보금자리주택·국민임대주택, 장기적 오피스텔 투자 최대변수

최근 주택 전세난 속에서, 주택을 구하는 서민들은 아파트 분양가격에 버금가는 전세가격 때문에 전세 얻기에 엄두를 못 내고 있는 실정이다. 정부의 8.23 전세대책은 이런 전세난을 해결하기 위한 정책인데, 정부는 국민임대주택 조기 공급, 전세대출, 오피스텔의 규제 완화 등을 내놓았다. 중요한 것은 오피스텔에 대한 내용이다. 규제 완화로, 종전에는 바닥난방이 전용면적 60㎡부터 가능했으나, 이것을 85㎡까지 허용하고 있다. 주거용 오피스텔을 늘려 전세를 원하는 서민들을 오피스텔 쪽으로 돌리려는 정부의 생각으로 풀이된다. 현재 오피스텔의 공급은 2006년 이후 급격하게 줄었다. 2000년대 초반 소형 사업자와 바닥난방 제한이 없어 1~2인 주거용으로 각광을 받아 오피스텔의 공급량이 많았으나, 아파트보다 주거환경이 뛰어나지 않고 바닥난방 제한이나 비싼 관리비로 인해 주거용 수요가 줄어 공급에도 많은 변화가 있었다. 이와 관련, 주거용 오피스텔의 인기가 다시 살아나면서 주택담보대출 규제 반사이익과 함께 소액으로 투자할 수 있다는 점에서 문의가 늘고 있다. 오피스텔은 향후 2~3년 동안 실거주 목적의 수요자가 늘어날 것으로 전망된다. 최근 DTI 규제에도 포함되지 않고, 바닥난방이 가능한 전용면적도 늘어났다는 점, 아파트보다 분양가격 부담이 적다는 점이 주거용 오피스텔의 장점이다. 게다가 공급이 크게 줄어 오피스텔의 가치는 높아지고 있다. 무엇보다 보금자리주택 공급물량을 확대하고 조기 공급하겠다는 8.27주택공급대책도 오피스텔 시장의 중요한 변수가 될 전망이다. 다른 주택을 보유하지 않은 오피스텔 소유자는 청약할 때 무주택자로 인정받을 수 있어 보금자리주택이나 국민임대주택 청약을 하는데 문제가 되지 않는다. 이러한 점도 전세를 생각했던 수요자들이 실거주 목적의 오피스텔로 갈아타는 이유 중 하나로 작용한다. 정부 주택공급 정책, 오피스텔 정체성 혼란 가중 전망 최근엔 저금리 기조가 이어지자 역세권이 들썩거리고 있다. 임차 수요가 비교적 넉넉한 지하철역 인근의 오피스텔을 사들여 임대사업을 하려는 사람이 부쩍 늘면서 매물이 동나고 줄곧 내리던 가격도 오름세로 돌아섰다. 주로 대학가나 전철역 주변 등 업무시설이 밀집한 곳이 주요 투자 대상이다. 역세권 오피스텔에 투자자들이 몰리는 건, 무엇보다 대출 금리가 싸고 몸값이 떨어져 투자 부담이 많이 줄어든 반면, 임대수익률은 나아졌기 때문이다. 하지만 보금자리주택이나 국민임대주택과 도시형 생활주택의 보급·활성화는 주거용 오피스텔에 부정적인 영향을 끼칠 것으로 전망된다. 보금자리주택은 서민에게 중소형 주택을 비교적 싼 가격에 공급하는 것을 목표로 하고 있어, 보급될 쯤에는 소형 평형의 비교적 적은 분양가격이 장점이었던 주거용 오피스텔에 큰 타격을 줄 것으로 보인다. 게다가 1~2인 가족을 위한 소형 주택을 늘리기 위해 도입된 도시형 생활주택 역시 이와 같은 맥락에서 주거용 오피스텔에 적지 않은 타격을 입힐 것으로 예상된다. 전세를 못 구해 실거주 목적으로 오피스텔을 구했다면, 결국 거주자들 대부분은 청약통장에 가입하고 전세난이 잠잠해지거나 아파트 공급이 늘어날 때 오피스텔에서 아파트로 갈아타려고 하는 움직임이 급증할 것으로 추측된다. 전세를 구하지 못하는 서민들이 대부분 뉴타운개발에 떠밀린 이주민이라는 점도 향후 오피스텔의 전망을 어둡게 하는 요인이다. 오피스텔에 거주하던 이주민들이 뉴타운 입주 시점에는 오피스텔을 떠나 ‘공동화현상’이 올 수 있으리라는 전망도 나오고 있다. 결국 장기적으로 보금자리주택과 도시형 생활주택이 보급된다고 봤을 때, 오피스텔은 주거용보다는 업무용으로 더 많이 이용될 것으로 보이며, 오피스와 같은 기능을 수행하게 될 전망이다. 한국창업부동산정보원 권강수 대표는 “보금자리주택과 도시형 생활주택이 100% 활성화된다는 보장이 없어 앞으로 추이를 지켜봐야 하지만, 현 정부의 부동산 정책이 ‘서민들 주택공급’에 초점이 맞춰져 있어 주거용 오피스텔의 인기는 줄어들 것”이라며 “과거 바닥난방 제한 후 오피스텔의 인기가 하락한 것과 같이, 향후 4~5년 후에는 오피스텔의 공급과 가격이 떨어질 것”이라고 전망했다.