수도권 조성 예정 주요 복합단지만 총면적 700만㎡ 넘어

국내에 복합쇼핑몰이 등장한지도 9년째. 2000년 초기 복합쇼핑몰의 모델인 코엑스몰이 등장한 이후 부산 센텀시티, 서울 왕십리 엔터식스, 건대 스타시티, 일산 킨텍스몰, 문정 가든파이브 등 전국적으로 복합쇼핑몰이 속속 선을 보이고 있다. 향후에도 영등포 타임스퀘어, 여의도 파크원, 판교역 알파돔시티 등도 개발을 진행 중이거나 계획 중에 있다. 최근 신세계가 부산에 센텀시티를 열고 본격 영업에 들어가면서 한 공간에서 쇼핑과 오락·업무·식사 등을 해결할 수 있는 복합쇼핑몰 개발이 탄력을 받고 있다. 센텀시티점의 100일 누적 매출은 1,500억 원으로, 신세계 안팎에서 합격점을 받아내기에 충분한 성적표다. 실적 호조의 일등공신은 명품과 외지에서 몰려든 고객들의 매출이다. 센텀시티점의 외지인 비중은 주중엔 30%, 주말엔 절반에 육박한다. ‘없는 게 없다’는 입소문을 타고 전국 각지의 외지인들이 찾는 부산의 관광명소로 자리를 잡았다. 센텀시티점은 부산을 찾는 일본 관광객에게도 빼놓을 수 없는 관광지로 자리매김했다. 센텀시티 효과로 인근 상가의 시세도 상승하고 있다. 벡스코 사거리 대로변 1층 점포의 매매가는 3.3㎡당 4,000만~5,000만원을 호가한다. 뒤쪽 2급 상가 1층 점포의 매매가도 3.3㎡당 3,000만~3,500만 원 선이다. 센텀시티 오픈 이후 30% 정도 가격이 오른 것인데, 지금도 더러 사려는 이들이 있지만, 장기 보유하려는 수요가 많아 손바뀜은 일어나지 않고 있다. 아울러, 인근에 부산영상센터와 현대백화점까지 줄줄이 들어서면 부산 센텀시티는 명실상부한 부산 상권의 메카로 급부상할 전망이다. 복합쇼핑몰은 이미 일본과 홍콩 등 다른 나라에서 성업 중이다. 일본의 롯폰기힐스는 쇼핑몰을 포함한 일종의 도심 복합상업시설 단지로서 우리나라에도 잘 알려져 있다. 지하 6층, 지상 54층, 250m 높이의 건물에 하얏트 호텔 (5만2,232㎡/1만5,800평)과 42층 규모의 고급 아파트 4개동(840가구), 아사히 TV 본사, 모리타워 등으로 구성됐다. 롯폰기힐스는 단순 쇼핑몰이 아닌 ‘문화’라는 컨셉트를 복합상업시설에 도입한 성공사례로 꼽힌다. 홍콩의 하버시티는 연면적 77만1,095㎡ (23만3,256평)로, 쇼핑몰 면적만도 19만8,348㎡(60만 평)에 이르는 홍콩 최대의 복합상업시설이다. 전체를 모두 둘러보려면 2박3일이 걸릴 정도로 광대한 규모를 자랑한다. 라스베가스의 씨저스 팰리스 호텔 내에 있는 포럼샵(The forum shops)은 패션샵, 식당, 분수, 채광창, 나선형 에스컬레이터 등을 갖춘 관광상업시설이다. 고대 로마의 콘도티 거리, 로데오 거리 등을 그대로 재현했다는 평가와 함께 수많은 관광객이 몰리기도 한다. 업계에 따르면, 수도권에 조성될 예정인 주요 복합단지는 대략 9개 사업장에 총면적만 700만㎡를 넘는 것으로 조사됐다. 복합단지 현황과 파급효과 복합단지는 상권이 활성화될 경우 주변지역에 상당한 파급 효과를 끼치게 된다. 대표적인 예가 2000년에 문을 연 서울 삼성동 코엑스몰과 반포동 센트럴시티이다. 두 복합단지는 주변 유동인구를 흡수해 상권의 중심축을 형성하고 인근 아파트 가격에도 상당한 영향을 끼치고 있다. 창원의 랜드마크로 떠오르고 있는 복합단지 더시티7도 성공적인 사례로 꼽힌다. 이 복합단지는 쇼핑몰 3개 동과 특급 호텔 1개 동, 트레이드센터(업무용 빌딩) 1개 동, 오피스텔 4개 동으로 이뤄져 있다. 이들 건물의 연면적은 42만2,600㎡에 달하며, 사업비는 총 8,000억 원 정도가 들었다. 더시티7은 지역 경제에 상당한 영향을 미치고 있다. 직간접적인 고용효과가 1만8,000명에 이르며, 연간 4,600억 원 규모의 경제유발 효과가 나타나고, 이로 인해 100억 원 정도의 지방세도 더 걷힐 것으로 창원시는 내다보고 있다. 