조합원 분양분 아파트를 매입하였는데, 궁금한 점이 있어 문의합니다. 조합원 승계가 6월 20일까지만 된다는 부동산 중개업소의 얘기를 듣고, 6월 23일 중개업소에서 매매계약서를 작성하여 계약을 하였습니다. 조합원 승계가 되는 건 아니고, 조합원(매도인) 명의로 등기를 마친 후 제 명의로 다시 명의이전을 하기로 하고 분양가에 원조합원 등기 비용을 포함한 프리미엄을 얹어 계약을 하였습니다. 그런데 계약 이후, 특화공사를 제가 계약하기 전부터 계획하고 있다는 사실을 알게 되었습니다. 아직 특화공사가 확정이 난 것은 아니지만, 특화가 확정되면 비용이 발생한다고 합니다. 또 특화공사의 분담금은 일반분양자는 제외하고 조합원들만 납부해야 된다는 사실도 알게 되었습니다. 저는 계약 당시 특화공사 및 분담금에 대해서는 얘기도 듣지 못했습니다. 계약서 상에 명시된 내용도 없습니다. 조합원분을 매입했지만, 조합원 승계가 된 게 아니라서 일반분양분과 같은 입장으로 매입하였으므로, 저는 매매계약서 상의 금액만 지불하면 되는 게 아닌가요? 그래서 특화공사 분담금은 원조합원(매도인)이 납부해야 되는 거라고 생각되는데, 답변 부탁드립니다. 하재윤 부동산써브 상담위원 -근래 들어 미분양의 위기를 극복하고자 시행사나 시공사 측에서는 분양가 할인, 발코니 무료 확장 등 다양한 이벤트로 아파트 내의 공용 부분에 대한 특화공사(特化工事)를 하는 곳이 많습니다. 특화공사란 해당 아파트만의 독특한 조경시설 또는 기타 시설물(분수대·녹지공간·산책로·독서실·헬스장 등)을 설치하거나 주출입구·외벽공사·어린이놀이터 등을 독특하게 꾸미거나 설치하는 공사를 말하며, 이는 아파트 공사 중 또는 공사가 완료된 후에도 할 수 있습니다. 특화공사는 해당 아파트만의 고유 가치를 극대화(명품화)하려는 노력의 하나로 진행되고 있습니다. 이와 같은 특화공사에는 분양대금 외에 추가로 비용이 소요되기 때문에 해당 비용을 조합원 또는 입주민(소유자)들이 분담하여 부담하는 방식이 일반적입니다, 그런데 경우에 따라서는 시행사나 시공사가 이를 무상으로 설치하거나 수리하는 경우도 있습니다. 그러므로 아파트 매매 당시 그 특화비용을 누가 부담할 것인가에 대하여 특별한 약정이 있었다면 그 약정에 따라야 하겠지만, 그 약정이 없었다면 해당 아파트에 대한 매매 당시의 여러 가지 정황이나 관행 등을 반영하여 판단해야 할 것입니다. 해당 조합원들에게 이미 특화비용이 분담되어 있었고 조합원들이 부담하기로 약정되어 있었다면 매도인이 부담해야 할 것이고, 매매 당시 단순히 특화비용이 발생할 수 있다는 예정만 되어 있고 아파트 입주 후에 추가적인 공사 때문에 새로이 발생하는 특화비용이라면 매수인이 부담해야 될 경우로 판단됩니다. 즉, 비용 부담 주체에 대하여 별도의 정함이 없다면 매수인이 부담해야 하므로, 계약할 때 금액에 대한 부분을 자세히 보아야 합니다.