분양가 싼 층 고르고, 임차인 입장에서 생각해야

장경철 한국창업부동산정보원 이사 #지난해 말 신정동의 57㎡짜리 오피스텔을 1억 원에 구입한 박경한 씨는 보증금 1000만 원, 월세 50만 원을 받고 있다. 최근 시세는 1억2000~3000만 원 선으로 형성돼 있다. 무역업을 하는 허창 씨는 삼성역 인근 47㎡ 오피스텔을 최근 1억2000만 원에 구입했다. 현재 보증금 1000만 원을 기준으로 월 65만 원 선이다. 2호선 삼성역 인근이라 임대수요는 꾸준한 편이다. 임차인과는 2년 후 재계약 시 월세를 10만 원 인상한다는 조건으로 계약했다. 이처럼 역세권을 기준으로 연수익률[월세×12개월÷(투자금-보증금)]은 6~7%대다. 도심 역세권 임대 수요와 신혼부부, 독신자 등 수요를 감안하면 당분간 수익률이 안정적이라고 감안할 때 금융권에 돈을 넣어두는 것보다 낫다는 평가다. 오피스텔은 한때 공급과다라는 악재가 있었지만 최근 도심권 오피스텔이 공급부족으로 돌아서면서 미분양 오피스텔이 감소 추세고 분양가 이하 매물도 사라지고 있다. 임대사업에는 ‘역세권·소형’ 오피스텔이 인기 오피스텔은 무엇보다 지역 선택이 중요하다. 오피스텔의 수요층은 학생과 독신자 등 나홀로 가구가 대부분이기 때문이다. 직장인 임대 수요가 많은 강남 테헤란로, 2-9호선 역세권 라인 쪽이나 대학가 주변이 좋다. 오피스텔은 싸다고 구입할 것이 아니라 임대가가 매매가의 최소한 40%는 넘는 곳을 골라야 한다. 같은 조건이라면 전용률이 높은 것이 좋다. 오피스텔 투자 핵심 포인트 경기회복으로 소액투자가 가능하면서 임대수익도 올릴 수 있는 오피스텔에 대한 관심이 늘고 있다. 최근 오피스텔 규제가 완화되면서 오피스텔의 공급이 늘어날 전망이다. 정부는 오피스텔 바닥 난방 허용기준을 전용 85㎡ 이하로 확대하고, 욕실공간도 5㎡까지 지을 수 있도록 관련 규정을 완화했다. 따라서 바닥 난방이 가능한 분양 예정 오피스텔뿐 아니라 기존에 분양했던 오피스텔에도 관심을 가져야 한다. 국토해양부 자료만 보더라도 오피스텔의 공급 수는 2003년 4만2999가구, 2004년 6만8449가구였으나 2005년에는 3만2679가구로 급격히 줄었다. 그 이후로도 한동안 건설사들의 공급 회피와 수요 감소로 오피스텔 공급이 크게 늘지 않았다. 오피스텔은 크게 업무형과 주거형으로 나눌 수 있다. 업무형 오피스텔은 주로 소규모 소호 사무실 또는 싱글족을 위한 직장, 그리고 집이 가까운 직주근접형 베드룸 형태다. 주거형 오피스텔은 아파트 대체수요로 틈새시장을 노리면서 전성기를 맞았다. 특히 사업용으로 쓰이고 있는 역세권 소형 오피스텔의 경우 재계약 때 월세 인상분에 대해 그다지 민감하지 않기 때문에 임대수요가 꾸준한 지역에 한정해 관심을 가지는 게 좋다. 세금계산서로 처리되는 임대료의 경우 대부분 사업자는 세무가 별도로 처리되기 때문에 임대료로 지출된 만큼 추후 소득세를 절감할 수 있다. 사업자들이 많이 분포해 있는 도심이나 부도심에 위치한 역세권 소형 오피스텔이 그 대상이다. 오피스텔 투자 10계명 ①입지 여건은 기본 역세권은 임차 수요 확보에 가장 중요한 요소로 작용한다. 주거용이든 업무용이든 투자형 오피스텔은 역세권이냐 아니냐에 따라 입주 뒤 수요창출과 수익성이 크게 달라진다. 