이들 복합단지는 상가 운영방식도 ‘임대 후 관리’ 방식을 채택할 가능성이 높은데, 이는 대규모 상가의 특성상 임대 후 관리 방식이 체계적으로 상가를 활성화시키는 데 유리하기 때문이다. 타워팰리스 내 상가 운영방식이 복합단지 개발과 더불어 일반화되는 것이다. 실제 ㈜신영의 경우 지웰시티 상가를 100% 임대 후 직영체제로 운영하기로 했다. 메타폴리스 개발사인 ㈜메타폴리스도 이 방식의 채택 여부를 내부 검토 중이다. 용산역세권도 상가 임대 비율이 높을 경우 가산점을 주게 돼 있어 직영체제로 갈 가능성이 크다. 이 경우 별도의 자산관리회사가 복합단지 개발 후 상가를 관리하게 된다. 지웰시티의 경우 ㈜신영의 계열사인 신영에셋이 상가의 기획·설계·마케팅 등을 종합적으로 맡게 된다. 현금 흐름의 측면에서는 분양이 유리할 수도 있지만, 상가 활성화 차원에서 복합단지 내 상가 운영은 이 같은 방식으로 가는 게 유리하다고 보고 있다. 대표적인 복합쇼핑몰은 어디? 여의도 옛 통일주차장 용지 ‘파크원’ ‘파크원’은 여의도 옛 통일주차장 용지 4만6,465㎡(1만4,080평)에 69층과 52층짜리 두 동 오피스 빌딩과 지상 8층 쇼핑몰(연면적 17만㎡), 객실 400여 개를 갖추고 지상 32층 규모로 지어지는 국제 비즈니스 호텔 등이 들어서는 복합개발 프로젝트다. 건축 연면적만 63만361㎡(19만1,000평)에 달한다. 현재 땅과 지하 골조공사 등 1단계 기초공사를 진행 중이며, 이르면 2011년 10월 말 완공된다. 69층짜리 오피스 빌딩 높이는 332ｍ로 국내에서 가장 높은 도곡동 타워팰리스3차(264ｍ)보다 68ｍ나 높으며, 공사에 참여하는 하루 최대 인원은 3,000여명에 달한다. 사업 주체인 다국적 부동산 개발업체 스카이랜그룹은 파크원의 디자인·공사·임대·운영 등 포괄적인 개발업무를 수행하고, 입주시 마케팅과 완공 이후 운영까지 담당하게 된다. 일산 킨텍스 ‘레이킨스몰’ 일산 킨텍스는 컨벤션 기능으로는 강남 코엑스보다 훨씬 나은 시설을 갖고 있다. 그럼에도 불구하고 서울 서북쪽이라는 입지와 주변 상권 미비로 인구 유입에는 실패한 사례다. 9월 초에 분양에 나서는 킨텍스 ‘레이킨스몰’은 킨텍스의 실질적인 배후시설 구실을 하면서 주변 상권 활성화의 보루가 될 전망이다. 연면적 16만9,605㎡(약 5만 평)규모에 약 4,000억 원을 투입해 지하 5층, 지상 9층 규모로 지어진다. 현대백화점·홈플러스·메가박스 입점이 이미 확정된 상태여서, 2010년 레이킨스 몰이 완공되면 원스톱 쇼핑을 즐길 만한 고급 쇼핑몰이 없어 불편을 겪었던 일산·고양·파주·김포 등 수도권 서북부 주민과 킨텍스 전시장 방문객의 불편을 그나마 해소할 것으로 기대된다. 지하철 3호선과 가깝고 자유로는 물론 앞으로 경의선 복선전철·제2자유로·제2외곽순환고속도로 등이 단계적으로 개통될 예정이어서 교통 여건도 크게 개선된다. 영등포 ‘타임스퀘어’ 서울 영등포구 영등포4가에는 기존 경방 터를 개발한 복합쇼핑몰 ‘타임스퀘어’가 들어선다. 5,500억 원을 투입해 오는 하반기 개장 예정인 타임스퀘어는 대지 4만4,400㎡(1만3,454평), 연면적만 34만㎡(약 10만3,000평)에 달하는 초대형 복합몰이다. 특급 호텔과 오피스 빌딩·백화점·쇼핑몰 등 건물 7개 동과 공원 녹지가 한데 어우러진 유통단지로 계획됐다. 신세계백화점·교보문고·CGV·이마트 등이 입점을 확정했고, 쇼핑몰에는 외국 럭셔리 브랜드 존과 글로벌 SPA 브랜드 존이 따로 조성되며, 건물을 둘러싸고 1만5,000㎡(약 4,540평)의 공원 녹지가 마련된다. 주변에 롯데백화점·영등포역사 등이 있어 원래 유동인구가 풍부하고 상권이 발달한 곳이었는데, 타임스퀘어가 완공되면 이를 중심으로 서울 서북부권의 최대 상권을 형성할 것으로 예상된다.

