2010년 보금자리주택 및 장기전세주택 청약전략

김정용 A+리얼티 투자자문팀장 2010년 부동산 시장은 DTI(총부채상환비율)란 초강도 규제가 바탕에 깔려 있지만, GTX(수도권 광역급행철도), 한강변 전략 정비구역 등 굵직한 호재가 계획돼 있어, 개발 호재가 있는 지역과 아닌 지역 간 부동산 가격 상승에 차이가 있을 것으로 전망된다. 이런 가운데, 목돈이 부족한 수요자라면 내년도 공급 물량이 크게 확대된 보금자리주택이나 장기전세주택(시프트)에 관심을 둘 만하다. 우선 보금자리주택의 경우 내년에 공급 물량이 크게 확대되는 데 주목할 필요가 있겠다. 2010년 보금자리주택 공급은 약 18만 가구가 될 예정이며, 지역별로 수도권에서 14만 가구, 지방에서 4만 가구가 공급된다. 세부적으로는 그린벨트에 짓는 보금자리주택이 8만 가구로 가장 많고, 위례신도시 등 2기 신도시에서도 4만 가구 정도가 공급될 계획이다. 특히 2차 보금자리지구인 서울 내곡, 서울 세곡2, 부천 옥길, 시흥 은계, 구리 갈매, 남양주 진건 등 6개 지역뿐 아니라, 송파신도시에서도 분양 물량이 계획돼 있어, 자신의 당첨 가능성에 맞게 청약 전략을 계획하는 게 좋겠다. 참고로, 2차 보금자리주택 지구는 올 1월까지 지구계획을 마련해 4월에 계획안을 확정한 뒤, 공공분양 주택의 80% 이내 호수에 대해 사전예약을 실시하며, 최초 입주는 2013년 상반기 예정이다. 보금자리주택은 청약저축 불입액에 따라 당첨이 갈리게 된다. 같은 청약저축 1순위라 할지라도 당첨자를 결정하는 방법은 청약저축 순위에 따라 선정한다. 동일 순위 내에서 경쟁이 있을 때엔 5년 이상의 기간 무주택 세대주로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 60회 이상 납입한 사람 중 저축총액이 많은 사람, 3년 이상의 기간 무주택 세대주로서 저축총액이 많은 사람, 저축총액이 많은 사람, 납입회수가 많은 사람, 부양가족이 많은 사람 등의 순으로 선정된다. 이 가운데 서울 강남권 보금자리주택의 청약저축 당첨 커트라인 불입액은 1200만 원 이상일 것으로 보이며, 다른 수도권 보금자리 주택은 400~700만 원 선일 것으로 예상된다. 아울러 장기전세주택도 2010년 한 해 동안 서울에서 1만 가구가 공급될 예정이어서 실수요자들의 관심이 집중되고 있다. 다만 거의 대부분이 건설형 시프트이며, 재건축 시프트는 서초구 반포동 삼호가든 등 7개 재건축 단지 145가구에 불과하다. 시프트는 자체 건설형 시프트와 재건축 시프트 등 두 가지 종류가 있다. 건설형 시프트는 우선 서울시 무주택 세대주이면서 청약저축 1순위 자격을 얻으면 청약할 수 있고, 전용 60㎡ 미만인 평형대에는 소득 제한(전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하)이 있다. 그러나 60㎡ 초과인 평형대에는 소득제한이 없다. 청약저축이 같은 1순위라면, 5년 이상 무주택 세대주이면서 불입 횟수가 60회 이상이고 불입액이 높은 사람이 우선적으로 당첨된다. 참고로, 내년 건설형 시프트 가운데 강남지역 세곡(강남구)·우면(서초구)과 상암지구·강일지구·은평지구 등 입지가 양호한 지역의 청약저축 당첨 커트라인 불입액은 700만~900만 원 선일 것으로 예상된다. 반면, 재건축 시프트는 서울시에서 거주한 지 1년 이상이면서 무주택 기간이 1년 이상인 사람(만 30세 기준)에게 1순위 청약자격이 주어진다. 건설형 시프트와는 달리 평형에 따른 소득제한이 없으며, 청약통장이 없어도 청약할 수 있다. 또한 같은 순위 내 당첨자 선별은 건설형 시프트처럼 청약저축 순차제가 아닌 서울시 거주 기간, 무주택 기간, 부양가족 수, 세대주 나이, 미성년 자녀 숫자 등에 따른 가점제로 당첨자를 선별하게 된다. 이처럼 2010년은 보금자리나 장기전세주택 모두 공급 물량이 풍성하기 때문에, 실수요자라면 자신의 상황에 맞게 당첨 가능성이 있는 지역을 골라 청약하는 전략이 주효할 것으로 보인다.