평균수명 늘고, 은퇴연령 앞당겨져 실버타운 ‘급부상’

실버타운은 국가와 지방자치단체 등이 재정을 지원해 운영되는 양로원이나 요양원과 달리, 입주자들의 입주금으로 운영되는 노인 거주단지이다. 노후생활을 하는데 필요한 의료시설·오락시설·체력단련시설 등을 갖추고 식사관리·생활편의·건강의료 등의 서비스를 제공하는 실버타운은 1960년대부터 미국의 남부지역을 중심으로 형성된 노인들의 주거지역을 가리킨다. 고령화사회로 접어든 나라의 국민들 가운데 경제적으로 여유 있는 중상류층 노인들이 주로 입주하고 있다. 실버타운이라는 단어는 흰 머리카락을 비유하여 노인들과 관련된 산업을 표현하기 위해 일본에서 만든 ‘실버산업’의 ‘실버’를 따서 영어 단어 ‘타운’과 합성한 것이다. 실버타운과 비슷한 개념의 유료 노인주거시설을 일본에서는 유료노인홈, 미국은 노인촌락(Retirement Community)이라고 부른다. 이에 실버타운의 정의 및 효시와 대한민국 실버타운의 현황, 그리고 실버타운의 종류와 함께 분양 및 입주시에 주의해야 할 점 등을 소개한다. 지난 2005년, 한 실버타운에서 서울 및 분당의 132㎡(40평형) 이상 아파트 주민들을 대상으로 설문조사를 한 결과에 따르면, 50% 이상의 응답자가 실버타운에 관심이 있으며, 대부분 임대보다는 내 집처럼 분양받아 입주할 의향이 있는 것으로 나타났다. 최근 우리나라도 고령화가 급격히 진행되면서 실버타운에 대한 사람들의 관심이 높아지고 있다. 실버타운에 거주하면 의료적인 혜택은 물론 숙박·여가까지 동시에 충족할 수 있기 때문이다. 요즘 신세대 노인들은 큰 평수나 호화 실버타운을 분양받고 싶어 하지 않는다. 비록 노후 대비 자금이 충분하다 해도 꼭 필요하다고 판단한 것이 아니면 지갑을 닫아버리는 것이 요즘 신세대 노인들의 특징이다. 또한, 이들은 때론 젊은이들과도 만나 세상살이의 즐거움을 함께 나누고 싶어 한다. 신세대 노인들은 젊은층과 문화적 공감대를 이루면서 당당한 사회의 일원으로 살기를 원하며, 나이가 들어도 평생 갈고 닦은 재능을 당당하게 과시하는 등 자기 개성이 강한 편이다.아울러 시설·환경이나 경제적인 여건이 자신에게 꼭 들어맞는 곳이면서도 투자가치 상승까지도 기대할 수 있는 곳을 선호한다. 재테크에 민감하다는 얘기다. 부동산정보업체인 한국창업부동산정보원의 도움으로 우리나라 실버타운의 현황 그리고 실버타운의 유형 및 체크포인트 등을 알아봤다. 우리나라의 실버타운 현황 현재 우리나라에도 대규모 실버타운이 여러 곳 있는데, 삼성노블카운티, 서울시니어스 가양타워, 분당 정원속궁전, 시니어스타워, SK그레이스힐 등이 대표적인 실버타운으로 꼽힌다. 그러나 아직 초기 단계인데다 일부 ‘여유 있는’ 노년층만 입주가 가능하다는 점이 아쉬움으로 남는다. 거의 모든 시설들의 개발비용을 민간업체가 떠안고 있는 실정이어서 입주비용이 만만치 않기 때문이다. 보건복지부는 유료 실버타운을 유료 양로시설로 분류하고 있다. 이에 따르면, 2006년 기준 유료 양로시설인 실버타운은 전국적으로 89곳(유료 양로시설 74개, 유료 노인복지주택 15개)에 달한다. 2004년의 49곳에서 90%가량 늘어난 수치이다. 실버타운은 기존 요양시설과 달리 의료 서비스부터 레저 서비스, 입주민들의 동호회 등이 활성화돼 있는 특징이 있다. 고령인구를 65세로 정하고 있지만, 부부 중 한 명만 60세가 넘으면 입주가 가능하다.

