1억 원 여윳돈 굴려 주택 여러 채 소유할 수 있어

김정용 A+리얼티 투자자문팀장 부동산에 투자하려면 얼마가 있어야 할까? 적게는 1~2억 원, 많게는 5~10억 원까지, 많은 사람들의 답변이 다를 것이다. 그럼 1억 원 미만의 여유 자금으로는 부동산 투자를 하지 못하는 것일까? 물론 1억 원이 채 안 되는 여윳돈으로 부동산에 투자하려면 마땅한 투자처가 없는 게 사실이다. 하지만 틈새시장인 소액 투자처를 잘만 발굴한다면 양도세 걱정 없이 주택 여러 채를 소유해 임대수익을 얻으면서 위험을 분산시킬 수 있다. 현재 부동산 시장은 매수세가 위축돼 있고, 강력한 대출규제책 때문에 대출받아 주택을 매입하기가 쉽지 않은데다, 실물경기 또한 좋지 못해 앞날을 예측하기가 어려운 실정이다. 당분간 이전과 같은 부동산 시장의 상승폭을 기대하기는 어려울 전망이어서, 때에 따라 환금성과 위험을 고려해 투자 수익을 높일 수 있는 방향으로 투자해야 한다. 여윳돈이 많지 않지만 부동산 투자를 고려하고 있다면, 경매로 지방의 소형 주택을 여러 채 매입하는 방법을 고려해볼 수 있겠다. 집값이 저렴한 지방 소형 주택은 상대적으로 소외된 지역이어서 매매수요는 적지만 임대수요는 풍부해, 시세보다 20%가량 저렴하게 구입한다면 임대수익은 물론 시세차익도 함께 볼 수 있다. 특히 무엇보다 개발 호재가 풍부한 지역을 위주로 전세 비중이 높은 아파트를 매수해 초기 자금을 줄이는 것이 바람직하다. 실제 괜찮은 지역의 소형 아파트는 낙찰가액이 3000~6000만 원 선이며, 대출을 받으면 초기 투자 자금이 줄어들게 된다. 특정 지방의 소형 주택은 가격 조정을 겪는 수도권과는 달리 거품이 거의 없는데다 임대수요가 풍부하고 장기적으로 개발 호재까지 있어 차후에 시세차익까지 얻을 수 있는 물건도 있다. 게다가 임대수익률이 10%대인 점을 감안한다면 위험관리 면에서 부족함이 없다고 할 수 있겠다. 또한 올해 말까지 취득한 주택에 한해서 언제 매도하더라도 중과세율이 아닌 일반세율이 과세되는 가운데, 다주택자에 대한 중과세율이 재시행되는 올해 말 이후로도 지방 소형 주택을 취득하면 주택공시가격 3억 원 이하인 주택이라면 몇 채를 매입하든 중과세 적용을 받지 않는다. 게다가 취득가격이 5000만 원이고 매도할 때 필요 경비와 공제액을 제한 양도차익이 1000만 원이라면 2년 이후 양도소득세는 양도차익의 6%인 60만 원으로 시세차익에 비해 세금 부담이 적다. 끝으로, 레버리지 효과가 탁월하다. 5000만 원짜리 주택을 4000만 원에 낙찰받고 2800만 원을 대출받아 보증금 500만 원에 월 30만 원에 세를 놓을 때, 총투입자금은 1000만 원이 안 되고 대출 이자보다도 임대수익이 높아 레버리지 효과로 말미암아 임대수익률이 20%가 넘는다. 이처럼 부동산에 관심만 있다면, 앞날을 예측하기 어렵고 여윳돈이 많지 않더라도 환금성과 위험을 고려해 부동산 재테크를 계획해볼 수 있겠다.