연립·다세대 경매시장서 호황, 가격 저렴하고 DTI 규제 안 받아

김정용 A+리얼티 투자자문팀장 부동산 상담을 하다 보면, 목돈으로 부동산에 투자하려 하는데 어떻게 투자를 해야 할지 망설이는 사람이 많다. 현재 부동산 시장을 본다면 그리 전망이 밝지만은 않다. DTI(총부채상환비율)란 규제가 부동산 시장의 가격 상승에 발목을 잡고 있고, 소득 감소나 가계부채 또한 부동산 시장에 부정적인 요소로 작용하고 있다. 그러나 수급 불균형이나 굵직한 개발 호재 등이 있어 시장이 이대로 흘러갈 것으로는 보이지 않아, 부동산 투자를 염두에 두고 있다면 어느 때보다 신중하게 판단하되, 위험을 줄이면서 일부분 임대수익과 시세차익을 함께 누릴 수 있는 상품에 관심을 두는 게 좋다고 본다. 또한 그러한 투자 수단으로 시세보다 저렴하게 부동산을 구입할 수 있는 경매를 꼽을 수 있겠다. 우선, 경매와 일반 매매의 차이점을 살펴보자. 일반 매매로 부동산을 구입하는 경우 부동산 중개업소에 가서 마음에 드는 물건을 골라 바로 계약할 수 있는 장점이 있지만, 경매로 취득하는 경우보다는 가격이 높다. 반면, 경매는 매매로 구입하는 경우보다는 매입 가격이 낮지만, 매매물건보다 물건이 적은데다 마음에 들어도 낙찰된다는 보장이 없다. 게다가 경매는 일반 매매보다 권리분석·명도 등 까다로운 절차를 거쳐야 한다. 권리분석·낙찰·명도라는 큰 절차를 따져봤을 때, 권리분석을 잘못했다간 재산상의 손해를 입기 십상인데다, 권리분석을 잘 해도 낙찰을 받지 못하면 아무 소용이 없고, 낙찰을 받아도 명도가 원활하게 이뤄지지 않아 예기치 않은 문제가 발생한다면 자칫 골머리를 앓을 수 있다. 실례로, 권리분석을 잘못하여 대항력(경매로 낙찰되더라도 임차인이 보증금 전액을 돌려받을 때까지 해당 임차주택을 계속 점유할 수 있는 권리) 있는 세입자의 보증금을 추후에 인수하는 것을 고려하지 못한다면 실제 거래가 이상으로 매입할 수 있어 입찰보증금을 날려야 하는 일도 있고, 보증금을 한 푼도 받지 못하고 나가야 하는 세입자는 억지를 부리며 쉽게 집을 비워주지 않기 때문에 명도 또한 쉽지 않은 일이다. 경매시장 호황 상품은 연립·다세대 그래도 필자가 경매로 부동산 구입을 권유하는 까닭은 경매물건의 입찰일에 입찰자가 없으면 유찰이 돼 가격이 떨어진다는 점 때문이다. 한 번 유찰될 때마다 최초감정가에서 20%씩 하락해, 1회 유찰 시 최초감정가의 80%, 2회 유찰 시 64%, 3회 유찰 시 51%로 떨어지기 때문에, 합법적으로 저렴하게 부동산을 구입할 수 있는 기회가 큰 매력이 아닐 수 없다. 대출규제 때문에 잔금 확보가 어렵고 시장이 좋지 않은 가운데, 목돈이 어느 정도 있는 실수요자라면 괜찮은 주택을 저렴하게 구입할 수 있으므로 경매로 주택을 구입하는 방법도 고려해볼 일이다. 아파트라면 대개 시세에 대비해서 85~90% 선에 낙찰이 된다. 경매에는 토지·오피스텔·상가·공장·주택 등 다양한 물건이 나오지만, 그중에서도 최근 경매 시장에서 호황을 누리는 상품은 연립·다세대이다. 경매 시장에서 연립·다세대가 인기를 끄는 이유는 가격이 아파트보다 저렴한데다 DTI 규제가 적용되지 않아 대출을 아파트에 비해 크게 받을 수 있고, 수도권 일대의 전셋값이 상승하면서 실수요나 임대수요가 몰렸기 때문으로 풀이된다. 특히 뉴타운 ·재개발과 같은 개발 호재가 있거나 역세권으로서 실거주나 임대가 쉬운 연립·다세대에 대한 관심이 뜨겁다. 하지만 투자자 입장이라면 이런 분위기에 편승하기보다는 자신만의 투자 방법을 개발하여 다른 형태로 투자하는 것이 좋다고 본다. 경매 시장에는 계속해서 새로운 물건이 유입되고 좋은 물건도 계속 나오기 때문에 여러 측면에서 부동산 투자전략을 계획할 수 있는 이점이 있다. 경매에 관한 투자전략은 다음 칼럼에 기고하고자 한다.