삼성노블카운티로 대표되는 도시근교형은 서울이나 대도시와의 접근성이 뛰어나면서 자연친화적인 특징을 갖고 있다. 도시근교형은 도심형과 전원형의 절충형태로 볼 수 있다. 농장 형태인 전원형은 수용인원이 적은 경우가 많다. 텃밭을 가꾸고 동물을 키우며 한적한 노후를 보내려는 이들이 주로 전원형을 택하게 된다. 우리나라 실버타운은 종교단체와 복지단체를 중심으로 80~90년대 양로원의 형태로 운영되다가, 실버 주거시설이 점차 진화해 의료 서비스와 레저 시설을 갖춘 고급 실버타운으로 거듭났다. 최근에는 실버타운 사업에 뛰어드는 기관도 각 지자체·건설사·대기업·대학교·대형병원까지 확산되고 있는 추세이다. 자식들의 눈치를 안 보고 비슷한 연배의 또래들과 어울려 취미·여가 활동을 하며 여유로운 노후를 즐기려는 이들은 실버타운을 노년의 안식처로 떠올리고 있다. 그러나 늘어나는 실버타운도 옥석을 분명히 가려야 한다. 의료시설이 열악한 경우도 종종 있고, 입지적인 여건이 떨어져 분양이 잘 되지 않거나, 거주하는 노인 수가 적어 적적한 곳도 적지 않다. 개인 성향에 따라 도심형·도시근교형·전원형 등 지리적인 요인도 고려해야 한다. 실버타운 분양가는 적게는 5,000만 원에서 많게는 10억 원이 훌쩍 넘는 비용을 지불해야 한다는 점도 입주시 고려해야 한다. 월 생활비도 많게는 400만 원까지 소요되는 곳도 있다. 그러므로 본인의 성향과 재무상황에 따라 맞춤형 실버타운을 선택해야 한다. 투자성까지 갖춘 실버타운 속속 선보여 최근에 등장한 실버타운으로는 서울 강서구 서울시니어스 가양타워를 비롯해 용인 삼성노블카운티, 강서구 SK그레이스힐, 서울 종로구 아너스벨리, 서울 은평구 클라시온 등을 들 수 있다. 서울시니어스 가양타워는 노년층에 꼭 필요한 시설과 서비스를 제공하면서도 재산 가치를 지닌 실버 전용 고급 아파트로서, 전세·증여·상속은 물론 역모기지론 상담 서비스를 제공한다. 또한, 이곳에는 삶에 활력을 주는 다양한 문화공간이 준비돼 있다. 지하 1층에는 휠체어에 앉은 채로 영화나 음악·연극 공연을 편안하게 즐길 수 있는 노인 전용 문화공간이 들어선다. 특히, 간병인이 필요할 때를 위해 별도의 전용 주거동이 마련돼 있다. 무엇보다 9호선 전철이 7월 24일 개통되고, 인근 396만㎡(120만 평) 규모의 마곡지구가 개발될 예정이어서 투자 잠재력이 높다. 서울 강서구 등촌동에 지은 SK그레이스힐 실버타운도 투자가치가 높다. 이 실버타운은 총 182가구로 구성돼 있으며, 현재 30가구 정도가 남아 있다. 162㎡는 분양가격을 1억 원 할인해 4억 원에 공급하고 있다. 또, 115㎡는 회사 측이 1년 간 관리비를 지원하며, 취득세와 등록세 면제 혜택도 있다. 60세 이상 부모와 동반해 1박2일 간 체험할 수 있는 프로그램이 마련돼 있다. 지하철 9호선 가양역과 직접 연결돼 있어 교통 여건도 양호하다. 민간업체뿐 아니라 지자체들도 실버타운 건립을 활발히 추진하고 있다. 충북 진천군은 오는 2011년까지 은탄리 53만6,000평 일대에 18~27홀짜리 골프장(36만 평)에 둘러싸인 지하 1층, 지상 8층 규모의 실버타운을 만들기로 했다. 이 실버타운에는 노인 전문병원도 들어선다. 부산도시개발공사도 부산 서구 서대신동 꽃마을 일대에 300실 규모의 도심형 실버타운을 조성키로 하고, 연말까지 부지를 최종 확정한 뒤 내년 초에 착공해 오는 2009년 말에 오픈할 예정이다. 실버타운 유형별 특성과 체크포인트

