4년 새 최다 물량…낙찰가도 지방보다 낮아

강은 지지옥션 경매자문센터 팀장 2010년 부동산 침체의 서릿발은 경매시장에도 마찬가지였다. 금융위기의 냉기가 채 가시기도 전에 발표된 DTI(총부채상환비율) 대출 규제는 매수 심리와 자금 줄을 동시에 옭아매면서 극심한 거래 침체를 불러왔다. DTI가 제2금융권까지 확대된 2009년 10월부터 올해 8월까지 경매 시장에서도 줄곧 낙찰가율이 하락세를 보였다. 올 1월부터 11월까지 11개월 동안 수도권 아파트 낙찰가율이 70%대를 기록한 것은 무려 7개월이나 된다. 오랜 경매시장의 추이를 볼 때 수도권 아파트에서 낙찰가율이 80%선 아래로 내려간 시기는 흔치 않다. 2008년 금융위기의 한복판과 2004년의 몇 개월을 제외하곤 찾아볼 수 없다. 경매가 열리는 입찰 법정에서 입찰함에 입찰표가 절반도 채워지지 못한 경우를 자주 보게 됐다. 입찰함의 뚜껑까지 꽉 찰 정도로 입찰표가 많았던 예년과 대비되는 모습이었다. 올 8월 드디어 지루한 하락장에 종지부가 찍혔다. DTI 규제 완화를 골자로 하는 정부의 8.29 부동산 대책이 발표되면서 추락하던 낙찰가는 전환점을 맞았다. 큰 폭의 상승은 아니지만 8월 이후 하락세가 멈췄고 9월부터 반등을 시작해 10, 11, 12월 3개월 연속 회복세를 보이며 오름세를 타는 중이다. 굴곡이 심했던 2010년 경매시장의 3대 특징을 정리해 보았다. 수도권 경매 진행건수, 4년 만에 최고 2010년 수도권 경매 진행 건수는 8만 4000건으로 집계됐다. 2006년 12만 5407건 이후 4년 만에 최고치다. 수치상으로는 2006년이 2010년보다 높은 것으로 분석됐지만 2006년에 경매 물건이 많았던 이유는 경기적인 측면이 아닌 특수한 상황에서 비롯됐다. 이때는 금융권의 채권 회수를 신속하게 하기 위해 한시적으로 발효된 '송달특례법'이 시행됐었다. 경매가 신청되면 채무자를 비롯한 이해관계인들에게 이를 알리는 서신을 발송하며, 원칙적으로 이 우편물이 도달했을 때만 유효하지만 2006년에는 발송한 것만으로도 경매를 진행할 수 있게 했다. 경매 절차를 신속히 진행하기 위한 조치였다. 이 때문에 금융권으로부터 밀어내기 식 경매 신청이 쇄도했다. 이런 특수 상황을 제외하고 경기 상황만 놓고 본다면, 2010년 경매 건수만 보더라도 부동산 불황의 깊이가 얼마나 심각했는지를 알 수 있다. 반면 전국적인 물건 수는 작년보다 오히려 줄어든 것으로 나타났다. 작년 전국 진행 건수의 합계는 29만 1711건이었던 반면, 올해는 25만 5000건(추정치) 가량이 될 것으로 보여 작년보다 12~13% 가량 줄어들었다. 이는 수도권 부동산 시장이 침체를 겪는 것에 비해 지방은 비교적 안정적인 시장을 유지하면서 지방 경매물건이 감소했기 때문이다.

수도권 아파트 낙찰가율 6년 만에 최저 2010년 수도권 아파트 낙찰가율은 평균 79.2%를 나타내 지난 6년 사이 낙찰가율 중 가장 낮았다. 아파트 가격 상승에 대한 부정적인 시각으로 인해 응찰자가 대폭 감소했다. 입찰은 여러 번 유찰된 싼 물건을 중심으로만 이뤄졌으며, 보수적인 낙찰가로 입찰이 이뤄졌다. 지방 낙찰가율 > 수도권 낙찰가율 역전현상 수도권 부동산 시장의 불황 속에서 일부 지방은 아파트 매매가가 상승하면서 지역별 온도차이가 나타났다. 서울을 포함한 수도권 시장 대 지방 시장을 비교하면 낙찰률, 낙찰가율, 평균응찰자수 등 경매시장의 3대 지표에서 모두 지방이 더 높아 역전 현상을 보였다. 낙찰률은 경매 진행 건수 중에 낙찰된 건수의 비율을 의미하는데, 부산은 1월부터 10월까지 11개월간 평균 62.2%를 기록했다. 이는 10건의 경매 물건 중 6건 이상이 낙찰된 것으로, 상당히 높은 수준이다. 대전, 광주, 대구도 50% 전후로 집계돼 평균적으로 경매 진행 물건의 절반 가량이 낙찰된 것으로 풀이된다.

반면, 서울을 포함한 수도권은 30% 대에 머물러 저조한 낙찰률을 보였다. 이는 일반 부동산 시장의 거래가 부진했던 것과 맥을 같이 한다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가의 비율이며, 이 지표에서도 부산과 대전은 올 한 해 평균적으로 90%를 웃돌았던 것으로 조사됐다. 특히 부산의 경우 올해 월평균 아파트 낙찰가율이 100%를 상회하는 경우가 3개월이나 됐다. 다시 말해 올해 열두 달 중 4분의 1 이상의 기간 동안 감정가를 넘겨 낙찰됐다는 뜻이다. 다음은 광주, 울산, 대구, 인천, 서울 순이며 경기도가 가장 낙찰가율이 낮았다. 평균 응찰자 숫자도 지방에서 더 많았다. 지방에선 7 대 1이 넘는 경쟁을 통해 낙찰이 진행된 반면 서울과 경기도에선 평균 5 대 1에 불과했다. 지지옥션 강은 팀장은 〃올해는 낙찰가가 형편없이 낮았다. 헐값에 낙찰됐다는 말을 뒤집으면 좋은 값에 매수가 가능했다고 해석할 수 있다. 올해 낙찰 받은 사람에게는 향후 수익률이 높았던 해로 기억될 것이다〃라고 말했다.