“이미 우려 반영돼” 일사불란 움직임

12일 오후 철거 공사가 한창인 서울 강동구 둔촌 주공 아파트. 사진 = 연합뉴스

(CNB저널 = 정의식 기자) 정부가 분양가 상한제 민간택지 확대시행 방안을 확정, 발표하면서 부동산 업계가 바짝 긴장하고 있다. 이르면 10월부터 서울·과천·분당 등 전국 31곳의 투기과열지구 민간택지에 짓는 아파트에 분양가 상한제가 적용됨에 따라 주요 재건축·재개발 단지들은 10월 이전 조기분양을 추진하는 등 다양한 대책 마련에 나서고 있다. 건설사들도 발빠르게 대응하면서 반전을 기대하는 분위기가 확산되고 있다.

분양가 상한제 시행으로 발등에 불이 떨어진 건 서울 시내 주요 재건축·재개발 조합들과 관련 건설사다. 이들은 일단 분양 일정을 최대한 앞당기거나, 옵션을 대폭 생략해 건축비를 줄이는 방안, 아예 후분양이 아닌 선분양을 선택하는 방안 등을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

국내 최대 규모의 단일 재건축 단지로 알려진 둔촌주공 재건축 단지 조합은 일단 현대건설, 현대산업개발, 롯데건설, 대우건설 등 시공사업단과 협력사 및 외부 전문가집단 등과 협의해 대책을 논의하겠다는 입장이다. 시공사 측은 일반분양 시점을 10월 중으로 앞당기는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

16일 서울 강동구 둔촌주공 아파트 재건축 현장에 분양가 상한제를 반대하는 조합원들의 플래카드가 내걸려 있다. 사진 = 연합뉴스

둔촌주공은 단일 재건축 단지로는 국내 최대 규모로, 건립 가구 수가 1만2032가구에 일반분양 물량만 4787가구에 달하는 초대형 정비사업이다. 조합은 이미 이주를 완료하고 철거 준비까지 마친 상태여서 9월 중 조합원 분담금 확정을 위한 관리처분 계획 변경 총회를 개최하고, 인허가 행정을 마무리한 뒤 10월에는 조합원 동호수 추첨, 11월에는 모델하우스 건립과 일반분양 절차에 돌입할 계획이었으나 정부의 분양가 상한제 발표로 분양 일정에 차질이 빚어졌다.

개포주공1단지 재건축조합의 경우 ‘마이너스 옵션’으로 대응하겠다는 입장이다. 대부분의 아파트 분양에서는 기본 옵션에 다양한 추가 옵션을 선택지로 제공하지만, 개포주공1단지의 경우 아예 기본 옵션에 제공되던 옵션까지도 빼서 분양가를 낮추겠다는 것. 베트남이나 중국 등의 경우 골조만 완성하고 페인트칠도 안된 아파트를 분양한 후 입주민이 각자 조명과 벽지 등의 세부 인테리어를 갖추는 분양 방식이 성행하는데, 이를 국내에 도입하는 셈이다.

불확실성 해소에 ‘안도’

다만, 과도한 마이너스 옵션은 지자체의 분양 승인 및 분양가심의위원회 등을 통과하지 못할 가능성이 있어 기대했던 만큼의 분양가 인하 효과는 적을 수 있다는 지적이 제기된다.

이외에 삼성동 상아2차(래미안 라클래시), 개포4단지, 동작구 흑석3구역 등의 재건축조합은 ‘선분양’을 통해 분양가 상한제를 피해갈 것으로 알려졌다.

이처럼 대형건설사들이 변화된 제도에 맞춰 일사분란하게 대응하면서 주가도 조금씩 안정을 찾는 분위기다.

분양가 상한제 시행이 공식화된 지난 12일 전후부터 현재까지 현대건설, 대우건설, GS건설, 현대산업개발, 대림산업 등 주요 건설사들의 주가는 소폭 하강하는 분위기다.

하지만 이 흐름을 상한제 때문이라고 보기는 힘들다는 분석이 설득력을 얻고 있다.

미·중 무역분쟁의 재발과 한·일 경제전쟁 국면이 이어지면서 7월 이후 코스피가 계속 하강세를 벗어나지 못하고 있는 상황이어서다.

