[경제] 부실채권 전문 대신F&I, 부동산 사업에 진땀

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입력 2017.03.27 09:31:28

유경석 기자

“춘천 온의지구는 테스트용이고 사업정상화는 뒷전?”

▲대신금융그룹 본사 전경. 사진 = 유경석 기자

(CNB저널 = 유경석 기자) 대신금융그룹이 부동산 전문 그룹을 내세우며 성장의 기회를 엿보고 있다. 새로운 부동산펀드상품을 출시하는 등 예열을 시작한 분위기다. NPL 시장에서 선전 중인 대신F&I도 가담하고 있다. 한남동 외인주택부지를 고급 주택단지로 개발하는 사업은 부동산을 중심으로 그룹 계열사 간 시너지를 확인하기 위한 시도로 보여 눈길을 끈다. 대신금융그룹이 부동산 특화 증권사를 목표로 그룹 차원의 수익성 다각화에 나서고 있지만 전문성 부족으로 연착륙은 쉽지 않아 보인다. 이런 가운데 대신F&I가 채권을 인수한 후 자회사 등을 통해 매각한 춘천 온의지구 도시개발사업이 부동산개발을 위한 전문성을 확보하는 시험장으로 전락했다는 비판이 일고 있다.

2016년 3분기말 연결기준 대신F&I의 영업이익과 당기순이익은 각각 518억 원, 393억 원에 이른다. 이는 전년동기 대비 영업이익은 5.3% 증가, 당기순이익은 1.2% 증가한 것이다.

NPL 시장 선전으로 그룹 실적 견인 중인 대신F&I

반면 대신증권(주)의 영업실적은 부진을 면하지 못하고 있다. 2011년 이후 거래대금 감소, 투자심리 위축 등 증권업계에 비우호적인 영업 환경이 지속되고 있기 때문이다. 2011년 2800억 원 대였던 수탁수수료 수입은 2012년 1690억 원으로, 무려 1110억 원이나 감소했다. 2013년 역시 1189억 원에 그쳐 하락세를 이어갔다. 다만 2014년과 2015년 금리 인하로 인한 유동성 증가로 주식시장의 거래대금이 증가하면서 수탁수수료 수입은 1488억 원, 2197억 원으로 증가했다. 하지만 이는 일시적인 업황 회복에 따른 실적 개선으로, 시장 상황에 따라 수탁수수료 수익은 또다시 감소할 수 있는 상황이다.

대신F&I는 모기업인 대신증권의 부진을 보완하며 연결기준 실적 하락을 방어하는 효자기업으로 자리매김했다. 대신증권은 수익성이 좋은 대신F&I와 협업을 본격화할 계획이다. 특히 대신F&I와 함께 부동산펀드 판매 규모를 늘려나갈 것으로 알려졌다. 이는 NPL 시장 입찰 규모의 확대와 관련이 깊다.

올 들어 NPL 시장 입찰 규모는 5조 원에 이를 전망이다. 이는 지난해 4조 6000억 원보다 4000억 원 이상 증가한 것이다. 금융기관이 보유한 회사채 가운데 상당수가 NPL로 분류됐기 때문으로, 이는 경기불황으로 인한 제조업체 도산에 따른 것이다. 최근 시중은행들은 잇따라 NLP 공매·경매에 나서고 있다. 우리은행은 채권가격 668억 원의 NPL 매각을 매물로 내놨고, 대구은행 688억 원, 신한은행 860억 원, 기업은행 2969억 원, 경남은행 866억 원 등 모두 6051억 원에 이른다.

부실채권(NPL: Non Performing Loan) 관련 투자사업은 유동화전문회사(SPC) 설립 후 부실채권을 기초자산으로 발행한 유동화사채 및 유동화출자지분에 투자해, 이에 대한 원리금 및 배당금 등을 통해 투자금을 회수하는 방식으로 수익을 획득한다. 2011년 이래 국제회계기준 도입 및 경기 침체로 국내 부실채권 시장 규모는 지속적으로 확대되는 추세다.

현재까지 NPL 정리 시장은 시장의 성장과 함께 대신F&I와 유암코(연합자산관리)가 대형사로서 시장점유율의 60% 이상을 차지하고 있다. 국내 경제의 저금리, 저성장 국면 진입으로 수익률 저하를 겪고 있는 타금융업권과 달리 NPL 투자회사는 연평균 7~10%에 이르는 높은 수익률을 보이고 있다.

이런 결과 NPL 투자회사 간 경쟁도 치열해지고 있다. NPL 정리 시장은 투자자들의 높은 관심 속에 증권사, 자산운용사 및 저축은행 등 다양한 시장 플레이어들이 속속 진입하고 있다.

