상가-오피스텔 이외에 매달 수익이 가능한 수익형 부동산들

장경철 한국창업부동산정보원 이사 수익형 부동산이 주목을 받으면서 최근에는 그 범위가 확대되고 있다. 심지어 아파트나 토지, 호텔 등에서도 수익형 상품이 나오고 있다. 다양한 수익형 상품들이 나오다 보니 투자자들은 이러한 생소한 상품을 접할 때 주의점 등에 둔감할 수밖에 없다. 새로운 상품이나 생소한 상품은 정보가 부족하기 때문에 분양관계자의 말에만 의존해서는 안 된다. 관련 전문가나 투자경험이 풍부한 사람들의 조언을 듣고 투자에 나서야 위험성을 줄일 수 있다. 특히 기존 부동산을 용도변경 하거나 콘셉트 등을 바꿔 분양하는 상품의 경우에 특히 주의해야 한다. 이번에는 흔히들 알고 있는 상가나 오피스텔을 제외한 수익형 부동산에 대해서 다뤄본다. 도시형 생활주택 = 정부가 늘어나는 1~2인 가구와 서민 주거 안정을 위해 소형 임대주택 관련법들을 많이 완화하면서 도시형 생활주택에 대한 관심이 높아지고 있다. 이를 증명이라도 하듯 도시형 생활주택에 대한 상담도 꾸준하게 늘고 있다. 도시형 생활주택은 국민주택 규모(주거 전용면적 85㎡ 이하)에 해당하는 주택을 20가구 이상 300가구 미만 규모로 건설하는 주택으로, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역 내에서 주택법에 따라 사업계획 승인을 받아야 한다. 하지만 최근 도시형 생활주택 사업승인 가구 수가 20가구 이상에서 30가구 이상으로 완화되어 기존에는 주택건설 사업자만이 할 수 있던 사업을 이제는 개인도 30가구 미만까지는 건축법에 의한 건축허가만 받으면 할 수 있게 되었다. 도시형 생활주택의 수요가 많은 곳은 주로 역세권 주변으로, 시가가 비싼 점을 감안 한다면 이번 기준 완화를 통해 같은 면적에 더 많은 세대를 지을 수 있게 되어 비교적 높은 임대수익률이 가능하다. 인구가 전반적으로 감소하고 있는 반면 1~2인 가구는 지속적으로 증가하고 있다. 하지만 아파트 일색으로 지어지던 공급패턴 때문에 이런 수요를 충족할만한 공급량이 없었던 것이 현실이다. 이런 수요를 고려하여 충분한 사업성과 수익률을 따져 사업한다면 안정적인 임대 수익률이 기대된다. 호텔-리조트 = 수익형 부동산이 인기를 끌면서 최근 들어서는 호텔-리조트까지도 수익형 상품으로 출시되고 있다. 그러나 이런 새 수익형 상품에 규제 등 제도적인 걸림돌은 없는지 확인해야 한다. 오피스텔에 해당하는 경우 서비스드 레지던스 호텔(호텔의 서비스와 주거공간이 결합된 주거형태, 즉 아파트형 호텔) 임대사업이 ‘숙박시설’이 아닌 ‘업무시설’에서의 숙박업이므로, 불법이라는 대법원 판결이 최근 나왔기 때문이다. 이들 상품에 투자할 때는 해당 업체에서 제시하는 수익률이 가능한지 확인하고, 교통여건, 입지 및 주변 시세를 철저하게 분석해서 결정해야 한다. 요즘 많이 분양되는 각종 ‘텔’들의 경우 지분등기만 가능한 공동소유 부동산이므로, 전매-급매 때 다른 소유주 동의까지 받아야 소호사무실-오피스 = 경기전망이 나아지면 1인 사업자를 겨냥한 맞춤형 소형 오피스-소호사무실 등이 활기를 띨 전망이다. 향후 오피스나 소호사무실 투자 유망 지역은 중심업무지구로서의 기능을 수행하는 서울 핵심지역인 여의도, 마포지구, 광화문지구, 강남지구가 여전히 투자 1순위이다. 미래의 중심업무지역으로 떠오를 것으로 예상되는 용산, 뚝섬, 송파, 강동, 동대문, 영등포지역 등도 새로운 특급 유망처로 급부상 중이다. 인근에 국제업무지구, 동대문 플라자, 제2롯데월드 등 대형 호재가 즐비하기 때문이다.