따라서 가능하면 조금 비싸더라도 수요가 풍부하면서 강남이나 서울 도심으로 출-퇴근이 좋은 역세권이 낫다. ②소형 평형이 유리 오피스텔은 전세 수요가 아파트보다 적은 게 단점이다. 그러나 독신 직장인이나 학생 수요가 많은 곳에서는 은행 금리 이상의 투자수익을 거둘 수 있다. 큰 평형은 실거주자 외에 찾는 사람이 없는 반면, 소형 평형은 입지만 적당하면 수요가 많다. 또한 환금성도 유리하다. ③시설 내 기본제공 품목을 살펴라 풀 옵션 시스템이라 하여 주거에 필요한 기본시설(주방기구, 세탁기, 냉장고, 에어컨 등)을 완벽히 갖추어 제공하는 경우가 많다. 그러나 모델하우스 내에 ‘전시품목’이라고 명칭이 붙어 있는 시설은 기본 제공 품목이 아니라는 점을 명심하고, 눈앞에 전시되어 있는 대로 믿어서는 안 된다. 월세 수요자는 생활수준은 하이클래스이면서 짧은 기간에 이동하는 경향이 높다. 따라서 입주 시에 드는 생활가구 부담을 줄여주면 월 임대료를 더 받을 수 있다. 주거용 오피스텔이라면 임차인에게 필요한 생활가구나 기구 등을 기본적으로 제공하면 임대료를 더 높게 받을 수 있다. ④관리비도 따져봐야 관리비는 임대를 놓는 데 많은 영향을 미친다. 관리비의 대부분을 차지하는 것은 냉난방 비용이다. 그리고 일반적으로 개별 냉난방 쪽이 관리비 절감에 더 유리하다. 다만 거주비중이 높은 건물일 때는 중앙난방만큼 온도를 유지하려면 개별난방에 더 비용이 들기도 한다. 개별난방은 개인적 취향에 따라 아껴 쓰면 비용을 줄일 수도 있다는 장점이 있다.

⑤꾸준한 관리가 관건 투자 상품은 어느 정도 수익성이 확보되더라도 꾸준한 관리를 통해 건물 수명을 늘리고 임대를 보장해 주는 시스템이 중요하다. 상품만 팔고 시설-임대 관리를 소홀히 할 경우 소형 주거시설은 갈수록 임대수익이 나빠지기 때문이다. ⑥회전율이 짧은 곳을 골라라 회전율은 세입자가 나가고 난 뒤 재임대까지의 소요시간을 말한다. 재임대 소요 기간은 짧아야 좋다. 위치와 지역성에 따라 임대인 우위인가, 임차인 우위인가 분별하여야 한다. ⑦분양가가 싼 층을 선택하라 요즘엔 오피스텔도 층별로 분양가격이 차등적용된다. 임대 목적으로 분양받는 수요자라면 분양가가 싼 층을 고르는 게 유리하다. 임대 가격은 층별에 따른 차이가 별로 없기 때문이다. ⑧편의시설과 부대시설을 따져라. 비즈니스 지원실, 휘트니스센터, 레스토랑, 세탁장, 빨래건조장 등의 편의시설이나 부대시설의 정도에 따라 임대수요가 떨어지고 상품성이 낮아지는 경우가 많다. 임차인 생활편의를 위해 제공되는 편의시설과 부대시설은 입주자의 수준과 임대료 수준에 많은 영향을 미친다. ⑨지역 내 경쟁성을 예측하라 수요층은 한정돼 있는데 공급이 몰린다면 수요공급의 원칙대로 수익률이 낮아질 것은 기정사실이다. 아무리 좋은 시설도 시간이 흐를수록 감가상각이 이루어지고 새로운 시설에 밀려나는 것이 월세 상품의 특징이다. 세력권 내에 개발 여지가 많이 있다면 막연한 핑크빛 예상은 금물이다. ⑩눈높이를 맞추어라 오피스텔을 세컨드하우스로 구입하려는 사람이 아니라면 임차를 받아 입주할 수요자의 눈높이를 생각해라. 임차인이 20~30대라면 40~50대 취향의 인테리어를 선호할 리는 만무하지 않은가. 내 마음에 들기보다 임차인의 마음에 드는 객관성을 잃지 말아야 한다.