특히 하나F&I(구, 외환캐피탈)가 부실채권 투자회사로 업종을 전환해 기존 보유 부실자산의 사후관리를 통한 기업부실채권 위주의 투자영업을 강화할 것으로 예상된다.

또 중소형 외국계 투자자인 신세이뱅크의 경우 최근 공장담보 위주의 기업대출채권 부실채권 투자에 집중하고 있다. 이외에 KB자산운용, 유진자산운용, 파인트리, 마이에셋 등 자산운용사를 비롯해 저축은행, 외국계 자본인 사이러스캐피탈 등 시장참여자가 늘고 있다.

아울러 기존 추심 작업만 대행하던 신용정보회사들의 시장참여 역시 예상된다. 현재 국회에 계류 중인, 신용정보회사의 부실채권 업무를 허용하는 내용의 신용정보법 개정안이 통과되면 신용정보회사들의 부실채권 시장 참여가 가능해지기 때문이다.

부동산 전문 대신증권그룹의 첨병이 된 대신F&I

대신증권은 자산관리를 강화하며 부동산 전문 그룹으로 변신을 시도하고 있다. 수익성 다각화를 위한 전략으로 자산관리 강화와 함께 부동산 특화 증권사, 사업다각화에 나서고 있다. 일회성 수수료 비즈니스를 벗어나 대신금융그룹 계열사 간 시너지로 양질의 먹거리를 키워내기 위한 방안으로 읽힌다. 특히 수익성이 좋은 대신F&I와 협업으로 경쟁그룹과 차별화할 방침이다. 대신증권이 대신F&I의 지분 100%를 갖고 있어 대신F&I의 수익은 대신증권에 그대로 이전되기 때문이다. 대신F&I가 직접 부동산 개발에 뛰어든 배경으로 읽힌다.

대신F&I는 지난해 5월 한국토지주택공사(LH)로부터 한남동 외인주택 부지를 6242억 원에 매입하고 공동주택을 건설 및 분양하는 대규모 부동산개발 사업을 추진 중이다. 대지면적만 6만 677.2㎡로, 2019년 완공까지 토지 매입비와 공사비를 합쳐 총 1조 1000억 원 가량을 투입할 계획인 것으로 알려졌다.

일단 시장의 평가는 부정적이다. 대신F&I가 지난달 2년 만기 회사채 800억 원어치를 발행하기 위해 진행한 사전 청약(수요예측)에 기관투자가들의 참여가 전무했다. 이는 대신F&I의 신용등급 때문이라는 것이 업계의 평가다.

한국신용평가(주)와 NICE신용평가(주)는 지난해 5월 정기평가를 통해 대신F&I의 무보증사채 신용등급 전망(Outlook)을 A+(안정적)에서 A+(부정적)으로 변경했다. 이는 한남외인주택부지 매입 및 대규모 부동산개발사업 추진으로 확대된 불확실성 등이 고려됐기 때문이다. 향후 신용등급의 하락이 현실화될 경우 조달비용 증가, 외부자금 조달 시 어려움 증가 등 유동성 위험 및 이자비용 증가 등의 우려 때문이다.

특히 부동산개발사업에 내재된 불확실성, 고급주택개발사업 추진에 따른 변동성 및 대규모 개발사업 추진 경험 부족, 자기자본 대비 과도한 사업규모 등이 반영된 것으로 분석된다.

자회사를 앞세워 부동산개발 경험을 쌓는 대신F&I

NPL 투자는 구조상 부실채권 매입 능력 및 회수실적에 따라 수익이 변동적이다. 경기변동에 따른 부실채권 시장의 규모와 부실채권 입찰경쟁 강도, 부동산 경기와 기업구조조정 성과에 따른 회수율 등 다양한 요인에 따라 변동할 수 있다.

대신F&I가 투자자금 회수 위험이 높은 부동산개발사업에 진출한 상황에서 회사채시장에서 신뢰를 얻기 위해서는 인허가, 자금조달, 시공사 선정, 분양 등과 관련해 사업 예측 가능성을 높여야만 한다. 대신F&I가 올해 상환해야 할 회사채는 지난달 1000억 원을 비롯해 6월 900억 원, 10월 1900억 원 총 3800억 원에 달한다.

일단 부동산 경기는 나쁘지 않을 것이라는 전망이 있다. 정부는 최근까지 부동산 경기의 회복을 위해 규제완화 정책을 시행했고, 조기 대선 이후 부동산시장 안정화를 위한 규제완화 정책 기조가 유지될 가능성이 높기 때문이다.

현재 대신F&I는 부동산 개발을 위한 전문성을 확보하는 것이 급선무다. 이를 위해서는 시험대가 필요한 상황으로, 춘천 온의지구 도시개발사업을 제물로 삼고 있다는 의심을 사는 배경이다.