실버타운의 수요자층은 선택기준에 따라 크게 4가지 유형이 있다. 종합적인 시설 중시형은 의료시설뿐만 아니라 여러 가지 기능이 갖춰진 시설을 희망하는 사람들이며, 대부분 이 유형에 속한다. 가족형태를 보면 자녀동거 세대가 많고, 고졸자 이상의 학력이 높은 편이다. 또, 교통 중시형은 교통의 편의성 부문을 특히 중시하는 유형이며, 가족형태에서는 부부 세대의 비율이 높은 편이다. 특히 대졸자가 많다. 주거 중시형은 종합적인 시설 중시형 다음으로 많다. 대체로 시설 중시형과 유사하지만, 시설의 기능에서는 의료기능뿐 아니라 주거부문의 쾌적함을 보다 중시하는 유형이다. 가족형태에서는 자녀동거 세대의 비율이 높으며, 특히 고졸자가 많은 편이다. 문화시설 중시형은 취미활동·레크리에이션 등을 위한 문화시설을 중요시하는 유형이다. 가족형태는 자녀동거 세대의 비율이 높으며, 선호도가 가장 적다. 실버타운 유형별 특성 입지조건 선택에는 입주 연령이 가장 중요하다. 요즘에는 노년기에도 왕성한 사회활동을 하는 사람이 많고, 건강한 노인이 증가했기 때문이다. 60대는 노인 축에도 끼지 못하며, 70∼75세 정도는 돼야 노인으로 보는 추세이다. 노년기도 75세 이전에는 어느 정도 일을 하면서 때로는 여가 및 레저 생활도 즐기고 활력 있는 생활을 영위한다. 따라서, 실버타운도 도시에서 멀리 떨어져 있는 것을 바라지 않는다. 도시형이 아니더라도, 적어도 1~2시간 이내에 대도시의 중심부까지 도달할 수 있는 지역에 위치한 도시근교형이 인기를 누리고 있다. 도시형은 생활상의 편리함은 있으나 주거환경이 좋지 못하고, 도심과 멀리 떨어져 있는 전원형은 상대적으로 격리되고 고립된 느낌을 주기 때문에, 도시와 전원의 중간형태인 도시근교형이 선호되고 있다. 직장을 가진 사람들은 출퇴근도 가능하고, 자녀와 별거하더라도 될 수 있으면 가까운 곳에서 거주하기를 희망한다. 반면, 75세 이후가 되면 자연과 더 가까워지기를 좋아하는 게 인지상정이다. 이 시기에도 도시근교형을 가장 선호하지만, 도시형에서 전원형으로 옮기는 사람도 종종 생긴다. 실버타운 입주시 체크포인트 양질의 실버타운이란 시설과 서비스, 그리고 직원들의 친절이 혼연일체가 된 곳을 말한다. 시설 면의 점검 포인트는 공유면적의 비율, 복도·엘리베이터의 넓이, 문턱의 유무, 안전손잡이, 식당, 실내화장실, 경보장치(생활리듬체크 시스템, 긴급연락 벨), 피난구 등이다. 공용면적 비율은 건물 전체면적의 50% 전후가 좋으며, 최저 45%는 돼야 한다. 공용시설이 많을수록 여러 가지 서비스를 받을 수 있다는 장점이 있는 반면, 입주비용과 관리비 등에 고스란히 포함되기 때문에 별로 사용하지 않는 시설은 경제적인 부담만 된다. 따라서 어느 정도, 어떤 종류의 공용시설이 있는지는 실버타운 선택의 중요한 포인트 중 하나이다. 식생활은 건강을 유지하는데 굉장히 중요하다. 성인병 예방을 위해서라도 실버타운에서 제공되는 균형 잡힌 영양식단 서비스의 중요성은 두말할 나위가 없다. 또 적당한 운동과 취미 활동이 가능한 실버타운인지를 신중히 고려해야 한다. 의료 서비스는 여러 가지 형태로 제공될 수 있다. 공용시설 내에 진료실이 설치돼 간호사만이 상주하는 방식이 될 수도 있고, 제휴병원이 부지 내에 혹은 인접해 있어 필요에 따라 의료 서비스를 제공받을 수 있는 곳도 있으며, 제휴병원에서 의사와 간호사가 주당 몇 번씩 진료하러 오는 형태가 있다. 실버타운의 공용시설에 어떠한 규모의 의료실이 있는지, 어떤 의료직원이 있는지, 그리고 제공되는 의료 서비스의 내용과 그 비용부담은 어느 정도인지를 반드시 확인해야 한다.