11일 서울 송파구 잠실5단지 주공아파트. 사진 = 연합뉴스

박세라 신영증권 연구원은 “이번 개정안은 유예 기간을 거쳐 내년부터 적용될 가능성이 높고 하반기 분양이 예정된 재건축 단지 또는 내년에 분양 계획 중인 사업장의 경우 속도를 낼 가능성이 높아 올해 분양 계획 달성률은 작년 대비 양호할 것”이라며 “현 주가 수준은 우려가 이미 반영됐고, 이번 분양가 상한제 발표로 악재가 확인된 만큼 상대적으로 영향을 덜 받는 종목으로 차별화가 나타날 것”이라고 전망했다.

건설업계 관계자는 CNB에 “이미 예견된 악재인데다 수도권은 여전히 수요가 넘친다는 사실이 분양실적에서 확인되고 있어, 건설사들 분위기가 분양가 상한제 시행 소식이 전해진 초기 때보단 많이 무덤덤해졌다”며 “일각에선 정부발표 강도가 예상보다 약해 안도하는 분위기도 있다”고 말했다.

실제 서울시에 따르면 서울 미분양 아파트는 2019년 6월 기준 123채에 불과하다. 이나마 이중 대부분이 지난 3월 실제 고분양가 논란이 있었던 광진구 화양동 ‘e편한세상 광진 그랜드파크’ 한 단지에 몰려있다.

하지만 장기적으로 볼때 주택경기 침체와 건설업 부진을 전망하는 목소리도 여전하다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 “국토부 발표에 따르면, 이번 분양가 상한제 적용 지역은 투기과열지구 전체가 될 수도 있고, 단 1개 지역이 될 수도 있는데 이는 건설업종에 부정적으로 작용할 수 있는 불확실성”이라며 “올해보다 내년 이후의 분양물량 위축에 기여할 것”으로 전망했다.

‘분양가 상한제’ 핵심 내용은? ‘투기과열지구’ 핀셋 규제   지난 12일 국토교통부는 여당인 더불어민주당과의 당정 협의를 거쳐 ‘민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안’을 발표했다. 발표의 핵심은 민간택지를 분양가 상한제 대상으로 지정할 수 있는 조건을 완화한 것이다.   현행 주택법 시행령 제61조는 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해서는 일단 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다고 규정하고 있지만, 개정안은 민간택지에 분양가 상한제를 적용할 수 있는 필수 요건을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바꿨다.   현재 투기과열지구는 서울시 25개 구 모두와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이다.   이외에 ▲최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 ▲최근 3개월 주택매매량이 전년동기대비 20% 이상 증가 ▲직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과 등 3가지 조건이 충족되는 민간택지에도 분양가 상한제가 적용된다.   이문기 국토교통부 주택토지실장이 12일 세종시 정부세종청사 국토교통부에서 ‘민간택지 분양가 상한제’에 관해 설명하고 있다.    사진 = 연합뉴스 국토부에 따르면 현재 서울시에서 추진되는 주택 정비사업 규모는 381개 단지, 29만4000가구다. 이 중 앞으로 민간택지 분양가 상한제 적용을 받는 가구는 지난 6월 기준으로 이미 착공 단계에 있는 85개 단지 6만9000가구를 뺀 나머지 296개 단지 22만5000가구가 될 전망이다.   민간택지 분양가 상한제를 실시할 경우 우려되는 가장 큰 부작용인 ‘시세 차익 로또 열풍’과 이를 노리는 투기 수요 유입을 막기 위해 국토부는 전매제한 기간을 늘리기로 했다.   수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간은 현재 3∼4년이지만, 개정안은 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준을 따져 이 기간을 5∼10년으로 연장했다.   추가로 국토부는 조만간 주택법 개정안 발의를 통해 수도권 공공 분양주택에 적용되는 거주 의무기간(최장 5년)을 올해 안에 민간택지 분양가 상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극적으로 추진할 계획이다.   이번 분양가 상한제 관련 주택법 시행령 개정안은 14일부터 9월 20일까지 입법 예고된 후 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포·시행될 예정이다.