문정동 ‘가든파이브’ 전체 면적만 82만3,000㎡로 여의도 63빌딩의 4.9배, 삼성동 코엑스몰의 6배에 달하는 최대의 면적을 자랑하고 있다. 3개 블록의 전문상가와 물류단지·활성화단지 등 총 5개 단지로 구성된다. 6,000여 개의 점포가 입점하는 초대형 멀티플렉스관, 서점, 전시관, 스파시설은 물론 생산시설, 기초산업용재 판매시설, 물류시설, 지원시설 등이 총 망라되어 있는 원스톱 문화특구이다. 생활용품을 판매하는 가든파이브 라이브에는 48대의 승강기와 108기의 에스컬레이터가 설치되어 쇼핑을 위한 편의를 제공하게 된다. 여기에 6,780대의 주차시설까지 확보했다. 가든파이브는 위례신도시, 장지지구, 거여·마천 뉴타운 등 6만 가구 이상의 대규모 주거지역과 제2롯데월드 건립 등 인근 지역의 개발호재로 주목을 받고 있으며, 서울시가 추진하는 법조단지 및 미래형 업무·공공지원단지 등이 들어서 동남권의 핵심지역으로 급부상이 기대되는 지역이다. 여기에 경부고속도로와 중부고속도로·서울외곽순환도로의 삼각축 중간, 분당~수서 간 고속화도로 등의 진출입로가 200m 거리인 서울의 관문에 들어서게 된다. 서울외곽순환도로·동부간선도로·송파대로, 지하철 8호선 장지역 등으로 빠르게 연결되는 사통팔달의 교통망을 갖추고 있다. 또한, 풍부한 문화적 인프라까지 갖추고 있어 기존의 쇼핑몰과는 차별화된 옵션을 가지고 있다. 서울 시청 앞 광장 크기의 중앙광장인 ‘센트럴 가든’과 전용 축구장 면적의 3배에 달하는 옥상정원 ‘포시즌 파크’등이 대표적인 문화시설로 손꼽힌다. 그리고 탄천·장지천과의 지리적 접근성으로 쇼핑과 휴식을 동시에 즐길 수 있는 워터웨이(Water-way)와 조깅·자전거를 테마로 한 코스도 개발될 예정이다. 여기에 가든파이브의 얼굴로 내세우고 있는 초현대식 고급 스파 시설도 조성되어 있다. 이 밖에, 풍부한 물류시설과 넉넉한 주차 및 하역시설이 마련되어 새로운 경제 허브로 주목받고 있다. 판교역 ‘알파돔시티’ 롯데건설 컨소시엄은 경기 성남시 판교신도시 판교역 일대에 ‘알파돔시티’를 조성할 예정이다. 121만6,000㎡ 의 터에 빠르면 2012년까지 완공을 목표로 하고 있다. 알파돔시티가 성공하면 분당·용인 일대 상권 판도가 크게 바뀔 전망이다. ‘알파돔시티’는 총사업비 5조671억 원을 투입해 짓는 국내 최대 규모의 엔터테인먼트 상업몰이다. 따라서, ‘알파돔시티’는 판교역을 중심으로 주상복합 아파트와 백화점·할인점·쇼핑센터·호텔·갤러리 등 상업시설이 대거 들어설 예정이다. 상업시설에는 현재 롯데백화점 입점이 확정됐고, 롯테마트·롯데시네마 등도 입점을 검토 중이다. 알파돔시티의 특징은 단지 위에 씌워진 돔을 이용해 지상으로 나오지 않고 걸어서 다른 블록과 건물로 이동할 수 있도록 했다는 점이다. 또, 방문객에게 통행의 즐거움을 줄 수 있도록 ‘스카이갤러리’(sky-gallery)라는 문화전시시설을 마련할 계획으로 전해졌다. 상가 전문가들은 “지난 몇 년 간 우후죽순 생겼던 나홀로 형태의 쇼핑몰은 단독 상권 형성에 실패한 반면, 초대형 복합단지 상가들은 블랙홀처럼 주변 상권을 빨아들일 가능성이 높다”고 분석했다. 