“유리한 측면 있지만 임대주택 구입 때 여러 사항 고려해야”

김진성 기자 weekendk@cnbnews.com 전세난이 날로 심각해지면서 서민들의 시름이 깊어지고 있다. 이에 정부가 지난 13일 ‘전-월세 시장 안정대책’을 발표했으나 전문가들로부터 ‘다소 미흡한 정책’이라는 평가를 들으며 외면 받고 있다. 그러나 부동산 투자자들이나 임대를 하고 있는 사람들의 입장에서는 지금의 전세난이 달갑지 않은 것만은 아니다. 전세난이 심화될수록 임대인이 시장에서 우위를 점할 수 있기 때문에 투자 대비 소득을 더욱 키워나갈 수 있는 기회로 작용할 수 있다고 보는 것이다. 부동산 전문가들의 시각도 크게 다르지 않다. 투자종목이나 부동산 제도의 개편 등의 상황만 잘 파악한다면 임대인이나 투자자들에게는 다시없을 호재로 작용할 수도 있다는 것이 최근 부동산 전문가들이 내리고 있는 분석이다. 1.13대책, ‘알맹이가 없다’ 정부가 부동산 시장에서 나타나는 전-월세난을 완화하기 위해 발표한 1.13대책에 대해 많은 전문가들은 그 실효성에 대해 의문을 제기했고 열흘 이상이 지난 지금까지 정부 측은 이런 의문에 대해 속 시원한 해답을 내놓지 못하고 있다. 정부는 1.13대책을 통해 도시형 생활주택과 다세대, 소형 오피스텔 등 소규모 주택건설을 늘리기 위해 주택기금에서 올해 말까지 1조 원의 자금을 금리 2%에 특별 지원하기로 했다. 또 중장기 수급안정 차원에서 5년 민간건설임대주택에 대한 공공택지를 다시 공급하기로 했다. 2005년부터 10년이 지나야 분양할 수 있는 임대주택에만 공공택지를 공급하면서 민간임대주택 건설이 크게 줄었으나 이번 조치로 다시 임대주택의 공급이 늘어날 것으로 정부는 기대하고 있다. 아울러 현재 비어 있는 판교 순환용주택 가운데 1300가구를 임대주택으로 공급토록 계획을 바꿔 2월 초에 입주자 모집 공고에 나서며 주택기금의 서민 전세자금 대출조건 가운데 '6개월 이상 무주택 조건'을 폐지하기로 했다. 정부의 이러한 대책에 대해 부동산 전문 업체인 부동산써브의 함영진 실장은 보도자료를 통해 “주요 내용이 기존에 추진하던 정책들을 강화하는 수준이고, 현재의 전-월세 불안 요인인 수요, 공급 간 불일치 현상을 단기간에 해소하기는 쉽지 않아 보인다”고 정부 정책에 대한 우려를 표했다.

또한 한국건설산업연구원 김현아 연구위원은 〃지난해 전세난의 원인은 입주 물량 부족에 따른 ＇공급 문제＇라기보다 집값 상승에 대한 기대 심리가 사라지면서 집을 사지 않고 전세로 전환되며 발생한 ＇수요 문제＇가 더 컸다〃며 〃이번 공급 확대 정책은 이차적인 버퍼(일시적 저장 장치) 역할은 하겠지만 집값이 안 오르면 전세 수요는 계속해서 늘어날 수밖에 없다는 게 문제〃라고 지적했다. 길어지는 전세난, 투자자들은 기회로 삼아야 이렇듯 정부의 길어지는 전세난에 정부의 대책도 별 무소용인 것처럼 보이지만, 투자자들은 이를 기회로 삼을 수도 있다. 전세난이 길어지고 심화될수록 임차인의 시름은 깊어지지만, 임대인이나 전문 투자자들 입장에서는 전세난을 자산 확대의 기회로 삼을 수도 있다는 것이 부동산 전문가들의 일반적인 분석이다. 함영진 실장은 “전세난이 길어지면 일반적으로 임대인 우위의 시장이 형성되기 마련”이라며 “최근 전세가율도 오르고 가격 상승이나 변동 폭이 크기 때문에 전세가격이나 보증금을 일정 부분 인상해 받을 수 있는 기회로 삼을 수 있다”고 언급했다. 함 실장은 “금리가 인상되고 있지만 아직까지 시장의 기대 수준만큼 오르지는 않았다”며 “임차시장이 불안할 때 전세가의 보증금 일부를 월세로 받는 형태나, 혹은 보증부 월세가 많아지고 월세도 오를 것”이라고 전망했다. 부동산 114의 김규정 본부장은 “개인 여유자금에 맞춰 소액이면 주거용 오피스텔, 금액이 크면 중소형 오피스텔-상가건물을 노려보는 것이 요즘 같은 전세난 시기에 투자자들이 수익을 올릴 수 있는 현명한 투자방법”이라고 조언했다. 김 본부장은 “상가나 오피스텔 같은 주거임대형 소액상품은 소액으로 임대사업을 처음 하는 사람에게 좋다”며 “오피스텔이 인기는 좋지만 잘 되는 지역이 업무지구나 대학가, 역세권으로 한정돼 있고 그 외는 수익성이 높지 않다는 점을 투자자들이 유념해야 할 것”이라고 말했다. 그러나 부동산 전문가들은 전세난이 이어지는 요즘이 투자자들에게 투자 적기가 될 수도 있지만, 치밀한 계획을 세우지 않고 덤벼들면 오히려 손해를 볼 수도 있다고 경각심을 일깨웠다. 함 실장은 “전세 보증금을 일부 월세로 받거나 하면서 매달 현금 흐름을 극대화하는 것은 긍정적일 수 있다”면서도 “단, ‘자산가치’라는 점을 고려한다면, 월세나 전세가가 오르더라도 매매 가격이 기대만큼 오르지 않는 경우도 발생할 수 있기 때문에 이에 대한 손익을 잘 계산해 봐야 한다”고 충고했다. “우리나라가 다른 나라보다 다주택소유자에 대한 세금이나 시세환수에 대한 규제가 강한 편”이라고 전제한 함 실장은 “올 상반기에 기획재정부가 다주택 소유에 대한 법령 개편을 준비하고 있기 때문에 지금 상황에서 투자를 하려 한다면 이에 대한 꼼꼼한 조사가 뒷받침 된 뒤에 이뤄져야 할 것”이라고 말했다. 김규정 본부장은 “오피스텔이나 상가 등은 지역에 따라 수익의 범위가 굉장히 넓다”며 “가장 중요한 것은 투자자들이 현장을 직접 방문해 지역 상권을 잘 살펴보고 계약을 결정해야 한다”고 투자자들에게 조언했다.