 신풍역과 도보 3분 거리이며, 강남권을 10~20분대로 연결하게 된다. 올림픽대로·남부순환로로 진입할 수 있는 신길로가 단지 앞으로 뻗어 있어 뉴타운 내 어느 구역과 비교해도 손색없는 입지여건을 갖추게 된다. 이 밖에도, 시흥대로가 인접해 접근성이 좋으며, 신풍역은 광명과 청량리를 잇는 신안산선의 환승역으로 예정돼 있어 교통 여건이 꾸준히 개선된다. 여기에 신길뉴타운 내 첫 분양으로 그에 따른 선점효과도 누릴 수 있으며, 상가 전용률로는 보기 드문 95.5%의 높은 전용률로 실제 사용 면적이 훨씬 더 넓다. 이 밖에도, 쇼핑 외에 여가를 즐길 수 있는 146만9,910㎡ 규모의 신길뉴타운을 아우르는 36m 넓이의 순환조경을 계획, 좌우 10m 넓이에 조성된 보행자 산책로가 도로변에 위치해 자연스럽게 고객을 유치할 수 있을 것으로 전망된다.