복합쇼핑몰에 투자할 때 주의할 점 롯폰기힐스(2003년 준공)는 일본의 버블경제 붕괴 후 슬럼화하던 도쿄 도심을 하루 15만 명이 찾는 랜드마크로 탈바꿈시킨 민간 주도의 대표적 도심개발 성공사례다. 한정된 부지(11만5,500㎡)에 초고층 건축물(최고 54층)을 집중 배치하고도 개발 전보다 녹지가 1.5배나 늘었다. 이 때문에 고밀압축 개발을 하더라도 쾌적할 수 있음을 보여줬다는 평가를 받았다. 전문가들은 그러나 최근 국내에 잇따라 등장하는 복합개발 공간들은 롯폰기힐스의 성공 핵심인 볼거리·즐길거리는 부족한 반면 분양가는 터무니없이 높고, 일본 흉내 내기에 급급한 실정이라고 지적한다. 이들 상가는 덩치가 크고 여러 이점이 있지만, 분양가가 주변 시세보다 높은 경우가 많다. 재개발·재건축조합이 주거 부분에서 떨어지는 수익률을 메우기 위해 상가 분양가를 높이는 사례도 있다. 분양가가 주변 시세보다 높은 경우 임대수익률이 그만큼 낮아질 수밖에 없다. 따라서, 투자 전에 반드시 분양가와 주변 상가의 매매·임대 시세를 비교해보고 예상 수익률을 따져봐야 한다. 수익률은 보통 연 7% 수준은 돼야 한다. 대로변에 있는 단지 내 상가는 주변 근린상가와의 경쟁을 피할 수 없다. 퇴근길에 유동인구가 많은 곳이 유리하다. 퇴근 때가 구매력이 더 높기 때문이다. 주변 근린상가와의 업종 중복 여부도 따져봐야 한다. 복합단지 내 상가는 함께 들어서는 시설의 고객 흡입력이 높아야 한다. 업무시설이라면 업종과 상주할 인구는 얼마나 되는지, 문화시설이라면 콘텐츠의 종류와 주요 이용 연령층은 어떻게 되는지 등이다. 상가 운영을 맡게 될 상가 운영업체의 경험도 중요하다. 상가 운영 경험이 없다면 향후 상권 활성화에 어려움을 겪을 수도 있다. 복합개발 단지는 한 곳에서 주거와 업무·쇼핑·문화생활이 원스톱으로 가능한 자족형 단지를 일컫는다. 입주민과 직원은 물론 관광객까지 불러들이는 랜드마크 기능도 해낸다. 그러나 창의력 없는 베끼기와 높은 분양가는 여전히 문제라는 지적이 높다. 최근 분양한 서교자이는 평균 분양가가 3.3㎡당 2,800만 원. 펜트하우스(322㎡)는 3.3㎡당 3,500만 원에 달했다. 충남 아산신도시에서 선보인 펜타포트는 3.3㎡당 1,188만 원으로 당시 천안시내의 시세(약 800만 원)보다 30% 이상 높았다는 평가다. 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “국내 복합건물은 다양한 볼거리와 즐길거리에 초점을 맞춘 일본의 롯폰기힐스와 달리 상업용 시설로 메워지면서도 분양가도 비싸다”며 “우리 문화에 맞춘 특성을 살리지 못하고 다른 나라의 성공적인 프로젝트만 일방적으로 베낀 무늬만 복합건물은 공실로 남기가 쉽다”고 지적했다. 이어 “대규모 단지 내 상가는 입지가 중요하지만 진짜 승부는 시행업체의 상권 활성화 프로그램에서 판가름난다”며 “투자 전에 시행사의 계획이 현실성이 있는지 확인해봐야 한다”고 조언했다.