주거용 오피스텔은 ‘주택’…투자 시 체크포인트, 세금, 향후 전망 꼼꼼히 따져야

장경철 한국창업부동산정보원 이사 오피스텔이 새삼 주목을 받고 있다. 하지만 오피스텔에 관심이 있는 사람들은 대부분 언론에서 오피스텔에 대한 장밋빛 전망만 보고 투자하는 경우가 적지 않은 것이 현실이다. 언론에 보도되는 오피스텔의 과열 현상은 단지 높은 청약률에 근거해서 나오는 수치에 불과하다. 따라서 모든 오피스텔이 가치가 있는 것은 아니고, 주변에 이미 입주된 오피스텔과 비교해서 입지나 가격 등을 따져본 후 투자에 임해야 한다. 오피스텔에 성공적으로 투자하기 위해서는 오피스텔이 갖는 의미와 관련 세금, 투자 시 체크포인트, 향후 전망 등에 대해서 잘 파악해야 한다. 오피스텔은 상가와는 달리 주거 또는 사무실 등 임차인의 사용 목적에 따라 다양하게 활용할 수 있는 장점이 있으며, 주로 역세권에 위치하고 중층~고층 위주로 건설돼 직장인과 신혼부부에게 인기가 많은 상품이다. 오피스텔과 세금 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류된다. 하지만 세법에서는 주거용으로 사용하면 주택으로 간주하고 세대 수에 포함된다. 최근 오피스텔이 준주택으로 포함된 후에도 ‘사람이 살고 있으면 주택’이라는 과세 원칙에는 변함이 없다. 따라서 세금을 부담할 때는 용도 구분에 상관없이 실제 주거용으로 사용한다면 주택으로 보기 때문에 종합부동산세와 양도세 과세 대상이 된다. 임대사업에는 소득세가 부과된다. 따라서 매년 5월에 종합소득세 신고를 해야 한다. 이때 놓치기 쉬운 점은 임대보증금(간주임대료)도 소득에 포함된다는 것이다. 임대보증금을 소득에 포함시키는 취지는 보증금을 은행에 맡겼다고 가정할 때 나오는 이자를 월세에 더한 금액을 임대소득으로 본다는 시각이다. 오피스텔이 주목받는 이유 오피스텔 시장은 1∼2인 가구의 급격한 증가세에 힘입어 향후 부동산 시장의 판도를 바꾸는 중심에 설 전망이다. 인구 구조, 라이프 스타일 등의 변화로 소형 주택 수요는 급증하는 반면 공급은 절대적으로 부족한 실정이기 때문이다. 관련 전문가들은 이러한 추세가 앞으로 적어도 10년 이상 이어질 것으로 보고 있다. 이 같이 판단하는 이유는 1∼2인 가구가 지속적으로 늘어나고 있기 때문이다. 통계청 자료에 따르면, 전통적인 가족 형태의 가구는 41.6%로 전년보다 줄었으며, 가구당 평균 가구원 수도 2.76명으로 계속 감소하는 추세다. 반면, 1인 가구는 1995년 164만 가구에서 2002년 263만1509명, 2004년 300만3067명, 2007년 329만8261명, 지난해 338만 가구로 늘었으며, 13년 만에 2배 이상 증가한 수치이다.

이처럼 혼자 사는 1인 가구는 1985년 6.9%에서 작년에는 20.1%로 급증했다. 아예 결혼하지 않거나 이혼 때문에, 또 혼자 사는 노인이 증가한 게 원인이다. 더욱이 미혼자들 중에는 결혼해도 그만 안 해도 그만이라는 반응이 27%에 달하고, 노인 인구 구성비가 점차적으로 증가, 2030년에는 24%에 이를 전망이다. 국토해양부 1∼2인 가구 집계 자료에 따르면, 고령화 등으로 1~2인 가구는 20%를 차지하는 등 지속적인 증가세를 보이고 있으며, 2008년에는 1∼2인 가구가 714만 가구에 달한 것으로 나타났다. 또 이 자료는 1~2인 가구가 2020년에는 전체 가구 수의 47.1%, 2030년에는 51.8%까지 증가할 것으로 예측하고 있다. 오피스텔에 투자할 때의 체크포인트 오피스텔 투자는 시세 차익보다는 임대수익률에 초점을 둬야 한다고 전문가들은 조언한다. 오피스텔은 일반 주택처럼 시세 변동폭이 낮아 단기간 시세 차익을 기대하기 힘든 상품이기 때문이다. 임대수익률은 수도권이 지난달 말 기준으로 평균 5∼7% 선. 하지만 임대 수요가 풍부한 지역은 10%에 달할 정도로 지역별 편차가 심하다는 게 업계의 설명이다. 안정적인 임대 수익을 기대한다면 수요가 풍부한 지역의 소형 오피스텔을 노려볼 만하다. 중형 이상은 아파트에 비해 선호도가 떨어지고, 월세 수익률도 소형보다 낮기 때문이다. 따라서 공실 발생률도 높은 편이다. 반면, 대중교통 여건이 양호하고 유동 인구가 많은 역세권의 소형 오피스텔은 수요가 많아 환금성과 더불어 수익률도 나은 편이다. 독신 가구나 1∼2인 가구 등 안정적인 임차 수요를 원한다면 내부 편의 시설이 잘 갖춰져 있고 주거환경이 쾌적한 곳에 투자할 만하다. 오피스텔에 거주하려는 실수요자는 주거 목적에 따라 선택의 우선순위를 둘 필요가 있다. 직장 등의 문제로 이동이 잦다면 가구와 가전제품이 구비된 ‘풀옵션’형 오피스텔이 좋다. 편리한 교통 여건을 따진다면 역세권 오피스텔을 마련하는 게 편리하지만, 주변 오피스텔 시세와 관리비 수준을 따져보는 일도 빠뜨려선 안 된다. 향후 투자 전망 전문가들은 독신·고령화 등으로 1인 가구가 전체의 20%를 차지, 새로운 시장으로 급부상하면서 향후 오피스텔 시장의 변화에 큰 영향을 미칠 것으로 평가하고 있다. 전문가들은 노령화 사회가 가속화되면서 1인 가구가 늘고 만혼에도 결혼하지 않는 30∼40대가 늘어나면서 오피스텔의 수요는 계속 증가할 것으로 보고 있다. 통계를 분석해볼 때 1∼2인 가구는 증가세를 유지하고 있어 이에 적절한 소형 오피스텔에 대한 관심은 더욱 높아질 수밖에 없다는 분석이다.