수익형 부동산보다 환금성 좋아 초보자도 선호

김정용 A+리얼티 투자자문팀장 오피스텔은 업무와 주거 기능을 함께 갖춘 부동산이어서 매력적인 주거 공간이자 투자 대상이다. 주거와 사무실 공간을 함께 갖췄기 때문에 재택근무자·자영업자·대학생·전문직업인이 실사용 목적으로 임대할 수 있는데다, 도심 부동산에 대한 수요가 증가하고, 이혼이나 단독세대 증가, 인구 저성장, 노령인구 증가 등에 따른 영향을 받아 앞으로도 수요가 꾸준할 것으로 전망된다. 특히 전셋값 상승세가 두드러지면서 교통이 편리한 도심에 위치하고 편의시설이나 기반시설이 잘 갖춰진 오피스텔에 대한 투자 수요가 예전보다 늘어나는 추세다. 다른 수익형 부동산보다 환금성이 좋아 초보자들도 쉽게 선호하는 부동산으로 오피스텔을 매입을 할 때, 수도권 내라면 1억 원 내외의 비교적 적은 금액으로 소형 오피스텔을 매입할 수 있고, 연 7~8% 정도의 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다. 청약통장 없어도 청약 가능, DTI 규제도 안 받아 오피스텔은 거주가 가능한 사실상의 주택이면서도 건축법상 업무용 시설로 분류돼 주택 관련 규제를 받지 않는다. 청약통장이 없어도 청약이 가능하고, 아파트에 적용되는 총부채상환비율(DTI) 같은 금융 규제가 적용되지 않는다. 또한 아파트 청약에 관한 근거법인 주택공급에 관한 규칙은 오피스텔을 업무시설로 보고 있어 주택으로 간주하지 않는다. 다시 말해, 오피스텔 소유주가 청약할 때에는 오피스텔을 주거용으로 쓴다 하더라도 주택으로 보지 않는다는 뜻이다. 만약 무주택자가 오피스텔을 취득하더라도 청약할 때에는 무주택 자격이 유지되는 셈이다. 하지만 오피스텔을 매입할 경우에 주의할 점이 있다. 오피스텔을 주거용으로 사용하게 되면 주택으로 간주돼 기존 주택을 매도할 때 다주택자로 몰리게 된다. 다주택자로 몰리면 양도세율이 틀려져 양도소득세가 늘어날 수 있다. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류하고 있지만, 주거형 오피스텔은 업무시설에서 거주하는 형태이므로 실질적으로 주거 용도로 사용한다면 세법에서는 주택으로 간주되기 때문이다. 즉, 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 주택으로 보고, 사무용으로 사용한다면 주택으로 간주되지 않는다. 만일 1주택자가 오피스텔을 1채 취득해 주거용으로 사용하고 있다면, 1가구 2주택이 되는 셈이다. 오피스텔이 주거용으로 간주돼 다주택자가 될 때, 올해까지로 예정된 다주택자 중과세율 폐지 기간이 지나면 내년부터 50~60% 중과세율이 적용되므로, 오피스텔만 아니었다면 비과세 혜택을 받을 수 있을 때에도 중과세가 적용돼 막대한 세금을 낼 수도 있다. 이 때문에 오피스텔은 실제 주거 용도로 사용되고 있으면서도 사무실 용도로 쓰는 것처럼 해놓는 경우가 많다. 특히 오피스텔 소유자가 임차인에게 주민등록을 옮기지 않을 것을 전제로 하여 임대차 계약을 맺기도 한다. 오피스텔 매입, 임대수요 넘치는 지역 골라야 이런 가운데, 오피스텔을 주거용으로 쓴다고 해서 불이익만 있는 것은 아니다. 예를 들어, 오피스텔 1채를 매입해 거주를 하는 사람이 3년 후 양도 시점에 다른 주택이 없다면 주택으로 인정받아 양도소득세를 면제받을 수 있다. 결과적으로 기존 주택이 없다면 오피스텔을 주거용으로 써도 아무 문제가 없겠지만, 기존 주택이 있다면 오피스텔의 사용 용도에 따라 양도소득세 세율이 달라져 세금이 많아지게 되는 것이다. 이 점만 주의한다면, 1억 원 선으로 오피스텔을 매입해 보증금 1000만 원에 매달 60만 원의 안정적인 임대수익을 올릴 수 있겠다. 다만 입지에 따라 오피스텔의 가치가 달라지기 때문에, 오피스텔을 매입한다면 임대수요가 풍부한 지역으로 한정하는 게 바람직하겠다.