착공을 눈앞에 둔 춘천 온의지구 도시개발사업이 현재 시행자 변경을 두고 진통을 겪고 있다. 온의동 도시개발사업은 온의동 산 44-1번지 일원 총 9만 8433㎡에 1485세대의 아파트를 건립하는 것이다. 현재 대신F&I가 지분 49.9%를 보유한 DHC개발이 공매·경매를 통해 신탁부지 55.82%, 근저당 부지 16.09% 총 71.91%의 사업부지를 확보하고 사업시행자 변경을 신청한 상태다.

하지만 춘천시는 실시계획 인가 권한을 보유한 시행사인 하마씨티빌과 권리·의무 승계서류와 사업계획 수정안 등을 보완토록 요구했다. 또 오는 6월까지 서류가 갖춰지지 않으면 사업을 취소할 수 있다는 입장이다.

DHC개발 측은 이와 관련 시행자 변경을 위한 신청 자격을 갖췄다며 반발하고 있다. 또 도시개발사업 승인권자인 강원도에 권리·의무 승계서류 필요 여부에 대한 유권해석을 요청했다.

DHC개발 관계자는 “사업부지의 3분의2 이상을 확보한 만큼 도시개발법상 시행자 변경 신청 자격을 갖췄고 시행자가 변경되면 권리의무는 당연히 승계되는 것임에도 의무 없는 요건을 붙인 것”이라며 “설령 승계서류가 없더라도 시행자 변경 여부는 지정권자인 도에서 판단할 일”이라고 밝혔다. 현재 시행자 변경신청서를 도에 올려줄 것을 춘천시에 요청하고 있다.

이와 관련 춘천시는 시행사인 하마씨티빌과 실시계획 인가 권한 등 승계가 이뤄져야 한다는 입장이다. 춘천시 관계자는 “고문 변호사의 자문 결과 비록 시행자가 토지 소유를 상실했어도 실시계획 인가 권한 등에 대해서는 별도의 승계가 이뤄져야 한다고 해 요구한 것”이라고 밝혔다.

부동산개발 전문성 확보를 위한 테스트장된 춘천 온의지구

DHC개발 관계자들은 자신들을 사업부지 토지주 등 관련자와 공무원 등에게 대신금융그룹 자회사 직원으로 소개하는 것으로 알려졌다. DHC개발은 대신금융그룹에 편입된 계열사나 방계회사는 아니다. 그렇다고 무관하지도 않다. DHC개발의 지분은 대신F&I(49.9%)와 HB어드바이저스(50.1%)가 보유하고 있다. 대신F&I는 대신증권이 지분 100%를 보유한 자회사다. HB어드바이저스의 대표이사 L씨는 DHC개발 사내이사다. 또 HW대부, WR대부, CW파트너스 사내이사 등으로 일했다.

▲대신금융그룹 본사 앞 계열사 표지석. 사진 = 유경석 기자

대신F&I 및 관련자들이 참여한 DHC개발은 지난해 7월 대신F&I로부터 온의동 도시개발사업 부지를 양수했다. 대신F&I는 특수목적법인(SPC)인 FPF1507 유동화전문유한회사를 설립해 자산 보유자인 NH투자증권(159억 원), HK저축은행(80억 원), 모아저축은행(50억 원)이 총 289억 원의 부실채권(NPL)을 유동화했다. 또 SBI저축은행(107억 원)의 대출채권은 전부 매입했다. 이후 총 396억 원에 이르는 두 개의 대출채권을 DHC개발에 양도한 것이다.

DHC개발은 2015년 12월 설립된 부동산 분양 대행사로, 주택건설 및 택지조성과 부동산 시행업, 부동산 컨설팅업, 부동산 임대업, 부동산 매매 및 관리업, 재건축 및 재개발 컨설팅업을 하고 있다. 대신F&I는 부실자산의 관리, 운용, 처분을 담당하는 대신AMC(주)와, NPL 가운데 무담보채권을 위주로 양수 및 양도를 담당하는 DS NPL인베스트먼트대부(주)를 자회사로 두고 있다.

부동산 전문 그룹으로 변신에 나선 대신증권그룹은 수익성이 좋은 대신F&I와 협업 차원에서 부동산개발에 뛰어들었고, 춘천 온의지구의 경우 현장에서 직접 관련 업무를 시행할 수 있도록 DHC개발을 설립한 것으로 이해된다. 대신F&I가 설립한 유동화전문유한회사로부터 사업성이 있는 채권을 DHC개발에 양도한 후 직접 개발하거나 되파는 방식으로 수익을 얻기 위해 설립된 것으로 보이기 때문이다.

