올 4월 가입자·가입액, 작년보다 30% 이상 늘어나

정부의 부동산 정책 때문에 부동산 가격이 지속적인 내림세를 보이면서, 자신이 가진 집을 금융권에 담보로 잡히고 이를 연금으로 받는 ‘주택연금’에 대한 관심이 점점 높아지고 있다. 주택연금에 대한 국민의 관심은 지난 4월에 폭발적으로 드러났다. 한국주택금융공사가 발표한 자료에 따르면, 주택연금 4월 가입자는 월간 가입자 수치 중 최대 규모인 180명인데, 이는 지난해 같은 기간에 비해 30% 이상 늘어난 규모이며, 올해 3월에 비해서는 34% 가량 증가한 수치다. 하루 평균 가입자 수도 지난해에는 평균 4.4명이었으나, 올해는 6.0명으로 1.8명 늘어났다. 한편, 같은 기간에 보증공급금액은 2797억 원을 기록해, 올해 3월보다 42% 증가한 것으로 나타났다. 집은 있지만 소득 부족한 이들에게 ‘딱’ 한국주택금융공사에서 주관하는 주택연금은 ‘집은 소유하고 있지만 소득이 부족한 60세 이상의 고령자들이 집을 담보로 맡기고 평생 연금을 받는’제도다. 주택연금에 가입하기 위해서는 부부가 모두 60세 이상이어야 하며, 담보로 맡기는 주택은 공시가격이 9억 원 이하이면서 권리침해 또는 저당권·전세권·임대차계약 등이 없어야 한다. 또한 소유자와 배우자가 주택을 한 채만 소유하고 있어야 가입이 허용된다. 지난 2007년 11월 처음 국내에 도입된 주택연금 제도는 도입 당시에는 세 자릿수 가입자 유치에 그치는 등 다소 불안정한 모습으로 첫걸음을 뗐다. 그러나 외환위기가 안정되고 집값 하락에다 노후대책이 마땅치 않은 고령층의 미래에 대한 불안감 확대 등의 영향으로 가입자가 늘어나기 시작해, 올해 4월에는 한 달 사이에 180명이나 가입하기도 했다. 한국주택금융공사의 관계자는 4월에 나타난 주택연금의 가파른 성장세에 대해 “수시 인출금 용도 완화와 재산세 감면 대상 확대 등의 제도개선이 큰 영향을 미쳤다”며 “탤런트 최불암 씨를 명예홍보대사로 선정하고, 고령자 단체와 연계한 마케팅도 효과가 있었다”고 언급했다. 이러한 주택연금의 성장은 갑작스러운 흐름이 아니라 이미 지난 1분기부터 예상됐다. 올해 1분기에 318명이 주택연금에 가입하면서 주택연금의 성장세에 청신호가 들어온 것이다. 일반적으로 1분기는 고령자들의 이동이 적은 시기이기 때문에 가입자 수가 줄어든다는 점을 고려할 때, 이례적으로 가입자 수가 늘어나는 현상을 겪은 주택연금은 이후 부동산 가격이 하락하면서 더욱 높은 인기를 얻게 됐다. 주택연금의 가입자는 지난해까지 2334명이었으며, 보증공급액도 3조2132억 원을 기록했다. 전문가들은 이르면 이달 내로 가입자가 3000명을 넘을 것으로 보고 있다. 주택연금을 처음 실행한 미국이 3년 간 1565건의 연금을 유치하는 데 그쳤던 실적에 비하면 그야말로 비약적인 발전 속도다. 게다가 앞으로 부동산 가격이 더욱 하락할 것이라는 전망이 꾸준히 제기되고 있기 때문에 주택연금의 인기는 한동안 지속될 것으로 보인다. 세제혜택에 더 낮아진 문턱까지 ‘알면 알수록 끌리네’ 전문가들은 주택연금 제도가 빠른 속도로 정상궤도에 오른 이유로 주택연금 제도가 가진 ‘다섯 가지 장점’을 꼽는다. 주택연금 제도의 다섯 가지 장점은 평생거주·평생지급, 공적 보증, 낮은 대출금리, 저렴한 초기비용, 세제지원 등이다. 전문가들은 이 다섯 가지 장점을 다른 금융기관에 비해 주택연금이 갖는 가장 차별화된 요소로 판단하고 있다. 주택연금에 가입하면 ‘평생거주·평생지급’을 통해 가입자와 배우자 모두에게 평생거주와 연금 지급이 보장된다. 또한 정부가 보증하는 ‘공적 보증’상품이기 때문에 연금지급이 중단될 위험이 없다는 것도 주택연금의 장점이다. 금리는 시중은행에서 주택담보 대출을 받을 때 ‘양도성예금증서(이하 CD) 금리+2.1%’로 변동금리를 적용하는 데 비해, 주택연금은 ‘CD 금리+1.1% 금리’를 적용하기 때문에 이자에 대한 부담도 다른 금융기관에 비해 훨씬 적다. 아울러 주택연금에 가입하면 등록세·교육세·농어촌특별세·국민주택채권 매입의무가 면제되고, 주택 공시가격이 5억 원 이하이면 재산세의 25%를 감면해준다(5억 원을 초과하면 5억 원에 해당하는 재산세의 25% 감면). 또한 연간 200만 원까지 대출이자 비용을 소득공제해주는 것도 주택연금이 가입자들에게 제공하는 세제 서비스다. 특히 지난 10일부터는 인지세가 주택연금 대출한도를 기준으로 부과됐다. 