원룸텔-고시텔 = 이들은 최근 관심이 높아진 오피스텔 투자와 비슷하지만 오피스텔보다 투자 금액이 적으면서 수요가 많아 소액 투자자에게 적합한 상품이다. 분양이 많이 이뤄지고 있고 명칭도 다양하다. ‘텔’을 붙여 원룸텔, 고시텔, 리빙텔, 미니텔, 수면텔, 샤워텔 등 신종 합성어가 나오고 있다. 최근에는 ‘~하우스’나 ‘~레지던스’라는 이름으로 고급 이미지를 더했다. 고시텔이나 원룸텔 등이 늘어나는 이유는 1~2인 가구의 증가와 주택 가격 하락에 따른 수익형 부동산의 관심이 높아진 데서 찾을 수 있다. 지난해 건축법상 용도가 없던 고시원 등에 2종 종합근린생활시설로 법적 근거가 생긴 것도 소형주택 수요에 따른 정부의 대응이다. 기존의 도시형 생활주택이 건축허가나 사업승인 등 복잡한 행정절차를 거쳐야 하는 것과 달리, 고시원 등은 비교적 간단한 절차만 거치면 가능하다는 점도 고시원 사업을 시작하거나 분양을 통한 임대사업을 시작하려는 투자자들이 느는 이유로 파악된다. 하지만 투자 시 가장 문제가 되는 부분은 구분등기 여부다. 대부분의 고시텔이나 원룸텔은 본인 명의로 분양받더라도 지분등기만 가능한 일종의 공동소유 부동산이다. 따라서 전매하거나 급전이 필요해 매매 때 나머지 소유자들의 동의를 모두 받아야 가능하다. 수익률 보장에 대한 문제도 그렇다. 고시텔 분양업자의 상당수가 분양이 끝나면 해산하는 방식이다 보니 수익률에 대한 책임이 크지 않다. 만약 수익률이 나지 않는다면 보상해 줄 구체적인 대안이 있는지 살펴봐야 하지만, 사실상 수익률 보전 가능성이 크지 않다. 원룸형건물 = 대표적 임대 사업인 원룸형 임대 사업은, 소형으로 구성돼 많은 방을 내놓을 수 있기 때문에 매월 높은 임대료를 받을 수 있는 장점이 있다. 원룸 임대사업은 다세대 또는 다가구주택으로 많이 하지만 다세대주택이 더 유리하다. 다가구-다세대주택 모두 총면적 제한이 660㎡로 같지만, 다세대 4층 이하가 다가구 3층 이하보다 한 개 층을 더 높이 지을 수 있기 때문이다. 또 다가구주택은 가구별로 구분 등기가 되지 않기 때문에 만약 집주인이 빚을 져 가압류나 경매에 들어가면 세입자들은 전세금을 보호받을 수 없다는 단점이 있다. 임대형 아파트 = 아파트로 임대사업을 할 때는 신규 아파트이면서 단지 규모가 큰 단지를 선택해야 한다. 안정적인 월세 수익을 얻기 위해서는 신규 아파트나 단지 규모가 클수록 유리하다. 매매가와 비교해 전세가 비율이 높은 아파트일수록 월세도 높게 받을 수 있다. 아파트 임대사업은 임대수요층이 넓고 두터워 공실에 따른 위험성이 적다. 오피스텔 및 원룸과 비교하면 아파트는 전용률이 좋고 베란다가 있어 주택 수요자들에게 상대적으로 인기가 높다. 또한 다가구나 연립주택의 가장 큰 문제인 주차공간 부족이 아파트에서는 상대적으로 덜하다. 아파트는 무엇보다도 역세권 등 교통 여건이 좋은 지역을 골라야 하며, 매월 고정적인 월세 수익을 바란다면 66㎡(20평형) 미만의 소형 아파트가 적당하다.