실버타운은 노인요양시설이 아니므로 이미 앓아 누운 환자는 입주할 수 없다. 다만, 생활에 큰 지장이 없을 정도의 성인병은 별 문제가 없다. 자신의 경제적 능력을 벗어난 시설에 입주하게 되면 여러 가지 예상치 못한 어려움에 직면할 수 있으므로, 사전에 입주금과 입주 후 관리비, 그리고 자신의 생활비 등이 어느 정도 소요될 것인지를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 입주금의 성격은 종신이용권·분양방식·임대방식·회원권방식 등 입주방식과 연관되는 것으로, 자신의 자금조달 능력 등을 고려하여 적절히 선별해야 한다. 특히, 사정상 시설에서 나가야 할 경우, 입주금을 반환받을 수는 있는지, 또 어떤 조건으로 얼마를 반환받을 수 있는지 등을 면밀히 검토해야 한다. 자신의 전 재산을 입주금과 생활비로 투자했는데 되돌려받지 못하거나 혹은 지나치게 적은 금액을 되돌려받는 낭패를 당하는 경우도 생길 수 있기 때문이다. 최근에는 관련법 개정으로 실버타운은 자녀 명의 매매가 불가능해졌고, 입주 노인 앞으로만 등기가 가능하다. 따라서, 증여세와 상속세 문제가 발생할 가능성이 매우 높다. 또한, 서류는 환금성을 체크해야 한다. 사망시나 중도에 해약할 때 반환금 관계는 어떻게 되는지, 얼마를 돌려받고 상각액은 얼마나 되는지 체크해야 한다. 소유권 방식일 경우 소유권 이전시 본인이 직접 매도하는지, 아니면 회사에서 인수해주는지도 점검해야 할 대목이다. 교통 여건도 살펴봐야 한다. 대중교통이 편리하고 도심과 가까운 곳에 있어야 각종 문화생활을 즐길 수 있고, 친구·친족과도 자주 만날 수 있다. 실버타운과 도심까지의 거리, 지하철이나 버스 이용 등을 체크한다. 마지막으로, 운영 주체가 건실한지를 살펴야 한다. 비싼 보증금을 냈는데 운영업체가 부실하면 보증금을 떼일 수도 있고, 계약조건과 달리 서비스가 미비하거나 불편할 수도 있다. 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “최근 우리나라 노인들의 평균수명이 늘어나는 반면 은퇴 연령은 앞당겨져 은퇴 후 생활기간이 이전보다 10~20년쯤 늘어나다 보니 비용 지출에 대단히 민감하다”며 “그동안 인식 및 경험 부족으로 실버타운이 자리 잡기 어려웠으나, 까다로운 입지조건 선정을 비롯해 운영기관의 신뢰성, 의료 서비스 이용 편의성이 확보돼야 실버타운이 성공적으로 자리를 잡을 것”이라고 말했다.