이를 적용하면 인지세 부과 대상 금액이 주택연금 대출 한도인 최고 5억 원으로 제한되고, 이 경우 인지세는 대출한도 1억 원 초과 5억 원 이하에 적용되는 15만 원이 부과돼 가입자의 부담이 더욱 줄어든다. 이번 인지세 부과기준 변경으로 종전 인지세 최고액이 20만 원(57.1%) 줄어들게 됐다. 인지세 평균 납부금액은 건당 26만 원에서 12만 원으로 약 54% 인하될 전망이다. 대출한도가 4000만 원 이하인 고객은 인지세가 전액 면세된다. 주택연금 가입자의 약 5%가 인지세를 면제받게 될 전망이다. 또한 대출한도 4000만 원 초과 5000만 원 이하와 5000만 원 초과 1억 원 이하는 각각 4만 원과 7만 원이 적용된다. 아울러 과거에는 가입 대상에서 제외됐던 실버주택도 올해 7월 1일부터는 가입대상에 포함되기 때문에 더 많은 이들에게 주택연금의 수혜자가 될 기회가 제공된다. 가입한다고 끝 아냐…주택연금 지혜롭게 굴리는 요령 알아야 일단 여러 가지 세제혜택 등에 솔깃해 주택연금에 가입하길 마음먹었다면, 하루라도 빨리 가입하는 것이 좋다. 집값에 따라 받을 수 있는 연금이 변하는데, 최근 들어 부동산 가격은 계속해서 내림세를 보이기 때문이다. 주택연금에 가입한 이들에게 지급되는 연금 규모는 가입자의 나이와 주택의 가격에 따라 차이가 발생하는데, 가입 시점의 연령이 높고 주택 가격이 비쌀수록 더 많은 연금을 받을 수 있다. 단, 나이는 부부 중 나이가 적은 사람을 기준으로 하며, 배우자가 사망하더라도 연금은 계속해서 지급된다. 연금의 수령 방법도 ‘종신지급 방식’과 ‘종신혼합 방식’ 두 가지로 나뉘어져, 가입자들이 자신의 상황에 맞게 수령 방법을 정할 수 있다. 종신지급 방법은 수시인출 한도에 대해 별도의 설정을 하지 않고 사망 전까지 매달 일정금액을 지급하는 방식이다. 반면, 종신혼합 방식은 대출한도의 50% 내에서 개별인출을 허용하고, 나머지 부분에 대해 매달 일정금액을 사망 전까지 지급한다. 그러나 개별인출용도가 주택구매(임차), 사행성·사치오락성인 경우는 인출이 허용되지 않는다. 한편, 종신지급 방식과 종신혼합 방식은 모두 ‘월 지급금 증가 옵션’과 ‘월 지급금 감소 옵션’을 적용할 수 있다. 우선, 월 지급금 증가 옵션은 매년 3%씩 월 지급금이 증가하는 방식으로, 이용 초기에는 종신지급 방식(정액형) 보다 월 지급금이 적지만(주택 가격과 가입 연령에 따라 차이가 있지만), 일정한 기간이 지나면 종신지급 방식보다 더 많은 연금을 받을 수 있다. 반면, 월 지급금 감소 옵션은 월 지급금 증가 옵션과는 반대로 종신지급 방식보다 처음에는 월 지급금이 많지만, 매년 3%씩 월 지급금이 감소한다. 예를 들어, 65세인 가입자가 공시지가 3억 원의 주택으로 월 지급금 감소 옵션을 적용할 경우, 처음에는 110만8000원을 받지만, 5년 후에는 95만1000원, 10년 후에는 81만7000원 등으로 연금수령액이 감소한다. 한국주택금융공사의 관계자는 “의료비, 주택자금 대출금 상환 등 목돈이 필요할 것으로 예상하는 고객들은 주택연금 가입 시 종신혼합 방식을 선택하고, 이미 종신지급 방식을 선택하여 이용하던 가입자가 갑자기 목돈이 필요하게 되면 지급 방식을 종신혼합 방식으로 변경하면 된다”고 조언했다. 덧붙여 이 관계자는 “지급 방식을 변경할 경우 한꺼번에 목돈을 활용함에 따라 기존에 지급받던 월 지급금이 줄어든다는 점은 유념해야 할 것”이라고 당부했다. 주택연금을 받던 부부가 모두 사망하면 주택연금 계약은 자동으로 해지된다. 이때 대출금 상환액은 담보주택 처분가격 범위 내로 한정된다. 만약 주택 가격이 대출잔액보다 부족하더라도 상속인에게 부족분을 청구하지 않지만, 반대의 경우에는 남는 금액을 상속자가 가져간다. 한국주택금융공사 관계자는 “2030년이 되면 한국이 OECD(경제협력개발기구) 회원국 중 4대 노인국에 진입할 것이라는 의견이 제시될 정도로 한국의 인구 고령화는 빠르게 진행되고 있지만, 사회보장 제도는 선진국보다 취약하다”고 지적했다. 또한 이 관계자는 “고령자들이 생활비 마련을 위해 부동산을 활용하여 대출을 받으려 해도 매달 내야 하는 대출 이자나 대출기한 경과 후 갚아야 할 대출 원금을 상환하기 어려워 금융기관에서 대출을 받는 것도 쉽지 않다”고 언급한 뒤, “주택연금은 금융 서비스에서 소외된 노령층이 생활과 주거의 안정이 가능하도록 하는 사회보장 제도의 한 축”이라고 언급했다.