결국 NPL 투자회사인 대신F&I는 자산보유자의 채권을 유동화전문유한회사인 특수목적법인(SPC)을 설립해 유동화하고, 이를 자회사인 대신AMC와 DS NPL인베스트먼트대부를 통해 관리·운용·처분하는 셈이다. 특히 춘천 온의지구의 경우 대신F&I는 직접 부동산 시행사인 DHC개발을 설립하는 방식으로 NPL 매입에서 관리·운용·처분, 부동산개발까지 원스톱으로 처리하면서 부동산개발의 전문성을 키우기 위한 직접 경험에 나선 사례로 보인다.

대신F&I의 숨은 의도 속 피해자 고통 커져

하지만 춘천 온의지구 도시개발사업의 정상화가 지연되면서 피해자들의 고통은 갈수록 커지고 있다. 사업부지 토지주들 중 토지잔금을 받지 못한 채 경매가 진행돼 재산을 날릴 위기에 처한 주민들을 비롯해 사업추진을 위해 행정절차 등을 진행한 시행사 등 관련자들이 적지 않기 때문이다. 이와 함께 자산유동화의 취지에 비춰볼 때 바람직하지 않다는 의견도 있다.

춘천 온의지구는 2008년 12월 시공사 삼호의 워크아웃과, 우리투자증권(현, NH투자증권)이 애초의 금융조달자문약정과 달리 100억 원이 부족한 자금을 조달하면서 난항을 초래해 현재에 이르고 있다. 이 과정에서 시행사인 하마씨티빌은 2010년 11월 도시개발사업 개발계획 승인을 비롯해 2012년 3월 도시개발사업 시행자 지정, 2014년 4월 실시계획인가, 2015년 5월 개발계획변경 및 실시계획변경 인가를 받는 등 강한 사업 의지를 보이고 있다.

도시개발사업에서 실시계획인가는 행정 절차의 마지막 단계로 인식된다. 사업 기간은 2018년 12월까지로, 현재 춘천시로부터 건축승인만 남겨두고 있다. 다만 건축승인은 공동주택에 대한 용적률 및 평균층수 등이 확정돼 있어 인허가 진행에 큰 변수는 없기 때문에 분양과 착공에는 문제가 없다.

춘천시 역시 DHC개발 등 대신증권그룹 측의 사업의지를 확신하지 못하는 분위기다. 시 관계자는 “현재 춘천시 주택여건 상 신규 아파트 건립은 반드시 필요한 상황”이라며 “하지만 DHC개발 측이 아파트 시행전문기업이 아니고 토지 소유자 등 주민 피해에 대한 처리 방안이 미흡한 한편 토지 구입도 완료되지 않는 등 사업 추진의지가 의문시 된다”라고 말했다.

하마씨티빌 현명자 대표는 “사업정상화를 위해 12년 째 고군분투하는 시행사를 외면한 채 고수익 창출과 부동산개발 전문성 확보를 위한 테스트 무대로 삼는 것 같아 화가 난다”며 “NPL을 사들이기 위해 대신F&I 측과 수차례 접촉하고 채권양수도계약을 위한 주요 조건을 협의하는 등 계약 전 단계까지 진행된 상태에서 갑자기 DHC개발을 설립해 채권을 양도한 것은 도저히 이해할 수 없는 행태”라며 목소리를 높였다.

이어 “여러 어려움이 있었으나 시행사가 해당 사업을 포기하지 않고 12년째 행정절차 등을 진행한 것은 사업을 정상화하기 위한 적극적인 의지를 표현한 것 아니냐”며 “자산유동화법의 취지에 맞게 적절한 수준의 수익을 올렸으면 사업부지가 정상화 할 수 있도록 협력해야 할 것”이라고 강조했다.

대신금융그룹 측은 이에 대해 “DHC개발에 채권을 매각해 끊어진 안건일 뿐”이라며 선을 그었다. 대신F&I 자회사인 대신AMC 관계자는 “시행사인 하마씨티빌과 단 한 차례도 협의한 적이 없다”고 전면 부인하고 “대우건설과 매각 협상을 진행했으나 대우건설 측이 (채권) 금액을 싸게 불러서 DHC개발에 넘긴 것일 뿐으로, 가격만 맞았다면 팔 의사가 있었다. 채권자 은행에서 (NPL을) 매입해서 (DHC개발에) 매각해 끊어진 안건”이라고 말했다.

다만 그는 ‘DHC개발이 대신F&I의 자회사가 맞느냐’는 질문에 “DHC개발이 자회사라는 데는 아니라고는 말하기 어렵다”고 시인했다. 이어 “하마씨티빌이 변제해야 할 원금만 400억 원에, 이자까지 하면 700~800억 원 대에 이른다. 만약 하마씨티빌에 매각한다면 변제해야 할 금액을 우회적으로 깎는 행위로, 나중에라도 큰 문제가 될 사안”이라고 강조했다.

유경석 기자 kangsan0691@naver.com