지역 잘 고르고 절세방안 고려해야

김정용 A+리얼티 투자지원팀장 현재 부동산 시장에서 목돈은 있지만 투자처를 찾지 못하는 이들이 많다. 더욱이 목돈이 많지 않은 이들은 부동산에 투자할 곳을 더욱 찾기 어렵다. 이런 가운데 최근 1~2인 가구 증가와 도심 내 소형 주택 수요 증가로 도시형생활주택에 대한 관심이 뜨거운 편이다. 수도권 소형 도시형생활주택의 경우 대개 원룸형이 주를 이루고 있다. 실례로 서울이 아닌 수도권 지역의 원룸형 도시형생활주택을 여러 채 매입해 주택임대사업을 하는 경우를 살펴보자. 주택임대사업자 등록요건으로 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대 이상(임대주택법 시행령 제7조 ①항)이며 임대사업 시 임대의무기간은 임대주택의 임대개시일로부터 5년(임대주택법 시행령 제13조 ①항)이다. 지난 8.29대책에 의해 주택임대사업에 대한 세제지원 요건이 완화돼 괜찮은 입지에 임대수요가 풍부하다면 소형 도시형생활주택을 여러 채 매입해 세제혜택이 많은 주택임대사업을 고려해볼 만하겠다. 소형 도시형생활주택을 매입해 임대사업을 하는 경우의 세제혜택을 보면, 우선 건축주로부터 최초로 분양받아 전용면적 60㎡ 이하 공동주택을 취득하는 경우 취등록세가 100% 면제(OO시 시세감면조례 제18조 ②항)이다. 또한 임대호수 2호 이상을 매입해 임대목적으로 활용 시 전용면적 40㎡ 이하인 경우에는 재산세가 100% 면제(OO시 OO구 구세감면조례 제10조 ②항)된다. 게다가 임대호수 3호 이상을 7년 이상 임대했을 경우(서울시 제외)에는 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 중과 배제, 장기보유특별공제 적용 가능 등의 세제혜택이 주어진다. 수도권 모 지역 전용 20㎡ 정도의 원룸형 도시형생활주택(풀옵션) 분양가격이 5900만 원, 보증금 500만 원에 월 40만 원 월세를 놓을 경우 연 8.9%의 수익을 얻을 수 있다. 만일 2500만 원을 연 6.5% 금리로 대출을 받는다면 레버리지 효과를 누릴 수 있어 연 10.95%로 임대수익률이 올라가게 된다. 결과적으로 수도권에서 소형 도시형생활주택을 3집 이상 매입해 임대사업을 하면 연 8% 이상의 안정적인 임대수익을 얻으면서 취등록세 및 재산세가 100% 면제되고 7년 이상 임대 시 양도세 중과 배제, 종부세 합산 배제 등에 대한 세제혜택을 누릴 수 있는 셈이다. 다만 5년 이상 임대를 해야 하며, 해당 임대주택이 중과세율에서는 배제된다 하더라도 주택 수에는 포함돼 기존 주택을 먼저 매도한다면 비과세혜택을 받지 못하게 된다. 물론 5년 이후 임대주택을 먼저 매도하고 나서 기존주택을 매도하면 상관이 없다. 따라서 소형 도시형생활주택을 여러 채 매입해 임대사업을 한다면 수익률이 높으면서 임대수요가 갈수록 늘어날 만한 지역으로 한정해 매입하는 게 좋겠다. 또한 기존 주택을 일정 기간 내 매도하게 되면 비과세혜택을 받지 못할 수 있어 기존 주택의 절세전략도 함께 고려돼야 한다.