준비하면 부동산 남지만 준비 안하고 당하면 부동산 날아가

장우순 재무설계사 50억 원대의 부동산 자산가가 사망한 경우 상속이 개시될 때, 그의 상속인들이 부담해야 할 상속세는 얼마나 될까? 그리고 만약 상속세를 내기 위해 부동산을 처분하려 했으나 세금 납부기일 전에 처분하지 못한다면 어떻게 될까? 자산가의 재산이 100% 부동산뿐이고 그 가액이 50억이라고 가정할 때, 적용되는 상속세율은 50%이다. 그리고 상속인이 배우자와 자식 한 명이라면 상속세는 다음과 같다. {50억(상속재산가액) - 5억(배우자공제) - 5억(일괄공제)} × 50% - 4억6천(누진공제) = 15억 4천 실질 상속재산액 = 50억 - 15억 4천 = 24억 6천 이처럼 50억의 부동산이 그대로 상속될 경우 15억 4천만 원이라는 어마어마한 세금이 붙게 된다. 이런 고액 상속세를 내기 위해 서둘러 부동산을 시장에 내놓고 요행히 팔았다고 해도 남는 재산은 24억 6천만 원밖에 되지 않는다. 그렇다면 이 세금은 절대로 피할 수 없는 것인가? 부동산 상속세의 특수성 부동산 투자는 오랫동안 가장 기본적인 투자수단이었다. 그 이유는 부동산가액이 인플레이션이나 은행이자보다 더 높은 비율로 인상되었기 때문이다. 하지만 지난 2년간 부동산 시세는 꾸준히 떨어져 왔고, 거래량도 급감하여 시장에 내놓아도 쉽게 팔리지 않는다. 세금은 현물로도, 현금으로도 낼 수 있다, 그러나 현물로 내면 세액과 정확히 맞아떨어지는 현물이 거의 없으므로 손해를 많이 보게 된다. 또한 상속세를 현금으로 내기도 쉽지 않다. 그래서 상속인에게 충분한 현금이 없다면 부동산을 처분해야 한다. 하지만 부동산의 특성상 현금으로 바꾸기 위해서는 부동산이 팔리거나 임대가 되어야 하는데, 세금 납부 기일까지 현금이 마련되지 못한다면 당해 재산은 경매 처분돼 버리고 만다. 따라서 부동산 경기가 침체기인 현재 상황에서 아무런 대비 없이 상속이 시작되면 재산은 거의 대부분 국가에 넘어가게 되는 것이다. 증여를 활용하라 증여세율은 상속세율과 동일하다. 그리고 증여 대상에서 일정 금액을 빼는 공제에서 성년자녀의 경우는 3천만 원으로 자녀공제와 금액이 동일하다. 하지만 증여가 상속보다 유리할 수 있는 이유는 여러 번에 걸쳐서 할 수 있기 때문이다. 또한 증여세는 상속세와 달리 재산 전부를 세금으로 계산(종합과세)하지 않고, 개별재산을 따로 계산(개별과세)하기 때문에 적용되는 세율도 달라진다. 예를 들면, 50억짜리 재산을 한 번에 과세하면 50% 세율로 과세되지만, 10억씩 5회로 나누어 계산하면 30% 세율로 과세되는 것이다. 또한 증여 공제가 배우자와 자녀에게 따로따로 적용되기 때문에 기준가액이 그만큼 줄어들게 된다. 하지만 증여를 이용한 절세에는 치명적인 단점이 있다. 그것은 증여자가 증여를 한 후 10년 이상은 생존해야 한다는 것이다. 그 전에 사망한다면, 사망 이전 10년 내에 이루어진 증여는 상속으로 보기 때문에 증여 당시에 세금을 냈어도 상속세를 다시 물게 되기 때문이다.

종신보험을 활용하라 앞선 예에서 만약 43세의 자산가가 사망보험금 20억 상당의 종신보험을 가입했고, 부동산 임대수익으로 매달 500만원씩 10년간 납입하던 중 사망했다면 어떤 차이가 있을까? 보험료를 피상속인(자산가)이 납입했다면, 그의 사망으로 인해 나오는 사망보험금은 상속재산에 포함된다. 그리고 상속세는 다음과 같이 계산된다. {50억(부동산가액)+20억(사망보험금)-5억(배우자공제)-5억(일괄공제)} × 50% - 4억 7천 = 25억 3천 실질상속재산액 = 70억 - 25억 3천 = 44억 7천 이런 경우라면 사망보험금(20억)이 상속세액(25억 3천)을 어느 정도 충당해주므로 상속인들은 5억 3천만 원의 세금만 부담하게 된다. 하지만 5억 3천만 원 세금을 현금으로 부담해야 하므로 역시 자산을 처분해야 하는 것은 마찬가지다. 이마저도 줄일 수 있는 방법은 없을까? 보험료를 미리 증여하면 세금은 더 줄어들 수 있다. 자산가는 10년간 6억의 보험료를 납입했는데, 자신 명의가 아닌 배우자의 명의로 납입했다면 이미 납입한 보험료 6억에 대해서는 증여가 성립한다. 그리고 배우자에게 증여하는 경우 증여대상 금액은 6억을 공제(배우자공제)하기 때문에 미리 신고한다면 이에 대해서는 세금이 전혀 부과되지 않는다. 또한 배우자 명의로 가입한 보험에서 피보험자(자산가)의 사망으로 받는 사망보험금은 배우자 자신의 재산에 포함되므로 상속재산에 포함되지 않는다. 따라서 이에 따라 상속세를 계산하면 다음과 같다. {50억(상속재산가액) - 5억(배우자공제) - 5억(일괄공제)} × 50% - 4억6천(누진공제) = 15억 4천 실질상속재산액 = 70억 - 15억 4천 = 54억 6천 세금은 맨 처음 사례에서 계산했던 금액인 15억 4천만 원이 나온다. 결과적으로 부동산 자산은 온전히 보전되고, 사망보험금 20억으로는 상속세액 15억 4천만 원을 모두 지급하고도 4억 6천만 원이 더 남게 되는 것이다. 종신보험을 활용한 상속플랜은 미리 준비해야 한다. 피보험자가 고혈압, 당뇨 등의 보험인수가 불가능한 질병에 걸리면 보험 가입이 불가능하므로 이 같은 계획은 시도조차 불가능하다. 또한 나이가 너무 많으면 보험료가 그만큼 증가하므로 보험금에 비하여 매월 부담하는 보험료의 액수가 커지게 된다. 국가의 유지와 발전을 위해서 국민은 세금을 내야 한다. 이러한 세금은 누구에게나 공평해야 하므로 법으로 정해져 있고, 이를 조세법률주의라 한다. 법은 누구에게나 공평하게 적용되지만, 누구나 똑같이 이용하지는 않는다. 법을 잘 아는 사람은 이를 잘 이용하여 자신의 권리를 찾을 수 있지만, 그렇지 못한 자는 찾을 수 없다. 법은 권리 위에서 잠자는 자의 편을 들지 않는다. 세금을 모두 내지 않는다면 그것은 세금 포탈이지만 세법을 잘 파악하여 세금을 적게 내면 절세가 된다. 세금을 부과하는 것도 법이지만, 적게 낼 수 있게끔 하는 것도 법이다. 위에서 소개한 방법은 절세플랜의 가장 기본적인 부분에 속하는 것이다. 법을 잘 이용한다면 자신의 상황에서 가장 효율적인 세금을 낼 수 있다.